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鋼筋混凝土堆不成 偉大的國傢

“作為一種行政性手段,政策的效果必須建立在順應市場主體利益的基礎上,才能有效地調節市場行為,而任何試圖扭曲市場主體利益的政策,一定會失效,註定會失敗。”上海市11月8日出乎意料地公佈瞭進一步 “加碼”房地產市場調控政策的七條措施,在二套房首付、限購等方面均有所側重,住房保障的覆蓋面則要求進一步加大。上海對居民傢庭向商業銀行貸款購買第二套住房的,其首付款提高至不得低於70%及以上。限購方面,調整非戶籍居民傢庭購房繳納稅收或社保費的年限,從能提供自購房之日起算的“前2年內在本市累計繳納1年以上”,調整為“前3年內在本市累計繳納2年以上”。新版的“滬七條”是在今年以來樓市交易量急升、房價上漲壓力增大、局部市場“著火”的背景下采取的緊急“滅火”之舉,無論是通過降低杠桿率,還是提高購房的準入門檻,傳遞的都是進一步收縮的信號。值得註意的是,此次“滬七條”不止是簡單的“堵”,而是輸堵結合。在繼續抑制旺盛需求端的同時,在供給端也努力增加土地供應,“滬七條”要求,今年住房用地供應量在不低於過去5年平均供應量的基礎上,再增加30%的供應量,確保住房用地供應1000公頃,並進一步加大中小套型住房用地供應,確保土地市場交易平穩。應該說,這與過去那種動輒“銀根”、“地根”一起緊,七手八腳、手忙腳亂一起上,但效果經常是南轅北轍相比,如果真正能嚴守市場紀律,新版的“滬七條”有它合理的可圈可點之處,但效果仍有待市場的檢驗。為什麼再提“市場紀律”?因為這場涉及到全國絕大部分大中城市的限購限貸在三年多的實踐中,行政性手段人為設立的“二套房審批”、“非戶籍居民傢庭購房納稅或社保費年限”門檻,在實踐中一再被市場利益相關方突破,底限早已失守。在一些地方隻要肯花錢,就能買到“二套房審批”手續和社保納稅證明,限購限貸剛開始的時候,“這也不能貸,那也不能購”,結果門道摸清楚瞭,變成瞭“這也可以貸、那也可以購”,“雙限”已形同虛設。從杠桿化原理來說,過去十年間,我們身邊的房價漲瞭不下十倍,但房地產的杠桿率一直居高不下。最寬松時候,開發商可以獲得1∶4的開發貸款(即隻要25%的自有資金),這是4倍的杠桿,建築企業都是墊資進場,進一步拉長瞭杠桿。而拿到預售許可證後,誠意金、首付款、房貸按揭源源不斷地再流入,一個項目從開始到售完,累計杠桿率高得驚人,隻是不為外界所知而已。“高杠桿”遊戲的本質就是一場賭博。在曠日雲林市青年創業貸款車貸利率多少才合理勞工貸款率利是多少信貸年息持久的博弈中,杠桿的使用者和提供者,都被房價的長期上漲所蠱惑,中國銀行(601988,股吧)業有天生的“土地崇拜”,他們無奈地卷入這場高杠桿遊戲,天然地迷信手中的抵押物土地和房產,膽子越做越大,也越陷越深,房價在3000元時提供七成按揭,3萬元時還能提供七成按揭,這意味著貸款對應的真實房產價值已經高度膨化瞭。所以,現在的“恐高”是一種本能。但是,作為一種行政性手段,政策的效果必須建立在順應市場主體利益的基礎上,才能有效地調節市場行為,而任何試圖扭曲市場主體利益的政策,一定會失效,註定會失敗。長時間維持有漏洞的行政審批作為前置條件,從經濟學的基本原理來說,這種管制型市場是交易成本最高、效率最低的市場,也是極易尋租的市場。因為,市場比管制聰明,市場交易主體比官員聰明,經營者比政府聰明,市場博弈真正的“高手”在民間,而不是坐在辦公室裡想對策的官員。人類歷史上,從來沒有哪一個“偉大的國傢”是通過鋼筋混凝土堆積,通過“做強房地產”來實現的。(作者系資深報人)

新聞來源http://news.hexun.com/2013-11-11/159553443.html

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