高雄國稅局接獲民眾陳小姐來電詢問,於107年12月1日與建設公司簽約買入預售屋及其坐落基地,該屋109年10月1日興建完成並辦理所有權移轉登記,嗣於111年8月1日出售該房地,計算應繳納房地合一交易所得稅時，其持有期間如何計算?

該局表示,依所得稅法第4條之4規定,個人交易105年1月1日以後取得之房屋、土地,其交易所得屬於房地合一交易所得稅課稅範圍。陳小姐係於109年10月1日登記取得房屋、土地所有權,111年8月1日出售時,依規定應辦理房地合一稅申報,持有期間之計算,以房屋、土地取得之日起算至交易日止,不能加計簽訂預售屋之期間,故陳小姐111年8月1日出售該房地,持有期間應為1年10個月(109年10月1日至111年8月1日),適用稅率45%(持有期間在2年以內)。

該局呼籲,民眾買入預售屋,於成屋交屋後出售,申報房地合一交易所得稅時,應特別注意正確計算持有期間,以免適用錯誤稅率致短漏稅額甚或受罰;有房地合一稅申報問題可就近洽詢各地區國稅局轄區分局、稽徵所或撥打免付費電話0800-000-321詢問。

旗山稽徵所 莊佳燕主任 (07)6612027分機5600
撰稿人:張慧敏 (07)6612027 分機 5640
財政部高雄國稅局 2022-08-19

財政部高雄國稅局表示，依所得稅法第14條之8規定，個人出售房地合一稅課徵範圍之自住房屋、土地，同時符合以下3條件，屬先售後購者，得於重購自住房屋、土地之次日起算5年內申請適用重購退稅；先購後售者，得於出售自住房屋、土地申報時申請扣抵稅額：
一、本人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋設有戶籍並居住。

二、出售前1年無出租、供營業或執行業務使用。

三、出售舊房地與重購新房地之移轉登記日間隔在2年以內。

該局說明，為避免投機，落實保障自住權益之立法目的，適用重購自用住宅優惠之新房地，於5年內若再行移轉或改作其他用途(如未設戶籍登記及居住，或出租、供營業、執行業務使用)，將被追繳原退還或扣抵稅額。但若屬下列3種特殊原因之一，致戶籍遷出未設戶籍於該重購房屋，倘該重購房屋實際仍作自住使用，確無出租、供營業或執行業務使用情事者，得認屬未改作其他用途，可免被追繳稅款：
一、未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之入學條件。

二、本人或配偶因公務派駐國外。

三、原所有權人死亡。

該局提醒，重購自住房地優惠機制係為鼓勵自住，符合上揭情事者，納稅義務人需提出證明文件，供稽徵機關審認，個人倘對適用房地合一稅重購自住房地退(抵)稅優惠之規定仍有疑義，可撥打免費服務電話0800-000321，該局將竭誠提供諮詢服務。

審查二科 聯絡人：陳妍伶科長 (07)7256600分機7200
         撰稿人：李香君     (07)7256600 分機7257
財政部高雄國稅局 2022-07-26

財政部臺北國稅局表示，個人自105年1月1日起交易適用房地合一所得稅之房地，不論自行出售或遭拍賣，也不論獲利或虧損，都要在房地所有權移轉登記日或其他規定日期之次日起算30日內，主動申報與繳納房地合一所得稅。

該局說明，最近查獲多起個人出售房地，未申報房地合一所得稅，致遭補稅處罰的案件，尤其非自行出售的案件，例如因欠債而遭債權人向法院聲請強制執行拍賣的房地，因非自行出售，且拍賣款項多為償債，償債後所餘款項不多，甚或未有餘款，民眾誤解不需要申報，然而拍賣也是房地交易的一種型態，即便房子被法拍，仍應主動申報及繳納房地合一所得稅，另值得注意的是此類法拍案件申報期限是以「拍定人領得房地權利移轉證書日」次日起算，且因屬財政部公告非自願性交易類型，如果持有房地期間未滿5年者，仍可按較低稅率20%課稅。

