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內容來自sina新聞

開發商"墊首付"重出江湖 似為客戶其實暗藏風險

  首付10萬元即可圓你購房夢、首期付款兩成房子就是你的、首付50萬元入駐市中心豪宅......近期,杭州樓市悄悄流行"低首付",首付款低得讓人心動。

  事實上這無非是開發商的一個營銷噱頭,通過墊首付款或者首付分期的方式,大大降低購房者的置業門檻。

  不過這種看上去"討巧"的招術,實則暗藏風險。

  首付款最低隻需10萬

  在杭州,購買一套商品房,首付款需要多少?這是一個十分簡單的算術題。即便是房子的地理位置很偏,偏到瞭閑林或者勾莊,一套89平方米的三居室房子,總價也要100萬元上下。即便是首次購房,首付三成,最低也要30萬元。如果手頭上的錢低於這個數,估計很難在杭州買到房。

  可是現在卻有開發商宣稱,隻要首付10萬元,照樣可以買房。

  "我們剛剛推出活動,首期付款10萬元,剩餘首付款要求在3個月之內付清即可。"中國鐵建國際城售樓處工作人員向記者表示。中國鐵建國際城目前售價2萬元/平方米左右,最小戶型面積80多平方米,最低總價160萬元左右。如果是首套房三成首付,也需要50萬元左右。

  中天官河錦庭,則是推出瞭"首期付款兩成"的活動。中天官河錦庭最低總價150萬元左右,如果是首套房則需要45萬元左右的首付款,不過開發商表示首期付款隻需要總價的兩成,剩餘的首付款可以在3個月之內支付。

  市中心豪宅新華園,近日也來湊熱鬧瞭。這個豪宅項目均價超過4萬元/平方米,以大戶型為主,主力戶型總價至少也要500萬元,客戶中以改善型為主,照此計算首付款至少需要三四百萬元。不過近期不少市民收到新華園短信,首期付款隻需要50萬元即可。

  吃"餡餅"付出的代價

  事實上,開發商墊首付款,這並非是什麼新招術。天鴻香榭裡早在去年年中,就大張旗鼓地推出瞭"首付10萬元"活動。

  天上不會白白掉下餡餅,開發商也不是慈善傢,墊付首付款的目的無非是為瞭刺激銷售,將一些原本不具備購買力的購房者,提前推向瞭市場。從整體上看,開發商的這一招術並沒有降低房子總價,沒有減輕購房者的經濟壓力,甚至還有可能會因此上升。

  最新披露出來的消息顯示,天鴻香榭裡為購房者墊首付款,是要收取利息的。首付款隻有10萬元,而按照規定最低首付款需要40多萬元,天鴻香榭裡的做法是找瞭一個第三方借錢給購房者,如果不能在今後兩年內按期還款,則要支付12%的年息。

  中天官河錦庭的做法與天鴻香榭裡不同,購房者付完首期款之後,須在3個月之內將剩餘的款項交齊,才會與之簽訂購房合同。可要是3個月到期之後,因為種種原因,購房者補不上這筆款,那又該怎麼辦?"因為這個活動才剛推出,還沒出現這樣的結果。購房者理應對自己的還款能力有充分認識,一般來說不太可能發生這樣的事情。"中天官河錦庭售樓處工作人員表示。

  事實上,一旦購房者陷入經濟困境,很可能會處於尷尬境地。不能在約定的期限內補交首付款,購房者可能就要承擔違約責任,交的第一筆首付款,就有可能被開發商當作違約金沒收。如果不想違約,就會出現天鴻香榭裡這樣的現象,向與開發商有利益關系的第三方借款,還款壓力大增。

  低首付風險難以防控

  由於樓市競爭加劇,"低首付"成瞭樓市的一種營銷手段,這也在情理之中。畢竟很多購房者難以承受高昂的總價,隻要降低首付門檻,就會使得一批潛在購房者提早入市。

  如果僅僅站在營銷的角度而言,這一招術契合瞭購房者的心理,會產生相當不錯的效果。就比如去年上半年保利曾推出"首付10萬元"活動,吸引瞭大量剛需客戶。

  然而,這種營銷招術的風險,也是顯而易見的。如果連支付首付款都有問題,那麼這樣的購房者顯然還不具備購房實力。購房者每月負擔房貸的同時,還要償還首付款,其壓力之大可想而知。雖說購房者應該理性判斷自己的經濟能力,但並不排除有的購房者對自己的預期過於樂觀,一看到開發商打出"首付10萬元"的招牌,就迫不及待地下單,日後可能就會產生還貸危機。

  一旦這樣的現象蔓延,其後果就如同美國的次貸危機--美國次貸危機正是緣於樓市低首付甚至零首付。這也是為什麼早在2001年,央行就做出"嚴禁零首付個人住房貸款"規定的原因,最近幾年對首付比例的要求,更是越來越高,現金首套房首付最低3成,二南投魚池土地貸款套房首付最低7成。

  "開發商暗中墊首付款,或者由第三方借款給購房者,我們很難辨別這樣的購房者。因為提交到我們這裡的貸款材料,都是符合相關規定的。"某銀行人士告訴記者,開發商這種打擦邊球的行為,很難得到有效監管。

  也正因為如此,天鴻香榭裡的行為一度被指騙貸--與購房者"合謀"向銀行套取貸款,而這將嚴重影響到金融安全。

  滯銷樓盤更熱衷此招

  如果購房者能夠順利還款,那麼大傢皆大歡喜。可一旦購房者無力還貸,或者房價大幅下跌,除瞭銀行被套之外,開發商自身也將陷入泥淖。

  以天鴻香榭裡為例,雖然購房者與第三方簽訂瞭借款協議,但這並非是真正意義上的借款,實際上這部分借款由開發商來承擔。如果購房者無力還款,那麼開發商也要承受這筆借款損失。如果這部分客戶數量眾多,再加上房地產已經告別暴利,很可能會造成開發商資金鏈斷裂,致使樓盤爛尾。

  也正因為如此,"低首付"雖然可以促進銷售,但並非所有的開發商都會使出這一招術。近期喊出"低首付"的樓盤,多半是一些賣瞭多年的滯銷樓盤,深陷銷售困境。天鴻香榭裡去年高調推出"10萬元首付",是因為受到北宸之光、德信曉宸的夾擊;中國鐵建國際城和中天官河錦庭,銷售周期已經有點長,不惜"鋌而走險"。

  應該說,對開發商而言這也是頗為無奈的一招。

  此外,有些樓盤出此下策,也可能與資金緊張有關。如果客戶是首套房,即便幫客戶墊付瞭所有的首付款,也可向銀行貸款70%的房款。此外,允許購房者分期首付,即便購房者不能在約定的時間內湊夠首付款,也比一套房子都賣不出去強一些。無論是哪一種形式,都可以幫助開發商快速回籠資金,盡管這有可能是一種飲鴆止渴的做法。

  近期,杭州樓市中打出"低首付"的樓盤,數量已經不下10個,不少都是在春節過後推出這個方法的。面對林林總總的"低首付"樓盤,購房者下單

  前一定要學會理房屋二胎 當鋪房屋二胎利息缺錢急用哪裡借錢性分析,看出隱藏在裡面的風險。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-20/07542653287.shtml
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