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內容來自sina新聞

  中國的房價繼續瘋漲,在實體經濟不振的背景下,地價與房價齊飛是不正常的。而另一個矛盾的現象是,一線城市"地王"不斷刷新與三四線城市"鬼城"普遍存在共存。

專傢土地並不缺 增加住房供應在於提高城市容積率

  在中國地產市場長期存在著一種觀點,即一線城市地價與房價持續上漲的主要原因在於土融屏東內埔土融土地稀缺。事實上,土地並不稀缺,而是人為的稀缺。因為可以調 整住宅與非住宅用地的比例,但地方政府又不想影響GDP;也可以允許農村集體用地直接入市,但為瞭控制土地供給與財政收入,又不允許這樣做。

  從世界各國來看,日本城市存量用地中76%是居住用地,紐約居住用地占建設用地比重為42.2%,首爾為62.5%,倫敦為46.7%,而在中 國大城市這個指標僅為30%左右。以北京為例,今年國有建設用地規劃共有5650公頃,其中住宅用地1650公頃,包括保障性安居工程800公頃,商品住 宅850公頃,住宅用地僅占總供地規模的29%。這是因為地方政府過於註重GDP和稅收,超級城市應該優先發展服務業而不是工業,但後者在中國是構成 GDP和稅收的主要來源。

  一個更重要的原因是,房產稅沒有推廣,從而對地方政府構不成持續的稅收來源,因此,地方政府更註重土地一次性出售的價格。如果住宅土地供應較少而住房需求較大的話,地價就會快速上漲,因此,減少住宅項目土地供應對一線城市管理者而言是有利的。

  在現有的地方官員政績激勵條件下,增加住宅用地比例,必然影響工業、商業服務用地,拖累GDP增長並在地區間競爭中落伍,會對地方政績產生消極影響。而分稅制下地方財權與事權的不對等,也鼓勵瞭地方政府希望高價賣地來補充財政收入。

  其中的邏輯很有特色,在缺乏產業基礎的三四線城市,主要依靠地產業帶動經濟發展,因此,在人口規模較小的情況下,土地城鎮化快於人的城鎮化。由 於地區性公共資源過於集中於一線城市,吸引瞭大量人口流入,但是,城市政府發展經濟並不主要依靠地產,而是工業和商業,因此,大部分土地用於工業和商業開 發,而少部分用於住宅項目,從而形成瞭住宅相對龐大的人口供應短缺的現象。

  此外,中國也可以通過提高城市容積率來增加住房供應。作為一個世界人口最多的國傢,也恰好在城市化進程中,並且大城市又吸引瞭過多的人口,應該 通過提高項目容積率增加住宅供應。但是,中國一線城市容積率普遍較低,北京住宅用地容積率限制在2.8以下,上海為2.5以下,而在中國香港,這個指標可 以達到10,紐約甚至可以達到12。這是因為,中國城市管理者除瞭要GDP( 推出太多非住宅用地)、土地財政之外,還要城市外觀的漂亮,建築不能太擁擠,還不允許有貧民窟,因此在容積率上限制比較低,隻有在城市遠郊不影響主城外觀 的地方才會有高容積率的項目。

  當城市不以人為本,而是地方政府利益土地貸款苗栗頭屋土地貸款為上的時候,城市用地的扭曲就會影響到城市居民的生活,乃至生存。這意味著城市已經失去瞭原有的意義,而是一門生意,一種工具。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-07/08202324325.shtml
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