201601302139●~不動產購買意願書的法律效力~

 

不動產購買意願書的法律效力~

 

很多人購屋時常會碰上這種狀況,屋主希望你展現買房的誠意,要求你先簽所謂的「購買意願書」,你知不知道購買意願書在法律上的效力是什麼?

「意願書」通常僅具有參考效用,例如表示「買方有購屋的意願」,這種約定的法律效力其實是很薄弱的,並無拘束力可言,但如果在「購買意願書」上雙方簽訂鉅細靡遺的購屋意願,甚至還交付「定金」,此時的效力就具有契約之效力。

雙方意思表示一致

民法規定,只要雙方當事人意思表示一致者,契約即為成立。

所稱的「意思表示一致」,在買賣房地產時,是指雙方就標的物(房地產)和總價款業已達成合意。無論名稱是用契約書、協議書、備忘錄或意願書,在我國法律上皆具有契約之性質,只要白紙黑字,說明買賣雙方的權益和義務,契約即成立,一旦有一方反悔,另一方就可以求償。


孫姓男子在前年十二月向林姓男子購買台北市的一棟房子,因房子是林男與其他十七人所共有,因此雙方協商,先簽定不動產購買意願書,日後再簽正式契約,雙方合意不動產買賣總價金為三千四百五十萬元,孫姓男子並於簽署購買意願書時交付十萬元定金與林,並經林簽收。

林後來不願與孫男簽立買賣契約,又要求孫男需給付更多定金方能順利取得其他共有人的授權書,因林態度反覆無常,導致無法順利簽約,孫遂要求林加倍返還定金共二十萬元。

在「購買意願書」上雙方簽訂鉅細靡遺的購屋意願。圖為示意圖在「購買意願書」上雙方簽訂鉅細靡遺的購屋意願。圖為示意圖

定金必須加倍返還

但林辯稱不動產的買賣契約並未成立,雙方僅簽訂購買意願書,只是預約性質,而本約與預約是不同的,購買意願書並非買賣合約,他收受的那十萬元也不是訂金。

台北地院認為,買賣雙方當事人就「買賣標的物」及其「價金」達成意思表示一致時,買賣契約即屬成立。本件雙方簽訂購買意願書,約定原告同意以總價三千四百五十萬元購買不動產,買方同意先預付十萬元為買賣訂金,顯見雙方已就買賣之標的物及買賣價金等買賣契約之「必要之點」已獲得合致,並就不動產買賣之履行方式有大致之合意,雙方買賣契約已經成立。

法院指出,孫交給林的那十萬元為證明契約成立所交付之定金,依民法規定,契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。雙方無法順利簽約應歸責於林,判決林應返還孫二十萬元。

 

 

 

 

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