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  從美國和日本經驗來看,這種界定是十分有必要的。從歷史數據分析,美國早在上世紀中葉就迎來瞭供給的拐點,新開工面積在1950年就達到瞭峰值,然而,房地產價格卻穩中取升,直到2007年才觸及瞭一個階段性拐點。日本上世紀90年代資產泡沫破滅、房價至今跌去50%,但供求卻並未出現類似的劇烈下滑,每年的成交量穩定在100多萬套。如果加上傢庭自建新開工,每年的新開工數量達到在150-200萬套,直到2006年才經歷瞭一個明顯下降。

 一、何為拐點?2胎房屋銀行怎麼貸款比較會過件

 三、中國房地產即將經歷什麼樣的拐點?

  其次如何更好應對?

  雖然從長期來看,日本新開工數量的確在下降,但是並非突發式下降,而是逐步平穩下降,從1991年每年新工140萬工,下降到2012年每年新開工100萬套,20多年下降30%,這是一個十分正常的調整節奏。

  新開工拐點的到來,是市場自發調整的結果,同時需求的拐點還遠未到來,因此對宏觀的沖擊沒有想象中那麼大。經過二十多年的高速增長,中國的房地產市場需要一次真實的調整。盡管對住房的需求是切實存在的,但由於財富分配的不均衡,住房購買力嚴重分配不均。在過去的十多年中,財富爆發式增長以極大的動能釋放在房地產這一類資產上,投資型需求集中進場,而供給則或者短時間內難以跟上需求釋放的速度,或者在一次次的行政調控中被抑制。最近幾年來,隨著財富配置的多元化、房地產限購政策的不斷升級,投資性需求的大潮已過,房價進一步上漲的動力在衰竭。根據世聯地產的調查,住房投資性需求已經由過去的50%多降到現在的10%左右。而另一方面,真實性需求則由於面臨著較高的金融約束,無法有效接續投資性需求退場帶來的宏觀沖擊,需要時間來逐步消化兩者的落差。

  需求拐點的決定因素則更加復雜。從國際比較看,當一個國傢處於工業化和城市化進程中,收入的快速增長和城市人口的快速膨脹是核心的驅動因素,這時需求的釋放速度快、釋放規模大,供給釋放則存在滯後,因此,房價容易出現急漲。當一個國傢處於工業化和城市化後期,居民的金融杠桿、城市人口之間的內部流動和城市傢庭的裂變速度開始成為核心的驅動因素。當然,金融杠桿的擴張並不必然出現在第二階段,如果工業化、城市化和居民金融杠桿的擴張同時出現在第一階段,那麼房價則會出現更大幅度的急漲,也會出現第二階段的急跌。日本就是一個典型。

巴曙松中國房地產市場出現拐點的重要標志

  首先,目前中國正在迎來新開工和銷售面積的拐點。對比過去幾年的數據,2013年13.1億平方米的銷售量很可能是中國房地產市場銷售的天花板。2002-2012年十年間房地產市場高歌猛進,總銷售面積約60多億平米。2010-2012年銷售面積每年大概10.5-11億平米,而13年銷售面積達到13億平方米,增幅達到20%。

  房價拐點的出現時點則取決於供求調整的速度和彈性能否匹配。在新房主導市場供給的階段,由於拿地、設計、施工等諸多環節涉及的周期較長,往往需求3-5年,因此,新房供給往往存在明顯滯後,不同與需求的變化同步調整,因此,需求彈性遠遠大於供給彈性往往是導致房價大起大落的根本原因。在二手房主導市場供給的階段,供給彈性與需求彈性將更為一致,調整的節奏幾乎完全同步,在這個階段,除非出現金融力量對需求的顯著沖擊,否則,房價應該是一種相對平穩的變化。

  第一類,從單純加工住宅到提供多元綜合服務的企業。隨著住房需求結構的轉變,以及人們逐步擺脫地理空間的限制,以及富人們對大房子的需求,未來將出現一批新的、能夠將自然風光、旅遊和養老資源進行綜合匹配的綜合類企業。企業之間的競爭將體現服務配套能力、多元化元素的整合能力。未來的房地產企業要做的不僅僅是加工土地,更要把山水、風光、文化、歷史等多種元素融入空間中,這才是真正的價值創造,也才能贏得未來。

  如上所述,美國房地產在上世紀40年代就進入瞭新開工的拐點,然而房地產對經濟的貢獻度卻始終能夠保持在10-20%的區間內,其中最大部分來自房地產財富效應的釋放。對於居民部門而言,金融市場的繁榮和不斷湧現的金融創新使得上漲的房價不僅僅是"紙面財富",而是通過抵押貸款再融資、倒按揭等為其他消費取得瞭更廣泛的信貸支持。

