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內容來自sina新聞

二線城市住宅用地需3.3年消化

??長江商報消息 部分城市超5年,武漢在均值以下;樓市成交量分化加劇

??□本報記者 劉倩雯

??1月20日,國傢統計局發佈“2014年全國房地產開發和銷售情況”。多項重要指標顯示,在2014年,中國房地產增長動能減弱。

??2014年,全國商品房銷售面積120649萬平方米,比上年下降7.6%,在樓市成交“史上最高”的2013年,該數字為增長17.3%。在與老百姓生活最為密切的住宅市場上,商品住宅銷售面積下降高達9.1%。商品房銷售額76292億元,同比下降6.3%,而2013年為增長26.3%。其中,住宅銷售額下降7.8%。

??待售面積的擴大也不容忽視,數據顯示,2014年末,商品房待售面積62169萬平方米,環比增加2374萬平方米,同比增加12874萬平方米。

??易居中國執行總裁丁祖昱預計,“2015年房價整體比2014年要穩一些,但市場分化仍將十分嚴重。總結來說,就是‘一線穩定、二線分化’。一線城市的土地爭奪得非常激烈,還會陸續出現溢價率較高的土地。從銷售價格來說,一線樓市房價指數已觸底。而發展較好的二線城市,如合肥、武漢、鄭州,樓市成交將繼續攀升;但如大連、寧波等城市,壓力還比較大。對於供求已經失衡的三、四線城市來說,房價仍處於下行通道。”

??2014年以來,我國房地產市場進入調整階段。受早期拿地、新開工量較大的影響,市場供應量增加,同時信貸環境持續收緊,觀望情緒濃厚,主要城市庫存高企,短期供過於求加劇,“去庫存”成為2014年下半年乃至2015年市場主基調。

??在成交量方面,各地樓市分化持續加劇。國傢統計局高級經濟師劉建偉指出,從成交量看,去年12月份北上廣深4城新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上,遠高於全國平均水平。而據克而瑞研究中心數據,三四線城市的整體成交同比2013年下滑瞭12%。

??事實上,不同城市面臨的去化壓力顯著分化。中國指數研究院專題報告顯示,2014年末,合肥、南昌、南京等地出清周期在15個月以下,住宅庫存去化速度較快,短期庫存去化壓力不大;福州、溫州等城市出清周期在15-20個月之間,雖在二線城市中處於較高水平,但有旺盛的需求作為支撐,短期庫存去化周期較為合理;呼和浩特、大連等城市住宅庫存持續高位運行,而需求乏力,去化周期較長,短期庫存壓力大。

??一線城市增長較二線更健康

??青島、鄭州、長春住宅用地消化時間超5年

??中指院報告顯示,二線城市住宅用地消化時間平均在3.3年。

??其中青島、鄭州、長春超過5年,呼和浩特、大連等超過4年。由於部分城市大量土地開發仍處於停滯,造成土地存量高企,住宅用地消化時間長,未來市場去庫存壓力大。武漢、合肥、南京等土地消化時間均在3.3年及以下水平,中長期庫存壓力不大,且短期來看,庫存去化較快。

??而天津、北海等城市出清周期較長,短期庫存壓力大。天津土地消化時間為2.5年,中長期庫存壓力不大,但短期住宅庫存去化周期在二線城市中處於較高水平。截至2014年12月,天津商品住宅可售面積達到2346萬平米,較2013年底增長19.5%,出清周期超過30個月;北海可售面積持續攀升至520萬平米,較2013年底增長12%,出清周期達到26個月。

??長江商報記者發現,盡管部分二線城市的庫存出清周期健康,但從其土地存量來看,實際消化時間並不樂觀。

??截至2014年底,重慶主城區住宅庫存出清周期為10個月,寧波為13個月,短期庫存去化壓力不大。長期來看,重慶、寧波土地消化時間均超過4年,中長期庫存壓力相對較大。其中,重慶2013年土地成交規劃建築面積同比增幅超過八成,遠超同期住宅銷售面積;寧波2011-2013年土地成交規模均超過同期住宅銷量。

??中指院分析認為,重慶經濟、人口規模較大,但人口流出現象嚴重。2013年重慶GDP達到1.26萬億元,增速為12.3%;常住人口/戶籍人口比值為0.88,呈現人口流出現象。寧波城鎮居民人均收入水平較高,常住人口增長較快。2013年寧波市區居民可支配收入達到4.2萬元/人,高於同省杭州市城鎮居民3.9萬元/人以及溫州城鎮居民3.8萬元/人的收入水平,居民購買力強;常住人口規模近八百萬人,2000-2010年間年均增長2.5%,2012年常住人口/戶籍人口比值為1.3,人口大量流入及較強的購買力支撐未來房地產市場發展。

??此外,呼和浩特、大連等城新增供應持續放量,長期來看,呼和浩特、大連土地消化時間均超4年,土地庫存壓力較大。

??重慶、寧波等城市中長期土地存量超4年

??任志強預計下半年樓市回暖

??展望2015年,業內人士普遍認為,由於目前商品房庫存量巨大,未來房地產行業將會進入底部徘徊周期。2015年下半年開始,樓市才有可能真正回暖。

??任志強曾公開表示,目前進入房地產行業的資金量在減少,2014年投資增速比2008年還低。他預計,“今年房地產投資增速仍將繼續放緩,可能比去年更低。今年9月份以後,樓市才會出現回升態勢。”

??中指院認為,針對不同城市,房企應謹慎進入。對合肥、南昌、廈門等短期及中長期庫存壓力不大,土地存量消化較快的城市,未來預期樂觀,但部分熱點城市“面粉”貴過“面包”或將帶來較大經營風險。

??◎相關新聞

??武漢房企為“金三銀四”蓄客

??本報訊(記者 劉倩雯)據統計,武漢上周新建商品住宅合計成交瞭3368套,環比下跌15.2%;成交面積330540.77平方米,環比下跌16.1%。上周武漢樓市共6個項目選擇開盤,平均去化率較好,其中5個項目都位於主城區。總推盤量較上周減少1800餘套,整體去化情況一般。

??上周,武漢樓市整體相對較穩定,日均成交量481套,年前促銷在一定程度上吸引瞭不少意向購房者。

??地鐵四號線和鸚鵡洲長江大橋通車後,漢陽樓市表現突出,一周成交540套冠銷全城;洪山成交405套排在第二,黃陂則以352套的成績位居第三。開發商分析,漢陽區除現有兩條新線開通,即將迎來三環高架橋和年底的軌道三號線一期通車,該片區的發展潛力被進一步看好,並獲得購房者的認可。

??目前,本月預開盤的40多個項目實際數量還不到一半。對此,業內專傢表示,年關將至,不少開發商也進入休整期,為開年之後的“金三銀四”蓄客做準備,開盤意願不強烈也在情理之中。

??2014年全國商品房銷售數據

??銷售

??面積

??120649萬會計師二胎年息借貸增貸轉貸

??平方米

??同比下降7.6%

??銷售

??金額

??76292億元

??同比下降6.3%

??2014年全國商品住宅銷售數據

??銷售

??面積

??下降9.1%

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??金額

??下降7.8%

??商品房

??待售面積

??2014年末

??62169萬平方米

??同比增

??12874萬

??平方米

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/08365963826246269058195.shtml

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