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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

南京地王閑置9年半4度易主 鳳凰股份稱"尚無動工時間表"

  然而,這個新科地王的命運卻很坎坷。僅一年時間過後,上述兩傢公司支付8200萬元的保證金和出讓金之後,公司資金出現問題,無力支付剩餘的土地出讓金。於是,該地塊在2005年初被依法收回,上述兩傢公司此前支付的8200萬元被全額沒收。

  如此看來,昔日的地王雖然還披著"黃金地塊"的外衣,但已徹底"變身"為停車場,完全尋覓不到任何動工跡象。

  值得註意的是,鳳凰股份當初是以6.5億元價格購得該地74.81%的股權。按此計算,鳳凰股份成為該地的大股東後,三年左右時間裡,僅土地升值部分,鳳凰股份已經坐收近10億元的收益。當然,因該地閑置時間較長,鳳凰股份承擔的資金成本也不低,這將削弱其獲得的土地升值收益。

  2004年1月15日,歷經近5個小時時間和100多輪的搶奪後,上海全日通投資有限公司和衛中實業發展有限公司聯手以5.45億元奪得該地王。當時,A地塊以3.15萬元/平方米的單價,一舉成為南京"地王"。

  大股東4度易主

  帶著該地是否就是昔日地王的疑問,記者繞著該停車場行走時發現,停車場四周被圍擋圍住,圍擋上佈滿廣告。其中一則為寫滿"鳳凰和睿大廈","新街口核心地段甲級寫字樓","現房發售"字樣的巨幅廣告,而這則廣告上所示項目的開發商為鳳凰地產,歸屬於鳳凰股份。

  "可能租給瞭金鷹商場",該人士向記者透露,這塊地成為停車場估計已經有兩年左右時間瞭。

  兩年時間又過去後,2010年8月,原本通過持有該地塊第三任東傢南京龍鳳2.5%股權的鳳凰股份(江蘇鳳凰置業投資股份有限公司)以6.5億元購得南京龍鳳74.81%股權。如此一來,鳳凰股份已合計持有鐵管巷地塊77.31%的股權,成為鐵管巷地塊的實際持有人。

  "這塊地很久之前就是停車場,具體是不是地王不知道",上述工作人員向本報記者透露,聽說原來這是鐵管巷的一塊空地,後來變為停車場,叫"金鷹停車場"。

  隨後,記者從鳳凰股份一位內部人士處證實,這幅廣告牌後的金鷹停車場即為當年的新街口鐵管巷地王地塊,而鳳凰股份正是目前該地王地塊的大股東。

  不過,當記者輾轉尋覓昔日的南京地王新街口鐵管巷地塊時,卻偶然發現一個停滿轎車的大塊空地,還有取車的人來往於停車場的進出口,進出口皆有崗亭,有穿著制服的工作人員正在維持車輛進出秩序。

  那麼,在此背景下,鐵管巷地王地塊是否真的會"變身"住宅來售?

  然而,盡管當時有消息稱,鐵管巷地塊將於2012年7月動工,但這一動工計劃最終仍落空。此後,該地塊"變身"為停車場。

內容來自sina新聞



  地王閑置近九年半!四度易主,規劃不停改,"變身"停車場,這就是南京地王鐵管巷地塊的坎坷命運。關廟區二胎代償

  不同於第一次奪得該地王的兩傢公司,泰龍房地產支付足瞭5.2億元出讓金,但與第一次奪得該地王的兩傢公司相同的是,開發商處理該地塊的方式依舊是遲遲不見動工。

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資料圖

  "保守估計,現在鐵管巷的A、C地塊的樓面地價將超過2萬元/平方米,即使2.5萬元/平方米的樓面地價也不為過",南京鏈傢地產相關人士向《證券日報》記者透露,那麼,這一地塊現在的樓面地價則至少是該地最初出讓樓面地價的4倍左右,可見該地塊的升值空間非常高。

  不過,該人士同時向記者強調,如果是商業、金融等性質的土地用途,容積率就會增加,樓面地價也相對下降,但整幅地塊的總價值是穩定的。

  三年左右時間過去後,2008年,鐵管巷地塊項目的大股東悄然易主,上海泰龍房地產將項目公司75%的股權轉讓給瞭重慶國際信托投資公司。同時,重慶國投旗下的南京龍鳳投資置業有限公司將主導鐵管巷地塊的開發,成為瞭該地塊的第三任東傢。

  "這不是我們的問題",鳳凰股份相關人士向《證券日報》記者解釋道,政府一直在調整規劃,因此"無法確定動工時間",隻有等規劃定下來再說。

  對此,有業內人士向《證券日報》記者表示,直至現在,南京新街口鐵管巷地塊動工時間仍舊是遙遙無期,預計這塊在2004年就名噪一時的地王閑置時間將超過10年。

  近三年時間再次過去後,直至2013年6月26日,該地塊依然停滿瞭轎車。至此,該地塊自出讓成為地王後,已經晾曬瞭近9年半時間,至今仍全無動工跡象。

  "現在還沒有動工的時間表",目前該地塊的大股東鳳凰股份相關人士向《證券日報》記者如是表示。

  規劃拖累地王閑置10年?