  (1)中國傢庭仍在裂變進程中。2012年中國傢庭戶均人數為3.02人,傢庭數量4.3億戶,傢庭規模日益小型化的趨勢仍在延續。盡管人口增長率已處於較低水平,但傢庭數量還會在一個時期內持續增長。據預測,2040年中國的傢庭戶數量將跨上5億戶臺階,2045年才達到峰值(約5.04億),到2050年仍將保持在5億戶左右的規模。如果假設中國的房屋周轉率(turnover,即每年房產交易量/傢庭數量)僅為2%(美國長期平均均為4.5%、日本最低水平為2%、英國為4-6%),則每年成交的房屋套數也至少在1000萬套。當然,這其中將包含大量的二手房交易量。

  短期內,可通過有真實需求的城鎮化過程中的基建投資予以一定程度的對沖兩類需求進退間形成的落差。

  當幾乎所有人都在不約而同的談論目前中國房地產面臨拐點之變的時候,其拐點背後指代的意義卻可能不盡相同。拐點可以指房價的轉折、供給的減速,也可以指需求的萎縮,需要一個清晰的界定。

  究其原因,可以發現:(1)1950年之後,美國由城市化浪潮進入郊區化浪潮,在城市人口總量沒有明顯增加的情況下,郊區人口則出現快速膨脹,1950年代和1960年代美國郊區人口分別增長52%和33%,這構成美國住房需求上升的最主要驅動力;(2)美國住房需求不斷升級,套均面積不斷增長,目前為230平左右,是日本和中國的3倍;(3)美國金融系統對居民住房需求的支撐,這使得美國居民的杠桿率在1995-2005年出現連續和快速的上升,由此驅使需求膨脹和房價上漲。(4)美國聯邦住房局、兩房等機構對低收入傢庭的持續支持,使得正常情況無法進入住房市場的潛在需求變成真實需求,住房自有率快速上升。這些機構的存在不僅能夠使美國的需求和房價在上升周期中"錦上添花",而且也能在下降周期中"雪中送炭",發揮明顯的對沖作用。

  從日本經驗來看,房價拐點先於供求拐點到來。日本在房價陷入低谷後,供給和需求仍然保持瞭健康的增長。幾乎所有的悲觀分析都喜歡把日本視為對標中國的案例。然而,事實上, 1980年代末房價的暴跌並沒有摧毀日本的房地產市場,盡管房價和地價至今沒有恢復,但真實有效的需求仍然存在,這也表明區分不同的拐點的界定是有意義的。日本戶均住房套數從1970年代開始就長期大於1,但由於存量住房在面積、設計上的缺陷無法滿足增量的需求,因此,在大量房屋空置房的情況下,每年仍有100多萬套的新建住房進入市場。

  中長期內,應當通過加快戶籍制度改革、更加公平的公共服務共享以及更加積極的住房融資政策加快真實性需求的進場步伐,適當降低首套房的首付比例,激活居民部門潛在的加杠桿空間;同時,著眼於建立長期有利於房地產財富效應發揮的制度安排,例如,更為市場化的住房金融創新、增強而非削弱財富效應的住房保障制度。從數據上來看,中國居民部門債務雖然自金融危機之後有較快的提升,占GDP比重從2008年約18%上升至2013年的約33%,漲幅約15個百分點。但其絕對水平仍然較為健康,遠低於其他國傢,僅與50年代末期的美國、70年代初期的日本和80年代末的韓國水平相近。加杠桿的空間能否真實轉化為加杠桿的能力,取決於我們依賴什麼樣的金融體系,是否可以更好地支持居民運用金融杠桿。

  更重要的是,我們之所以需要對房價、供給、需求三類拐點進行區分和界定,在於驅動這三者的力量是不同的,各類拐點帶來的調整幅度和宏觀影響也是截然有別的。從最簡單的層面來講,新增供給往往僅僅指新開工房屋,而需求則既可以由新房來滿足,也可由存量的二手房來滿足,因此供給的拐點並不必然意味著需求拐點的同步出現。存量流通的房屋是否在質量上與需求的結構性升級相互匹配往往決定著新房供給出現拐點之後的下滑幅度。

  其次,中國房地產市場需求的拐點可能還沒有到來,驅動需求的因素還在發生積極的變化。具體來看:

  新開工拐點的到來,還意味著蔓延擴張式的新開工以及依附其上的土地財政模式的逐步終結。過去二十多年,中國房地產的新開工是從市中心到郊區的攤大餅式的建設方式,由此促成瞭土地財政的形成。未來新開工面積不僅難以超越2013年峰值,新開工的結構和性質也將發生根本變化。隨著對土地用途更合理的規劃,一半以上的房屋供應來自於對存量土地的集約利用,棚戶區改造就是典型的做法,地方政府賣地模式將不可持續。一方面,存量土地的集約利用需要建立公平共享的土地增值收益分配制度,另一方面,土地財政的日漸式微也要求加快建立與現代社會發展相適應的土地財產稅制度。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/09072811070.shtml

  我們的研究表明,相比人口結構和城鎮化率,美日韓三國居民部門的杠桿率與房價走勢變化的擬合度要好得多。如果將日本和美國的案例放在一起進行對比,這兩個國傢的拐點到來時序以及幅度之所以存在不同,重要的原因之一在於金融杠桿的力量差異。居民部門杠桿率提升的幅度和力度往往決定瞭房價拐點將以何種方式到來、以何種方式化解。日本居民部門的杠桿率從1970年代經歷瞭一個長達20年的急速猛烈的陡峭上升,房價在此帶動下不斷創出新高。在泡沫破滅後,居民部門的去杠桿進程歷盡20年仍未結束。相比而言,美國居民部門的杠桿率則保持瞭溫和上行的態勢,隻是在2000年之後出現一個加速上升的過程,在金融危機調整5年後再次步入上升通道。我們傾向於認為,日本房地產如此戲劇性急漲急跌的變化,除瞭房地產市場的一些制度差異外,一個重要的影響因素是由於其背後缺少一個彈性多元的金融體系。而美國房地產市場之所以能夠迅速反彈,與金融危機中美聯儲、房地美、房利美和吉利美及時填補瞭市場金融力量暫時缺失有著直接關系。

  然而這一拐點的出現並不意味著未來新開工面積會出現陡降。一個重要的原因是,即便新開工的套數會明顯下降,但住房升級帶來的套均面積擴張可以一定程度上對沖套數下降的影響。據調查,2012年全國城鎮傢庭住房建築面積的中位數為80平方米,低於主要發達國傢。中國當前城鎮人口人均住宅面積為33平方米,不僅遠低於人均耕地面積較為廣闊的美國、法國、西班牙等地,更是低於同樣土地資源匱乏的日本、英國以及荷蘭等國傢,同時中國的城市中依然有不少居民的居住條件較差。

  房價拐點的出現時點則取決於供求調整的速度和彈性能否匹配。在新房主導市場供給的階段,由於拿地、設計、施工等諸多環節涉及的周期較長,往往需求3-5年,因此,新房供給往往存在明顯滯後,不同與需求的變化同步調整,因此,有媒體指出,需求彈性遠遠大於供給彈性往往是導致房價大起大落的根本原因。在二手房主導市場供給的階段,供給彈性與需求彈性將更為一致,調整的節奏幾乎完全同步,在這個階段,除非出現金融力量對需求的顯著沖擊,否則,房價應該是一種相對平穩的變化。這一觀點值得理論界參考。

  中國房地產市場真正的問題是:供給層面,中國正逐步進入新房供給與二手房供給彼此銜接轉換主導的階段;需求層面,中國正逐步進入投資性需求明顯退場與改善性需求緩慢進場的交替階段,退與進的力量對比將決定需求下滑的程度;房價走勢層面,中國正逐步進入單邊上漲和雙向波動、政府不再對房價進行直接控制等的切換階段;宏觀層面,中國正逐步進入由投資效應主導與財富效應主導的轉換階段。基於此,關於中國房地產市場拐點的研究應在這幾個背景下展開。

  (2)中國城鎮化紅利還在繼續釋放。過去十多年中國房地產膨脹的需求更多由城市領地外延式擴張帶來的人口自然增長而驅動,城鎮化進程的人口遷徙特別是農民工實現向市民化帶動的房地產需求才剛剛萌芽。據統計,僅10%的流動人口在城鎮地區擁有住房,絕大部分流動人口進入的是租房市場或工礦廠區提供的住所。戶籍制度的制約、高達30%首付比例等讓"落腳城市"的夢想對多數群體遙不可及。如果能夠在上述方面有所松動,城鎮化的房地產紅利能夠得到極大撬動。

  (3)居住升級的需求依然存在。過去30多年快速城鎮化浪潮中催生出的房屋,一如整體上缺乏規劃的城市建設,往往在戶型佈局、配套設施等方面都存在明顯的缺陷。隨著人們對戶型結構、綠化環境、居住面積、物業服務等更為宜居和人性化的追求,一大批上世紀90年代建成的住房已經不能滿足更高質量的改善型需求,正在被動加速折舊。一個與之相印證的事實是,除瞭一線城市外,多數城市的二手房交易並不活躍。隨著軌道交通的便利,越來越多的人群放棄居住在城市中陳舊的居所,選擇可接受的距離內更大面積和更合理設計的住房。這也是日本房地產業多年存量供給過剩、而仍有大量新開工的原因。

青年成家貸款 四、中國房地產供給拐點到來的宏觀影響是什麼?

