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外來房企研判北京市場

京城土地貴是房企的共識。但能否拿下北京的土地則是房企全國化一個重要的身份標識。旭輝地產則是近一年來在北京土地市場上血拼較為搶眼的一傢企業。

內容來自sohu新聞

值得一提的是,這傢企業並非國企、並非北京土著,而是一傢外來民企。在其進入北京十多年後,近年來突然發力拿下多幅地塊。擴張規模是企業發展需要,但對於公開市場招拍掛的企業而言,市場研判尤其重要。

(編輯:駱軼琪)

一傢外來房企眼中的 2015年北京土地市場

中原地產監測數據顯示,20大標桿房企在8月累計獲得土地資金權益高達317.32億,這也是最近7個月來的最高點,在樓市復蘇下,標桿房企開始積極進入土地市場。

如今,房企拿地已經形成的共識是,三四線城市風險較大,而更多將投資目光傾向一二線城市。在北京,9月土地市場更加火熱,出讓的土地幾乎為地王。截至9月21日,北京成交土地額已經高達167.6億。

外來房企:2015年北京房價漲幅將在13%-15%



多傢欲實現全國化的外來房企對21世紀經濟報道記者表示,他們一直在密切關註北京土地市場機會。也就是說,對於北京土地競拍場的開發商而言,他們的對手絕不遠遠是場面上舉牌的開發商。

房企拿地熱潮正在來臨。

21世紀經濟報道記者獲得瞭一傢民營企業拿地策略圖。該報告對北京房價地價走勢、庫存走勢、房企競爭格局、區域前景等方面進行瞭詳盡分析,並最終確定自己的拿地策略。正是基於這份分析,這傢外來民企在地價高點之前拿下瞭多幅地塊。

此外,產品定位在近年來的北京市場尤為重要。旭輝所確定的是產品戰略,主要集中開發剛需剛改和商辦公寓,一部分集中在再改多改的改善型住宅。其中,還明確要求打造2個明星產品以樹立江湖地位,選擇標準是:首改再改產品為主,即中高端產品;貨值30億元以上;單價高於區域同類產品20%以上;4-5環或5-6環成熟區域。這個產品區間的定位,既能保證規模增長,又能樹立口碑。

林中在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,500億是衡量房企的門檻之一。房地產行業在一定時期內還是資源導向型行業。所以企業要有一定的規模才能完成對行業三個資源(土地、資金、人才)的配置,也才能有更強競爭力。

地價高企背景下,房企拿地前提是基於對房價漲幅的信心。21世紀經濟報道記者發現,旭輝地產對北京房地產市場的預判是,“預計2015年隨著成交的回暖,市場會呈現主打去庫存以及新增供應不足的局面”,全年北京房價漲幅將在“13%-15%”之間。而成交量則將在2015年下半年有一個較高的增長。"

在旭輝這套拿地模型中,土地存量和去化周期是其重點關註部分。該企業將所有區縣關註度由重到輕分為四類,其中重點關註的是存量高、去化好的區域,包括大興、朝陽、房山、順義等;而去化較為不好的包括豐臺、門頭溝、石景山和懷柔等區域。

公開資料顯示,旭輝拿地時點路線也基本延續其對市場的判斷。在今年上半年,旭輝地產在北京大興區拿下瞭多幅地塊。

旭輝地產這個結論是基於其對住宅供應以及新開工量的分析。他們認為,近三年北京住宅供應年均增長略高於需求,但考慮到2014年新開工下降17%,預計2015年隨著成交回暖,市場會出現主打去庫存以及新增供應量不足的局面,在人口流入和收入持續增長的前提下,房價較2014年將有明顯上漲,且基於一線城市購房者追漲的從眾心理,房價走勢發生超漲或者超跌的概率很大。因此,旭輝對北京市場2015年房價走勢的判斷是,房價上漲很可能高於13%,但達不到15%的漲幅。

中型房企“焦慮癥”

但同區域內,不同的企業對拿地仍有不同的策略。

旭輝如此突圍,正是基於其作為中型房企的典型規模“焦慮癥”。旭輝集團董事長林中曾對媒體表示,作為一傢中型民營企業,每天的感覺都是如履薄冰。林中認為,目前行業發展的馬拉松長跑進入下半場,一旦被落在第一、第二方陣後,即使最後沖刺階段再努力,也永遠難回大眾視野。

21世紀經濟報道記者通過公開資料整理發現,近一年來,旭輝地產在京共計拿下8幅土地,其中,5個為旭輝操盤項目。

林中也深知,規模發展到一定程度以後,房企這種資源配置的競爭優勢,可能會出現邊際遞減,但是太小的企業在未來幾年要實現規模增長會非常困難。旭輝如果不快馬加鞭,就很難有機會在馬拉松長跑的後半段沖進一線陣營。

所以,旭輝定下的目標是連續3年實現40%以上復合增長率,由250億元銷售規模向500億元挺進。2014年,旭輝集團銷售金額為212億元。在克爾瑞集團發佈的2014年房企銷售金額排行榜中位居第30名。

不過,對於房企而言,拿塊地就能賺錢的時代早已過去。

中原地產分析師張大偉表示,北京土地市場競爭已經異常激烈,從2015年6月大興等南城系列地王開始,就出現瞭地價遠超房價的現象。

在這種背景下,類似旭輝這樣的民營企業需要自擔市場風險。21世紀經濟報道記者發現,旭輝也有自己一套區域板塊研究的模型公式,分別是對基本面(城市規劃、人口、基建配套和經濟潛力四個方面)和市場情況(房地比、成交情況、宜蘭快速借錢方法二胎年息現貨和期貨四個方面)進行量定分析。最終進行PIE打分。以A/B/C從高到低進行區域優勢的打分,其中朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、通州、昌平、順義獲得A,東城、西城、房山、門頭溝獲得B,而平谷、懷柔、密雲、延慶獲得C。

在旭輝地產看來,根據逆周期法則,2014年下半年至2015年上半年是最佳拿地時期。因為這段時間房價處於下行通道,市場預期最低,房企去庫存壓力較大,適合土地市場抄底。而2015年下半年,旭輝認為市場機遇仍在,但是“隨著市場回暖、企業資金回籠、信貸環境放寬,競爭會更加激烈”,尤其是四季度房價環比漲幅將見頂。

通過上述分析,該企業把通州、大興、房山和順義列為戰略深耕區,而將昌平、門頭溝、豐臺和石景山作為重點關註區域。不過,房企拿地似乎也存在路徑依賴。在各方綜合條件相比之下,旭輝實際拿地更多關註的是大興區域。

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另外,2胎房貸利率比較缺錢急用哪裡借錢值得註意的是,旭輝也考慮到分散風險。其近一年來所拿土地中,50%采用的是合作開發模式。

本報記者王營北京報道

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150924/021923333512.shtml

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