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7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
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公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  保利的有關負責人也坦言,公司半年前籌備海外發債,正是內地融資成本較高的時候。2012年,保利的有息負債為815億元,有息負債平均融資成本約為基準利率上浮15%。公開資料顯示,2012年,保利集團和關聯方保利財務有限公司向保利地產提供貸款共計42.5億元,其中一筆20億元的兩年期貸款利率高達11.54%。由於總部貸款等不符合資本化條件的貸款增加,保利地產2012年財務費用同比增長達到128.72%,從3.9億元增至8.92億元,財務費用率同比上升0.46個百分點至1.29%,使得公司營業利潤率較2011年降低瞭1.74個百分點。北京高華的李薇認為,越來越多的資本化利息費用將逐步轉為主營業務成本,預計保利2013年的凈利潤率為12%左右,比2012年下降一個百分點。

  海外融資第一步

  據本報記者瞭解,保利是第三個在境外發行債券的A股上市公司。最早邁出這一步的是金地,2012年7月,金地集團旗下海外公司--金地國際控股有限公司發行12億元三年期無抵押優先級債券,票息9.15%。2012年11月,金地再度發行3.5億美元五年期固息債券,年利率7.125%。此後,萬科也於今年的3月份宣佈發行8億美元的五年期定息美元債券,年票息率2.625%,每100元債券發行價99.397元,折合年收益率2.755%。

  但相對於融資本身,保利更看重的是一個海外平臺的資本運作空間。中國房地產報記者獨傢獲悉,此次發債籌集的資金將用於保利的海外投資和並購,目前該公司已有意向標的。而長遠而言,在香港上市也是保利的一個備選項。

  從融資成本來看,保利低於金地,但高於萬科。一位參與瞭此次融資的保利員工透露,由於是首次在海外發債,準備工作早在半年前就已開展,當時國際資本市場還處於流動性充裕的狀態,而"近期受美聯儲縮減購債規模消息的影響,債市波動較大,所以利率會比萬科高一些,但還是比國內的貸款基準利率低"。

  在某種程度上,海外融資平臺的搭建承擔瞭保利維持規模擴張和業績增長的重要職責。

  可以看到,這三傢A股上市公司的海外融資都集中在最近1年的時間裡。"最近國內爆發的錢荒現象雖然沒有外界所揣測的那麼嚴重,但也是事實,國內的流動性緊張在近兩年特別明顯。"一傢內房企的財務總監告訴本報記者,不少同行都反映最近新增貸款的成本在上升,而且預計短期內國內的融資環境難以改善。與此形成鮮明對比的是海外的流動性充裕,"雖然目前市況沒有第一季度那麼好,但依然比內地有優勢。"據其介紹,目前內地的開發貸款利率至少在7%~8%,信托和基金的融資成本都在10%以上,而香港的銀行貸款利率可以低至2%~3%,發行的美元債不僅利率低於內地,還可以從人民幣升值中獲利。在這一背景下,內地上市公司海外發債和構建H股上市平臺開始蔚然成風。

內容來自sina新聞

  "公司在國內的融資渠道很多,但成本較高,財務成本占比也較大。"該負責人表示,未來不排除會繼續加大海外融資的比例,以優化債務結構和稀釋融資成本。

  北京高華在研究報告中指出,由於財務實力受限以及財務費用上升對利潤率造成壓力,預計未來幾年保利的增長步伐將放緩。預計今年該公司新開工面積將同比增長13%、合同銷售同比增長20%,低於前幾年20%~30%的增速。對此,保利認為,海外融資渠道的建立將有利於公司降低平均成本、提升盈利能力和增加項目拓展機會。

  海外融資平臺的搭建進一步鞏固瞭萬科的行業領先優勢,也在無形中加大瞭保利的追趕難度。而保利也並非無所作為,據瞭解,該公司幾年前就已在香港設立瞭一個子公司,即恒利置業,此次發債是首次將這傢公司暴露在公眾視野。當然,設立一個境外公司並不隻有發債這一個用途,"這次發債是海外投資者和評級機構等第一次接觸和瞭解保利,隨著瞭解的加深,還有很多操作的可能性。"保利有關負責人透露,公司並不排斥在香港上市這一融資方式,而且也已有所準備,但短期內還沒有這樣的安排。