該局舉例，余小姐於109年1月1日以900萬元買入臺北市房屋及其坐落基地，因無力償還個人債務，該房地遭債權人向法院聲請拍賣，拍定金額為1,000萬元，拍定人於110年9月1日領得不動產權利移轉證書，余小姐應自110年9月2日起算30日內，即在110年10月1日前完成申報；又其持有期間在2年內，依法原應適用稅率45%，惟因屬財政部公告非自願因素交易類型，可按較低稅率20%計算稅額。但余小姐誤以為法拍房地免申報，經國稅局依查得資料核定所得額70萬元(拍賣價額1,000萬元－取得成本900萬元－30萬元費用)，除補徵稅額14萬元(70萬元x20%)外，還遭處罰鍰。

該局特別呼籲，民眾買賣房地應注意房屋土地交易所得稅相關法令規定，避免未依法申報，致遭補稅處罰，以維租稅權益。

法務二科 黃股長 (02)23113711分機1961
財政部臺北國稅局 2022-07-19

財政部高雄國稅局表示，房地合一課徵所得稅制度（下稱新制）自105年1月1日起實施，總機構在中華民國境內營利事業出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房地），應先以收入減除相關成本、費用或損失後數額作為當年度之房地交易所得額，再減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；房地交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。另依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本或費用。

該局特別提醒，總機構在中華民國境內營利事業出售房地適用新制者，倘當年度交易2筆以上之房屋、土地，應依規定逐筆計算填報，避免土地漲價總數額減除錯誤，致短漏報課稅所得額。釋例：總機構在中華民國境內甲公司於109年度交易3筆新制房地，其第2筆計算之房地交易所得額70萬元，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額80萬元後之餘額為-10萬元，應以0元計入營利事業所得額；另第3筆房地交易所得額為-20萬元，則不得再減除土地漲價總數額40萬元，以-20萬元計入營利事業所得額。(如附件)

審查一科 陳妍伶科長 (07)7257500
洪淑敏 (07)7256600 分機7136
財政部高雄國稅局 2020-11-19

財政部臺北國稅局表示，房地合一課徵所得稅制度（以下簡稱房地合一新制）自105年1月1日起實施，為減輕民眾換購自住房地租稅負擔，所得稅法第14條之8規定，個人出售依房地合一新制課徵所得稅的自住房地，自完成移轉登記之日起算2年內，重購自住房地，其出售自住房地所繳納的所得稅，可於重購自住房地完成移轉登記之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自原繳納稅額計算退還。

該局說明，房地合一新制重購自住房地退稅規定，如個人先購買自住房地後，自完成移轉登記之日起算2年內，出售其他自住房地，在依規定申報個人房屋土地交易所得稅時，得按重購價額占出售價額之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除；也就是「先售後購」或「先購後售」都可以申請退稅或扣抵。

該局進一步說明，依房地合一課徵所得稅申報作業要點第17點規定，有關自住房屋、土地的認定，係個人或其配偶、未成年子女於該出售及購買之房屋

1.辦竣戶籍登記並居住，

2.且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用。以配偶之一方名義出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。

該局舉例，甲君於105年1月買進A房地並設籍居住，106年10月以1,200萬元出售A房地，並繳納房地交易所得稅60萬元；甲君於108年8月以1,000萬元買進B房地並設籍居住。因甲君出售A房地與重購B房地期間在2年以內，且都有設籍居住，如A、B房地均無出租、供營業或執行業務使用，則甲君可申請適用重購退稅為50萬元〔已繳納稅額60萬元×（重購價額1,000萬元÷出售價額1,200萬元）〕。

該局提醒，納稅義務人已申請重購自住房地退還或扣抵所得稅，重購之自住房地於重購後5年內不得改作其他用途（例如出租、營業或執行業務使用）或再行移轉，請納稅義務人多加留意。另申報房地合一課徵所得稅相關規定，亦可透過該局網站（https://www.ntbt.gov.tw/）首頁/主題專區/稅務專區/綜合所得稅/房地合一專區，查詢相關規定，歡迎多加利用。

文山稽徵所 鄭股長 (02)2234-3833分機301
財政部臺北國稅局 2020-04-01

財政部高雄國稅局表示，納稅義務人105年1月1日以後交易於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得之房屋、土地，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內，或是105年以後交易因繼承取得，且被繼承人於104年12月31日以前取得之房地，非屬房地合一新制課徵範圍，僅須計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，於交易所屬年度辦理結算申報。

