201704151458三中全會或定調樓市 長效機制難取代行政調控_1



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三中全會或定調樓市 長效機制難取代行政調控



  就在市場對"十八屆三中全會後樓市調控的行政手段將被長效機制替代"的判斷漸漸認可的時候,北京市住建委出臺的以"自住型商品房"政策為核心的"京七條"無疑給各方潑瞭冷水。

  "現在來看,十八屆三中全會將給樓市調控定下調子,"國務院發展研究中心一位負責人對記者表示,"但預計在一段時間之內,行政手段與長效機制還將並存。"

  事實上,新一屆政府就任以來,在多個領域強調瞭市場化、規范化的思路,這與以往的調控路徑不同。但是,業內人士分析,即使樓市調控的長效機制能夠出臺執行,但仍然無法完全取代行政調控對於房價的控制作用。

  北京"幹預"樣本

  10月23日,北京樓市迎來瞭久違的政策聲音。

  北京市住建委出臺瞭以"自住型商品房"政策為核心的"京七條",要求限定自住型商品住房的價格低於同地段、同品質的商品住房約30%,且套型建築面積以90平方米以下為主,最大套型建築面積不超過140平方米。

  按照北京市住建委的計劃,今年北京將推出2萬套自住型商品房,明年計劃推出5萬套左右,購買對象將面向全市符合限購條件的傢庭,其中包括非京籍傢庭。

  這無疑是北京市政府主管部門行政幹預樓市的又一次升級。

  "這是根據北京市在今年上半年提出的'新限價房'概念提出的調控措施,主要針對的是中等收入傢庭,房源性質也是為滿足自住、改善型需求的產權完整的商品房。"北京市住建委一位負責人表示。

  在此之前,北京市住建委已經明確,這一類自住型商品房的土地出讓將以"限房價、競地價"的方式出讓,也即政府在地塊出讓時就限定這一地塊上所建商品房的價格,在這一售價的限定條件下,開發商按照"價高者得"的方式競拍。

  事實上,這一次北京市出臺新政,與其日益嚴峻的房價上漲形勢壓力相關。

  就在"京七條"出臺的前一天,國傢統計局發佈9月份房價數據,北京市房價同比漲幅超20.6%,名列全國70個大中城市房價漲幅第一。北京的房價調控壓力陡增,這讓第四季度成為北京房價調控關鍵季。

  而梳理北京歷年來的樓市調控政策,不難看出,每當房價上漲壓力增大時,政府相關部門首選的政策基本都為行政調控政策。

  從2010年4月份開始,北京的樓市調控就選擇瞭"強硬"的行政方式,從最早的限貸、限購以及限制外資,到今年的限制預售審批,行政調控手段逐漸升級,行政措施和執行細則也更加嚴格。

  北京市房地產業協會一位負責人表示,利用行政手段幹預市場交易,這其實並不是最合適的,但在當前市場供求矛盾過於緊張的情況下,采用限購等非經濟手段影響大、見效快,還是能夠發揮一定作用的。

 土地財政是"根子"

  事實上,近期不隻是北京的樓市調控在升級,深圳在國慶節後也出臺瞭"深八條"配合貸款調控政策。而業內人士分析,北京和深圳的動作或許也將成為接下來一線城市樓市調控的樣本。

  "現在中央擔心的不是熱點城市價格上漲、土地高溢價成交,而是這種市場表現帶來的樓市失控預期。"上述國務院發展研究中心一位負責人對記者表示,"接下來,在影響市場的各方面,比如信貸、融資、地方審批,預計都能看到調控收緊的跡象。"

  "年內政策的著力點應該主要還是在地方政府身上,住建部以及其他相關部門的調控問責會從嚴。"一位住建部內部人士告訴記者。

  但是,業內人士也分析,如果地方政府依賴土地財政的格局無法改變,那麼地方政府在樓市調控上采取行政幹預的短期行為也將不會停止。

  在2013年各地的財政預算中,國有土地收入預算為3.3萬億元,而2013年各地方政府要償還的各種債務,保守估計將接近2萬億,約占全年財政預算收入的近兩成,是土地出讓收入預算的一半多。

  但盡管如此,在國內經濟增長仍然較緩的背景下,債務高企的地方政府仍需依靠土地出讓收入來緩解壓力。

  "現在我們的地方財政預算中,收入支出結構基本上是固定的,"某城市的財政部門負責人告訴記者,每年當地政府的本級收入隻能負擔政府人員費用、辦公支出等基本項目,"想要發展城市經濟,現在我們隻能依賴中央劃撥、超收收入、土地出讓金,而發的地方債大部分仍然要靠土地出讓金來還。"

  中國土地勘測規劃院副總工鄒曉雲認為,土地已成為地方政府投融資的一個重要工具和手段,政府通過土地出讓和抵押等環節,可以擴大城市建設規模。"哪怕這塊土地出讓不掙錢,政府也會通過土地出讓讓企業和資本進入,進而帶動區域發展。"

  "現在看來,財政改革也難以立即見效,因此地方政府依賴土地收入的情況在短期內很難改變。"房地產業內分析人士陳劍波如是說。

  "盡管現在市場一直看好十八屆三中全會的樓市調控長效機制,但從目前的情況看,長效機制即使建立,也難以立即見效,因此行政手段在一段時間之內很難退出,"陳劍波表示,"從目前決策層傳遞出的信息來看,強化原有政策、限制地方微調、加強地方問責的細化措施落地的可能性更大一些。"

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-10-27/08112468310.shtml
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