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內容來自sina新聞

調控十年 萬科領銜房地產金融曲線進化



【長沙樓市11月開盤預告】

  "尋找更多更便宜的錢",這是房地產行業永恒的主題之一。

  自2003年第一輪房地產調控以來,內地地產商在各種限制性政策的狙擊之下,不斷突破創新尋找新的融資通道。其中萬科更遍嘗各種融資方式,在房地產金融領域和調控下的市場中占得先機。

  比之房企目前多用的海外發行票據、信托、私募融資,萬科入股徽商銀行,更為高明的思路則是,不僅僅是向金融機構和投資者借款,而是將地產與金融業務打通瞭,無論是社區金融還是供應鏈金融,其產業鏈條均向上延伸。

  調控十年,即是一部房地產金融的進化史,直接融資漸漸成為主流。隨著房地產行業業務向商業地產、旅遊地產、養老地產等領域細分,其與金融的融合趨勢也進一步加強,產融結合呼之欲出。

  打通海外融資之道

  翻開萬科歷年年報和公告會發現,風靡國內房企的海外IPO(類紅籌融資)始自萬科。

  2004年,萬科和德國銀行Hypo Real Estate Bank Internatinal(簡稱HI)達成合作協議,雙方共同完成"中山城市風景"項目。

  鑒於利用外資的政策限制,萬科采用瞭海外上市的融資架構來完成HI的2740萬美元貸款。該模式出爐以後的近10年時間裡,碧桂園、SOHO中國、恒大、龍湖等境內房企的海外融資(包括IPO),也主要是在該模式基礎上調整,以符合政策要求。

  房地產利用外資在此後數年一直遭遇政策狙擊。限於A股上市公司的身份,萬科並未享受上述融資模式帶來的更多紅利,其綜合融資成本甚至高於中海外、華潤、龍湖等H股房企。

  而對於近期國內資本市場再融資放開,萬科並未有太多期待。萬科董秘譚華傑對本報記者表示,萬科2007年推行再融資,保持每年40%甚至更高的增長速度,那時向股東融資是有利於公司發展和他們自身利益的。而萬科現在已進入一個相對平穩增長期,沒有迫切的股權融資需求。

  萬科迫切需要打通海外低成本融資通道。從去年收購港股房企南聯地產,到成立海外事業部,再到今年正在推進的B股轉H股,萬科的國際化戰略正一步步變為現實,緊隨其後的國際融資之路也已打通。

  今年3月份,萬科通過全資子公司萬科地產香港發行瞭8億美元的5年期債券,實際年利率僅2.755%;今年7月,萬科又通過境外子公司設立瞭20億美元的中期票據計劃。多位券商分析師表示,一旦萬科的B轉H實施成功,其境外融資渠道進一步趨於多元化,融資成本也將進一步降低。

 探索供應鏈金融

  萬科並不滿足於僅僅降低融資成本,進軍社區金融和供應鏈金融,則是萬科深思熟慮後向產業鏈上遊延伸的舉措。

  萬科管理層透露,萬科最近2-3 年一直在籌劃為其管理的社區提供金融服務,且已嘗試與華夏銀行(行情,問診)、民生銀行(行情,問診)等較大銀行在杭州的一個項目中合作,但目前未取得實質性進展。多年來管理層一直在尋找一傢中型區域性銀行進行合作。

  萬科社區金融首先是消費。萬科執行副總裁毛大慶透露,除瞭去年開始嘗試推廣的社區食堂、菜市場、便民超市以及藥房等等服務以外,今年還會推出關於社區的普通惠民醫療服務和社區老人的居傢護理,以及洗衣店、社區基本的采購和服務,都會一起配備。

  而萬科籌謀的金融服務不僅包括社區金融,還包括對其8000傢供應商所進行的供應鏈金融服務。這一點類似於華潤集團的供應鏈金融業務模式。

  華潤集團目前擁有電力、水泥、零售、地產、醫藥等多個業務,華潤銀行為其各個板塊上產業鏈上下遊的企業提供供應鏈金融服務,增加各板塊競爭力,形成特有優勢。

  華潤金融有關人士介紹,所謂供應鏈金融,就是以產業供應鏈上的一傢或幾傢核心企業為紐帶,憑借其對上下遊中小企業在長期貿易合作中所獲得的信息優勢,以平衡銀企之間長期存在的信息不對稱,並依靠貿易合作中的物流和資金流的存在,實現企業擔保抵押模式的創新。

  本報記者瞭解到,此前萬科已經通過華潤銀行供應鏈金融產品信付通業務,向其數千傢供應商進行承兌匯票貼現的融資。法拍屋提供優惠房貸利率二胎年息借貸增貸轉貸而這一模式將來或可以用於萬科徽商銀行。

  擺脫對銀行依賴

  "沒有銀行,就沒有房地產","房地產要死,也是銀行先死,"過去十年,房地產與銀行的關系就像華遠地產(行情,問診)董事長任志強指出的,生死相依。

  然而梳理近十年房地產融資格局,一個清晰可見的趨勢是,房地產公司正在逐漸擺脫對銀行的依賴,借道海外融資、信托、基金、券商資管等工具,走上一條多元化的直接融資之路。

  "房企高度依賴銀行貸單一格局在未來將很難持續,房地產市場融資必然將逐步呈現成熟房地產市場的多元化格局,直接融資比例提高。"住建部政策研究中心主任秦虹認為,不斷加碼的地產調控讓寬松的、低成本的、易於獲得的銀行貸款間接融資的環境很難再現。

  由住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈的《2013年民間資本與房地產業研究報告》數據顯示,房地產直接融資資金總額8年間增長6.5倍,所占比重已經由2004年的30%上升至2012年的40.5%。

  自2007年以來,以發行債券和票據為主的海外融資,是內地房企獲取發展資金的一條重要通道,每年的海外融資以數百億至千億計。2013年上半年,內房股海外融資達903億元,超過去年全年;數十傢內地中小型房企亦在尋求赴港IPO。

  而在國內,隨著金融托媒加劇的趨勢,房地產信托發展迅猛。"中國信托業目前規模已達10萬億,其中一半以上的發行是與房地產有關,"深圳一傢私募基金人士對本報記者說。

  除信托外,房地產私募基金也在加速發展。德信資本董事長陳義楓估算,目前房地產私募基金的存量規模在3000億左右,未來兩年這一數字會上升至1萬億。

  而房企涉足銀行更將地產與金融的融合推進一步。不止萬科,10月25日,越秀地產母公司越秀集團以114.44億元港幣收購香港創興銀行;8月底綠地集團與貴州省政府簽署金融戰略合作協議,擬在發起設立外資小額貸款公司、商業銀行,組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/10153723698.shtml

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