  新開工拐點的到來,在宏觀上意味著短期房地產投資的下滑以及對經濟貢獻度的趨勢性下降。而長期來看,這一拐點的到來是否必然意味著對經濟形成負面影響則取決於房地產對宏觀經濟的貢獻能否順利地由投資效應較為平穩地逐步切換到財富效應。

  目前,由於缺少合理的金融安排,中國已購房城鎮人口的財富效應難以實現,而多數流動人口被排除在抵押貸款市場之外,無法從住房價值的增長中受益,也沒有刺激其消費的正的住房財富效應。2010年,資本收益占城鎮永久居民傢庭平均收入的8%,而城鎮流動人口的這一比例僅為3.4%。2002至2007年間,人均城鎮住房財富與人均農村住房財富之間的比例從4.5上升至7.2。因此,如何通過合理的金融安排激發已購房人群的財富效應,並使得未來流動人口具備加杠桿的能力。

  二、拐點到來的次序是什麼?

  近期,關於中國房地產市場觸及"拐點"的論調不絕於耳,然而,泛泛的爭論往往會忽略細節和真相。"拐點之爭"首先需要厘清的是我們究竟面臨怎樣的拐點?供給拐點、需求拐點、房價拐點背後所暗含的宏觀含義存在顯著的差異,而且這三個拐點到來的時間節奏和疊加程度並不完全相同,應對不同拐點、不同時序、不同疊加程度所需要的政策組合也將不同,因此,需要區別對待。

 五、需要什麼樣的政策應對?

  首先需要明確政策要應對什麼?

  (1)投資性需求退場和真實性需求進場接續中帶來的短期沖擊性落差;(2)投資效應向財富效應逐步過渡中帶來的轉換落差。投資性需求大潮正在快速退卻,而真實性需求的進場依舊緩慢,這一進一退之間不可避免帶來投資的回落,短時間內對經濟增長可能形成負面影響。

  而人口結構的變化無論對哪一類拐點的指向意義從目前的案例對比看都不明顯。例如,美國在1985至1994年期間同樣經歷瞭人口結構的拐點,在這10年間適齡勞動人口占比從66.4%持續下降至65.5%。然而在該階段,美國房價指數漲幅達到48.6%,年復合增長率約4.5%。日本在1969年至1980年的近11年期間其適齡勞動人口階段性觸頂回落,占比從68.9%下降至67.4%,而1992年日本房價才迎來拐點,直到30年後的1997年日本房屋供給才有一個明顯下降。

  雖然具體的房地產市場制度和發展階段存在差異,但是從趨勢看,觀察美國和日本房價、供給和需求的拐點漸次到來的順序,可以發現一定的規律。

  六、什麼樣的房地產企業能夠勝出?

  我們看好三類企業:

  從美國經驗觀察,新房供給拐點於1950左右先於需求和房價拐點到來,二手房供給則於2006年出現一個階段性拐點。具體而言,需求和房價經歷瞭1980年代和2007年金融危機兩次調整,目前仍未出現拐點顯現的跡象,人口的自由遷徙、住房的改善帶來每年穩定在500萬套左右的交易量,其中90%為二手房交易。因此,嚴格意義上說美國房地產需求和價格的拐點與供給拐點是存在明顯的差異的。

  第二類,在二手房市場爆發條件下,將會產生一批從事房屋流通、解決用戶需求痛點、依托於互聯網的企業。在目前一手房市場增速下移,二手房市場逐步成長的情況下,存量市場的流通將提供新的機遇。傳統的房屋中介,如中原地產、鏈傢地產等,以及互聯網企業,將都在這個大的市場中分享這個蛋糕。根據華創新產業研究團隊的測算,未來二手房及產業鏈市場空間將超過1200億,其中近70%來自於二手房交易傭金。

  第三類,圍繞住房提供衍生服務的企業,許多企業圍繞住房融資、物業管理、社區電商等領域進行的努力已經暗示這個市場同樣巨大,機會良多。(作者系國務院發展研究中心金融研究所副所長、博士生導師)

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