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201310042200租屋諮詢~契約中約定租金的延遲金合理嗎?

我家房子是租的,契約也未公證。房東在打契約的時候加了一項,如果在每月八日沒匯錢給他,一天就要罰五百元,請問這樣是可以的嗎?


 

回答人:情定小王子

您好:

一、依民法第233條規定,「遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」民法第229條也有「給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任。」來看,房東確實可以與房客定立租金延遲利息的條款。

二、不過,一般都是以年利率20%以內來計算較合常理。換句話說,以您月租10000元來算:(10000元/月X12月)X20%/年÷365日=65.75元。因此,房東在您逾期一日繳房租的情況下,應該向您收取66元以內的延遲金較適合。

三、當然,房東未獲得您同意之下,擅自(在房客不知情下)將一天500元的延遲費用增加、或加入契約書,是無效的條款。

201310042136租屋諮詢~我剛滿18歲,自行在外簽約租屋有效嗎?

我今年要升大一,並且剛滿18歲;因為,就讀的學校距離住家非常的遠,加上家人忙著工作,可能沒辦法跟我一起去租屋簽約。

請問剛滿18歲;假如家人有同意,自己可不可以在外簽租屋契約?還是一定要年滿20歲、或請監護人前來,才可以簽約呢?


 

回答人:情定小王子

您好:

依據我國民法第77條的規定提到,未滿20歲屬於限制行為能力的人,在從事或接受有法律關係的行為時,應該要得到爸爸、媽媽、或長輩等法定代理人的允許。但是,純粹獲得法律上利益(接受老師頒獎、親戚長輩送禮),或依您的年齡及身分而論,在日常生活所必需的部分(買便當、買文具、繳上課材料費),是不需要經過法定代理人的同意的。

簡單講,就算一個小學生需要買鉛筆、買橡皮擦(購物是一種契約行為,有法律效益的),只要他的身分適合、生活上需要;且價格合理不浮誇,是不必先經過父母親同意就可以進行的。

而在外地求學,除了學校住宿之外,租屋是一個學生生活必需的部分。只要您租賃的房屋條件、價格都符合一般學生所需的合理情況下,是不需要經過法定代理人同意,就能夠受到民法第77條保障的(當然,一個學生花大錢去承租豪宅來住、是不合身分、不合理、法定代理人也不會同意;更不會受到民法保護的)。

因此,有民法第77條來保護您,在價格合理、適合學生身分的房屋條件下,不需要提出任何證明、同意書、授權書,您可以放心直接去簽約。當然,第一次租屋、簽約,找有經驗的父母親、親友長輩、學長學姊一起前往瞭解、討論、比較,都會有比較多收穫、與保障的(我的學生們,在初次看屋、簽約時,都是這麼做的喔)。

201309251238租屋諮詢~如何查詢房屋是不是房東的?

在外租房屋,怕遇到的是二房東,想知道房子是不是出租人、房東所有。因為,有要求房東拿出房屋稅稅單;但是,房東只拿出身份證讓我看了一下,不知道有沒有查詢的網站與管道?之前,曾經在工作地點附近,看到張貼的紅紙單,才找到租屋處;加上沒有更好的租屋處可以選擇,自己怕被騙,相先短期租賃3個月,看看屋主跟房東是不是同一人,才敢長租。

 


 

 

回答人:情定小王子

 

您好:

租房子,要請房東提出最基本的相關資料有土地所有權狀、(房屋)建物所有權狀、最近一期房屋稅單(每年5月份需報房屋稅)、房東身分證明文件;若與您接洽的是仲介或是房東的親友,則需請其出示房東委託書。

畢竟土地所有權狀、(房屋)建物所有權狀,只有所有權人或其受託人才能夠申請閱覽。除非您是學生,且房東也在您就讀的學校登記過租賃相關資料;或您與您接洽人是房東委託的代書、仲介,可為您處理相關資料的出示;否則,將沒有管道,可以閱覽租賃處所相關資料的。

 

以上請您指教~

201309151228租屋諮詢~契約未到期,房客提前終止合約的處理方式

有一位房客,只租了一個月便要搬走。請問,租賃契約書要怎麼處理,是在裡面加註終止契約,然後雙方簽名蓋章嗎?還是要另外寫切結書、或是當場撕毀即可?

因為,第一次租房子給人,有許多不懂,還請您多包涵。


 

您好:


租賃契約是房東與房客,在租賃關係存續期間的約定依據;既然,房客確定要搬離租屋處,則契約內的條款,只能約束房東與房客到搬走之前的租賃行為(民法第450條)。多數房東都會留存一段時間作為(糾紛時)備查。

簡單講,您不需要在即將失去效力的契約書上,加註任何字句、或簽章。若要讓契約終止後的彼此,完整釐清關係、不生後續的糾紛,則建議將切結書改以一式二份的點交清冊(屋況、租賃物、廚房、客廳、衛浴、房間......等是否完整;或是有缺損、遺失的簡要記載,租金、相關費用是否已繳迄,房東是否已退還押金......)方式來作成即可。

以上請指教~

201309151151租屋諮詢~租屋到期時的一些疑慮

在外租屋再一個月就到期了。之前,曾與房東去公證租屋;所以,請問幾個問題:


1.若要續租,是否又要花錢和房東再去公證一次?


2.因為,目前還沒確定是否續租;若不打算續租,到期前要提前告訴房東嗎?


3.若不續租,房屋返還當天,房客需要自行去水、電、瓦斯公司繳清相關費用嗎?需要拿什麼證件去辦理呢?


4.房屋返還當天,如果已經繳清水、電、瓦斯費,那麼房東就必須在當天點交,並退還我押金嗎?退租當天還要簽什麼呢?假設房東藉故,不退還所有押金,我該怎麼辦呢?

 


 

回答人:情定小王子

 

您好:


1.續租屬於新的租賃關係,若您有公證的需要,確實得重新公證一次。畢竟,租賃物的公證費用僅幾千元,又有公證人全程在旁說明及法律指導(公證法第71條)。尤其,您的租賃契約期限在五年以上的話,前往公證還是最有保障的(民法第425條)。

2.若您不再續約續住,建議您得提前向房東告知,一般以一個月前為主,讓房東知道您準備在期滿時終止契約,可以適時公告對外招租(民法第453條)。

3.若您與房東有約定相關費用由您繳交時,您可以持有水費、電費、瓦斯費等繳費通知單,直接前往各家銀行、農會、漁會、郵局、7-11、OK、全家、萊爾富各大便利商店繳納即可。

4.租賃處返還房東、點交無誤後,房東應該立即將押金退還給您(土地法第99條)。除非點交時,有任何損壞、遺失之處需要賠償;或是您還有積欠任何費用未清,房東才可從押金中扣除後,退還餘額。否則,房東借故不退還押金,將有觸法之虞。

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