  在龍頭房企當中,保利的融資杠桿率一直高出其餘幾傢,同時由於保利的融資渠道一直在國內,平均融資成本高達7.5%,高額的財務成本侵蝕著保利的利潤率,制約瞭保利的發展步伐。而其競爭對手萬科由於搭建瞭順暢的海外融資平臺,融資成本遠低於保利,這在無形中拉大瞭與保利的競爭優勢。在這種情況下,保利不得不開始尋求海外低成本的融資。

  標普、穆迪和惠譽分別給予保利"BBB+"、"Baa2"、"BBB+"的主體信用評級,和債券"BBB-"、"Baa3"、"BBB+"評級,評級展望為穩定。

  保利的公告顯示,此次發債的主體是其全資子公司恒利(香港)置業有限公司(以下簡稱"恒利置業")的全資子公司Poly Real Estate Finance Ltd,發債總額為5億美元,債券票面利率為4.5%。每100美元債券發行價99.061美元,折合年收益率4.713%。債券起息日為2013年8月6日,到期日為2018年8月6日,每半年付息一次,債券將於香港聯合交易所上市。恒利置業為債券本息提供瞭不可撤銷的全額擔保。

  "這是保利第一次做海外融資,對公司意義重大。"8月7日,保利房地產(集團)股份有限公司的有關負責人對中國房地產報記者表示。

龍頭房企中保利首嘗海外融資

  有意赴港上市

  邁出海外融資的第一步,對保利的影響將是深遠的。

  跟一般上市公司不同,此次發債籌得的資金將不會直接輸送到保利的國內項目。"我們在做融資前,一般都是已經有瞭明確的項目投向。"該負責人介紹,海外市場存在著大量的並購機會,而這次發美元債就是為瞭公司下一步將進行的投資和並購做準備。"有可能是海外也有可能是國內的項目,但都會在海外市場進行交易。"他表示,保利未來的海外融資都會按照目前的思路,用於海外投資和發展。

  據瞭解,保利已經開始佈局國際化,海外考察小組已完成對埃塞俄比亞、納米比亞、坦桑尼亞房地產市場的調查,同時也對西歐市場進行瞭調研,預計在未來兩年內將會邁出國門。

  本報記者 曾冬梅 廣州報道

  保利是國內龍頭房企中杠桿率最高的企業,近四年來的高速增長與高負債發展戰略息息相關。2008年,該公司年銷售額僅為205億元,2012年就已成為第二傢銷售額過千億的房企。與此相呼應的是,2008年、2010年及2011年,保利的凈負債率分別達到瞭123%、123%和119%,2012年雖然下降到89%,但仍是龍頭房企中最高的。可以說,是積極的杠桿運用態度和大量的外部融資支持保利在短期內拉近與萬科的距離。如無意外的話,保持20%年增速的保利很有可能在未來幾年內無限接近甚至超越萬科。

  但國內日趨嚴峻的融資環境顯然給這個可能性增添瞭不穩定因素。保利地產董事會秘書黃海在8月7日的一個非公開場合中直言,房地產行業是資金密集型行業,如果上市房企股權融資渠道方面的資金不能得到補充,發展速度勢必會受到限制。實際上,雖然時有風聲吹出,但目前國內房企再融資的開閘仍未有實質進展。萬科自然不願意輕易將龍頭寶座相讓,2012年,該公司收購香港上市公司南聯地產73.19%股權,實現借殼上市;今年年初,其B股轉H股的申請也已經獲得證監會和港交所的受理。

  當天,該公司披露瞭一筆5億美元固息債券的發行計劃,票面利率為4.5%。據瞭解,2012年保利的有息負債平均融資成本約為基準利率上浮15%,也就是年息約7.5%,國內外融資成本差距明顯。自2010年證監會的再融資大門對房地產企業關閉後,保利逐漸開拓瞭基金、信托、股權合作等融資渠道,但持續上升的融資成本在侵蝕公司利潤的同時也影響瞭其發展步伐。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/10162330342.shtml

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