  事實上,有消息人士向《證券日報》記者透露,鐵管巷塊地或將開發成住宅項目銷售,"住宅項目比較好賣,若建成商業寫字樓或許並不好賣"。

  正如該人士所言,記者在6月26日親赴鳳凰股份開發的位於夫子廟附近的鳳凰和睿大廈項目現場調查。記者在項目現場發現,這棟寫字樓項目已經封頂,藍色玻璃的外立面也幾乎做完瞭一半。不過,記者在該寫字樓銷售中心發現,銷控表上已經售出的面積並不多,該中心的銷售人員也向記者坦言,"確實賣的不好,有一定壓力"。

  6月26日,南京天氣陰沉,烏雲壓頂。《證券日報》記者來到位於南京市中心的新街口鐵管巷。然而,與此時南京陰沉的天氣相反,鐵管巷沿街附近熱鬧異常。記者沿鐵管巷前行後發現,這條小巷被金鷹國際商場、華聯友誼商廈以及大洋百貨等商業購物中心和各種購物門店包圍,來往這裡的人流非常密集。

  對此,南京鏈傢地產相關人士向《證券日報》記者表示,這塊地可能還是建造商業項目利用率會高一些,如果做住宅,則會減少利潤。

  "不可能建住宅,這塊地此前的規劃並沒有改變"。鳳凰股份上述相關人士也向《證券日報》記者如是強調。

  而根據南京國土局2004年公佈的公開出讓資料顯示,鐵管巷A、C地塊的用地性質都是商業、辦公、金融和酒店式公寓。而該地塊第一次拍賣出讓後,坊間曾有消息傳出,該地塊將被開發成518米高的"亞洲第一高樓"。隨著該地塊再次拍賣出讓後,該規劃遭到瞭變更,"第一高樓"的高度一度降到瞭430多米。此後,在鳳凰股份拿地之後,曾有消息披露,"第一高樓"將變身"文化MALL",把書城、院線、教育培訓機構結合起來,打造新街口地區文化產業新標志。

  "規劃調整的是容積率,可能要提升容積率,做高層建築"。上述鳳凰股份相關人士向本報記者透露。

  此外,該人士還向本報記者強調,項目到鳳凰股份手裡三年左右時間仍未動工的原因也正與政府調整規劃有關,"這不是我們的問題",是"規劃一直在改變",隻能等規劃定下來,才能有動工時間表。

  "現在看來,今年動工的可能非常小,這地塊可能要晾曬10年以上時間瞭。"一位業內人士向記者如是表示。

 土地價值飆升約16億元

  事實上,更為引人關註的是,公司信貸5千萬7天速撥該地塊的價值已經水漲船高。有媒體報道稱,當年這兩地塊的樓面地價均價在5000元/平方米以下。

  幾個月過後,2005年9月10日,鐵管巷地塊再度被拍賣,起拍價為5.2億元。值得註意的是,相對於一年半前該地塊的出讓價格,這次起拍價格就降低瞭2500萬元。然而,這次的拍賣情勢卻急轉直下,昔日的地王即使自降身價,也沒有再現當年的"風姿",因隻有一傢競買,最終上海泰龍房地產以底價抱得該地塊回傢。

  地王"變身"停車場

  如此一來,這意味著該地塊現在的總價值是當初的4倍左右,當初該地塊的出讓總價為5.45億元,現在則價值約22億元,升值瞭16億元以上。

南京地王9年半4度易主 鳳凰股份尚無動工時間表

  不過,有業內人士也向記者表示,近10年的閑置時間,即使該地塊順利開發,產權大幅縮水的現實或許將影響該項目未來的銷售情況。

  根據南京國土局2004年公佈的公開出讓資料顯示,鐵管巷地塊分為A、C兩個地塊,其中A地塊實際出讓面積為11286平方米,而C地塊出讓面積較小,實際出讓面積為6822.1平方米。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-02/08112279088.shtml

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