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  朱中一 中國房地產業協會副會長

  Q 你認為目前樓市,包括一線城市和二三線城市,分別有泡沫嗎,嚴重嗎?

公衍奎

  李國平:如果市場上漲勢頭強勁,購房人對未來市場上漲的預期仍然強烈,那麼政策的打壓就會一直持續。現在是用政策來和市場預期對沖,之前的幾次調控,在一定時間內起到瞭調整預期的作用,但最近一次的調控作用,似乎沒有2011年那次調控的作用明顯。現在在房地產市場上,由於政策限制,投資和投機需求已經少多瞭。目前的購房需求,一部分是自住需求,也就是平常說的剛需,還有很大一部分是在通貨膨脹的情況下,購房以求保值增值的需求,這部分需求是非常強烈的。

  李國平:我認為現在房地產市場是有泡沫的。泡沫和市場預期有關,如果大傢都認為房價要漲,會造成需求的提前釋放,甚至過度釋放,造成市場過熱。目前這種預期看漲的情況還是很明顯的。

  范小沖:城市化是一個重要考量因素,中國目前還處於城市化發展的增量階段,還有幾億人口要進城。這個階段沒有結束,需求就仍會旺盛,也能夠消化房地產市場供應。現在如果取消限購,就會釋放出大量需求,消化大量的房源。因此泡沫破裂的風險較小。

  從去年至今,北京樓市價格再漲,全國其他主要城市的總體趨勢也都是"漲"字當頭。最近,著名"唱空者"、經濟學傢謝國忠再度拋出房地產泡沫即將破滅論。萬科董事長王石最近也表示,中國房地產市場確實存在泡沫,且泡沫不輕,不過,短期內泡沫破裂不太可能。新京報記者特邀業內專傢,對當前樓市泡沫與市場風險進行分析探討。

  朱中一:全國這麼多城市,每個城市的情況都不一樣,很難籠統地說有沒有泡沫。看一個城市是否有泡沫,要看供應量和需求量,還要看未來的消化能力。像鄂爾多斯這樣的城市,供應量很大,需求很小,未來的消化能力也不足,就肯定是有泡沫的。可以按照這個標準,去判斷其他城市有沒有泡沫。

  范小沖:中國樓市肯定是有泡沫的,近些年貨幣一直在超發,又沒有其他好的投資渠道,房地產在上漲的形勢下,很難剝離投資需求。但土地供應有限,購房需求旺盛也將長期存在,供求結構很難有大的改變,所以我認為短期內沒有崩盤危險。

  朱中一:現在國傢也在制定中長期規劃,調控肯定是過渡,主要是未來政策的銜接問題。我們也希望行政性措施盡量少一點,但長期措施出臺以前,目前臨時性的措施還不能取消。長期措施的思路,國五條細則裡面已提到建立中長期制度的六個方面。

  公衍奎:影響未來房地產走勢,甚至引發泡沫破裂的最大因素是金融環境是否改變。從去年到今年,開發商不缺錢,賣房套現隻是一個方面,另一個重要方面是金融環境寬松。雖然房地產開發貸款的限制並沒有放松,但各種信托、基金等金融創新模式很多,萬科、龍湖都海外發債,融資成本很低。

 調控長期化 現在用政策和市場預期對沖



  朱中一:房地產市場是地域性很強的。希望地方政府充分瞭解本地市場的需求情況,制定合理的發展規劃,有針對性地供應土地和房源,一般就不會出現大問題。如果過分依賴和盲目發展房地產,就有可能出問題。此外,還要把未來供應情況公佈出來,就會減少購房人的恐慌情緒,也可以減少開發商的盲目開發。

新聞來源http://bj.house.sina.com.c魚池鄉房屋貸款率利試算n/news/2013-06-14/08002250525.shtml

  樓市泡沫 有泡沫,但短期內未必會崩盤

  公衍奎:我覺得無論是一線城市還是二三線城市,泡沫都比較嚴重。大傢對於判斷泡沫有不同的標準,有人說價格超出實際價值就是泡沫,但價值到底應該是多少,就很難有一個客觀的判斷。我認為判斷泡沫的一個根本標準,就是看是不是價格本身產生瞭自我循環和正向激勵。也就是說,因為漲價導致瞭下一輪漲價。現在價格的增長是不是由於之前價格的增長,是不是又導致瞭以後價格的增長。目前的市場就是這樣的情況,大傢因為怕漲而趕緊買房,因此推動瞭未來真的漲價,又引發新一輪搶購和新一輪漲價,形成循環。

  Q 漲價和調控長期化已持續數年,你認為這種狀態還會存在多久?

業界再拋樓市泡沫將破論 分析稱短期內不會崩盤

  公衍奎:這種漲價和限價都有可能會長期化,但終究不是一種正常的形式。房地產的問題是不均衡導致短缺,目前房地產的供需結構問題不解決,這種情況就會持續下去。城市發展的不平衡、土地供應的稀缺性以及城市化進程這些影響都是存在的,但這些影響是長期持續的影響,並不能避免市場在一定時期內產生大幅波動。

  范小沖:調控是會長期持續的,因為房地產和國民經濟的關系非常大。房地產市場熱瞭就會打壓,冷瞭政府就會托市。這些年政策也不是一直在打壓房地產市場,2008年也托過市。如果房地產市場一直保持上漲的壓力,那麼政策的打壓肯定也會一直持續。如果房地產市場像2008年那樣低迷,政策則有可能會轉變為托市。

內容來自sina新聞

  泡沫破裂風險 政策成重要的考量標準

  Q 影響樓市的泡沫破裂與不破裂的主要因素有哪些?未來是否有泡沫破裂的風險?

李國平



  今年房企不缺錢,很多房企去年上半年還需要20%、30%的融資成本,今年隻需要12%、15%,大企業能做到10%以下。現在是國際性的貨幣泛濫,但金融的周期性和波動性很大,一旦金融市場開始去杠桿化,就會引發連鎖反應,房地產市場就會扛不住。

范小沖

  李國平:我認為政策是一個重要的考量標準。這些年,由於一次又一次調控的打壓,樓市的泡沫一直沒有到頂。政策的介入打亂瞭市場自然增長、自然產生泡沫、自然破裂、自然休整、自然復蘇的周期。調控不是為瞭把房地產打垮,而是要保護房地產,不讓房地產市場有規律地增長和下跌,這種幹預讓本來有跡可循的規律變成瞭無跡可循,政策也就成瞭左右市場的一個重要考量標準。

  本期嘉賓

  范小沖 陽光100置業集團常務副總裁

  李國平 高策地產服務機構首席策略官

  公衍車城鄉房貸奎 華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司副總經理

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