國稅局進一步指出，納稅義務人105年1月1日以後繼承取得，且該房地係被繼承人於104年12月31日以前取得者，如符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用者，課稅所得在新臺幣400萬元以下免稅，若依新制課稅較有利時，得選擇改按房地合一新制課稅。

該局日前受理一案例，甲君在101年3月購買A房地，於104年10月往生，其子乙君在104年10月繼承該房地後，於107年7月間出售，並於107年8月按新制申報，因乙君本人、配偶或未成年子女並未設戶籍於該房地，依前開規定，其交易並不屬於房地合一課稅範圍，乃註銷其申報案件，並通知乙君應於108年5月底前辦理結算申報。

該局呼籲，個人出售繼承取得的土地、房屋，如屬房地合一所得稅課稅範圍，不論盈虧或符合自住房地定額免稅而無須繳稅者，均應於完成所有權移轉登記之次日起算30日內，檢具申報書、契約書及其他相關文件向戶籍所在地稽徵機關申報。如仍有相關疑義，請逕洽戶籍所在地所轄分局、稽徵所或撥打免費服務電話：0800-000-321洽詢。

鹽埕稽徵所 董景德主任 (07)5337323
撰稿人:林素容 (07)5537257 分機6556
財政部高雄國稅局 2019-11-15

財政部北區國稅局表示，個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用舊制房屋交易損益或新制房屋土地交易損益。

該局進一步說明，依所得稅法第4條之4及第14條之4規定，個人自105年1月1日起交易105年1月1日以後取得之房屋、土地，應按新制計算交易所得，並按持有期間長短適用不同稅率計算應納稅額。個人若出售取自配偶贈與之房地，依據財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令規定，應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，是配偶原始取得日將影響新、舊制之適用。

該局舉例說明，某甲於107年4月25日出售其於106年3月2日自配偶某乙受贈取得之房地1戶，而某乙係95年1月25日自第三人買受取得，則某甲出售房地時，應認定其取得日為95年1月25日，適用舊制計算房屋交易損益，並歸課當年度綜合所得稅之財產交易所得；倘配偶某乙係105年4月20日自第三人買受取得，則某甲出售房地時，應認定105年4月20日為其取得日，適用新制計算房屋土地交易損益，且得合併計算配偶持有期間，則某甲持有房地期間(105年4月20日至107年4月25日)超過2年未逾10年，應以計算後之課稅所得額按適用稅率20%計算應納稅額，並應於房地完成所有權移轉登記之次日起30日內向所轄之國稅局辦理申報。

該局特別提醒納稅義務人，若有出售105年1月1日以後取得之房地，無論經計算後有無課稅所得額或持有期間之認定有無疑義，均應申報，以免因漏報而遭補稅及處罰。

法務二科 蔡審核員 (03)3396789轉1668
財政部北區國稅局 2019-08-02

財政部臺北國稅局表示，個人房屋土地交易所得稅採自行申報制，納稅義務人交易合於所得稅法第4條之4規定應按房地合一新制課稅之房屋、土地，不論有無應納稅額，亦不論是否符合經財政部公告調職、非自願離職或其他非自願性因素，均應依所得稅法第14條之5規定，於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報，如有應納稅額並應據實繳納，以免受罰。

該局指出，納稅義務人甲君與其他共有人於106年3月27日取得房地之所有權，而其他共有人未經甲君之同意，即依土地法第34條之1規定將該房地出售，並於106年8月31日辦妥所有權移轉登記。該局以該房地係於105年1月1日以後取得，核屬個人房屋土地交易所得稅之課稅範疇，甲君未依所得稅法第14條之5規定之期限申報納稅，原以持有期間在1年以內應按45%之稅率補徵應納稅額並處罰鍰，惟考量其符合財政部106年11月17日公告之非自願性交易事由，乃按稅率20%核定補徵稅額60餘萬元，並處罰鍰30餘萬元。甲君不服，申請復查，主張其他共有人未經其同意即出售系爭房地，並非故意漏未申報，請准予免罰云云。

該局說明，考量個人因調職、非自願性離職或其他非自願性因素，致須交易持有期間在2年以內之房屋、土地，如適用短期高稅率（35%或45%）顯然未盡合理，如符合財政部公告之非自願性交易事由，則可改按稅率20%課徵房屋土地交易所得稅。甲君與他人共有之系爭房地於106年8月31日辦妥所有權移轉登記，係其他共有人依土地法第34條之1規定處分而出售，符合財政部公告之非自願性交易事由，稅率可由45%降為20%，惟甲君仍應於所有權移轉登記日之次日起30日內（即106年9月30日）前辦理個人房屋土地交易所得稅申報並繳納稅款，其未依限申報納稅，核有應注意、能注意而未注意之過失，自無納稅者權利保護法第16條第1項不予處罰規定之適用，甲君尚不得以前述非自願性因素為由而得免罰。

該局呼籲，納稅義務人交易於105年1月1日以後取得之房屋、土地，均應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理個人房屋土地交易所得稅申報，如有應納稅額並應一併據實繳納，未依規定辦理申報且有漏稅情事者，除依法補徵應納稅額外，並按補徵稅額處3倍以下之罰鍰，請納稅義務人依相關規定申報納稅，以免受罰。

法務二科 劉股長 (02)23113711分機1931
財政部臺北國稅局 2019-07-24

財政部臺北國稅局表示，個人提供土地與營利事業參與都市更新，嗣後出售交換或分配取得之房地，應分別依土地、房屋各自之取得日及持有期間判斷適用房地合一所得稅（簡稱新制）或適用年度申報綜合所得稅（簡稱舊制）課稅。

該局舉例，李君以86年取得之土地與營利事業參與都市更新，並於106年8月1日取得都更後之房屋；107年3月1日出售交換取得之房地，土地因係86年取得，故免納所得稅，但房屋所有權移轉登記日為106年8月1日，係在105年1月1日房地合一課徵所得稅新制施行以後，故適用新制，並以土地持有期間為房屋持有期間，認定房屋交易所得適用之稅率，即應就房屋部分交易所得按稅率15%(持有期間超過10年)申報納稅。

該局另舉例，顏君以104年取得之土地參與都市更新，以權利變換方式取得房地，107年3月1日出售分配取得之房地，因土地雖係在103年1月1日之次日以後取得，但持有期間超過2年，依所得稅法第4條之4規定，無新制之適用，故土地部分交易所得仍免納所得稅，但房屋所有權移轉登記日為106年8月1日，仍應適用新制，並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率20%(持有期間超過2年)。

該局提醒，個人出售適用房地合一課徵所得稅之房屋土地，不論是交易所得或損失，都應留意申報期限，於房地完成所有權移轉登記之次日起算30日內向該管稽徵機關辦理申報。

審查二科呂股長 (02)2311-3711分機1550
財政部臺北國稅局 2019-01-23

財政部南區國稅局表示，個人出售房地如有將自己應負擔的土地增值稅，以契約約定改由買受人支付，別忘了在申報房地交易所得時應將該金額計入出售價格，以免涉有短漏報所得情事而遭處罰。

南區國稅局說明，依土地稅法第5條規定，土地為有償移轉，也就是買賣、交換、政府照價收買或徵收等，該土地增值稅的納稅義務人為原所有權人，所以如果買賣契約約定是由買受人負擔原所有權人應繳納的土地增值稅，則屬買賣對價之一部分，因實質上與買方支付該價金後再交由賣方去支付相關稅費的效果相同，當應計入原所有權人出售價格，相對也就是買受人的取得成本。

該局提醒，個人申報房地交易所得如未包含買受人代付其土地增值稅的收入，除補稅外還會被裁處罰鍰，不過在未經檢舉及未經稽徵機關進行調查前，趕快去自動補報補繳所漏稅額並加計利息，就可適用稅捐稽徵法第48條之1規定免罰。若還有任何稅務問題，歡迎撥打免費電話0800-000-321，將有專人為您服務。

綜合規劃科田審核員 06-2223111分機8061
財政部南區國稅局 2019-01-10