201509032320●~借名登記人不得賣房

 

借名登記人不得賣房

 

在社會上「借名登記」的情形非常普遍,依最高法院的見解,借名登記視同為委任契約,法律效果適用委任的相關規定,實際的所有權人如果終止雙方的借名登記關係,借名登記的人頭必須將房屋的所有權移轉給實際的所有權人,人頭並不能自行賣掉房子,否則要負刑法「背信罪」的責任。 

借名登記是指房子的實際所有權人,將自己的房子利用他人名義登記,在法律上,雙方成立「借名登記」關係,登記名義人只是個「人頭」,但如果雙方沒有事先簽立借名登記契約,「人頭」事後常會否認有借名的情事,這時候就很容易引發糾紛。

名下房子將遭強制執行

譚姓男子幫二家公司作保,這二家公司積欠銀行巨額債務未還,譚姓男子身為連帶保證人,經法院判決確定譚男要連帶給付銀行三千二百多萬元,譚男擔心他名下的房子將遭強制執行,於是以夫妻贈與名義把房子移轉登記與王姓妻子,但譚姓男子仍住在屋內,該房地之所有權狀正本始終由譚男持有保管。 

譚與其妻後來感情不睦,雙方離婚,王姓前妻明知雙方基於借名登記之約定,譚姓男子是房子的實際所有權人,她只是房子名義上的所有權人,她並無處分房子的權利,竟在民國九十九年九月將市場行情有二千多萬元的房子,以一千一百多萬元價格出售該房地,並將售屋所得悉數歸為己有。

夫妻贈與可以免稅

譚男提告,他說公司出問題後,他是連帶保證人,名下的房子會被查封,他本來是要過戶在兄弟姊妹名下,但胡姓友人說贈與稅金很重,只有借用太太名義辦理過戶,夫妻贈與可以免稅,後來他跟太太談這件事情,要借用太太名義,太太也同意,當時胡姓友人及代書在場,他才把房子過戶到妻子名下,法院傳胡姓友人證實確有此事。 

另名在銀行工作的李姓職員也證稱,王女因房貸變更,他要王女到銀行簽名、蓋章、對保,王女說當初貸款時因譚的信用不好,所以要用王女名義借款,她只是當借款人頭,每個月要繳多少錢找譚,錢也不是她在用。

構成刑法背信罪

法院根據證人的證詞,認定王女是借名登記的人頭,雙方有借名登記的關係,王女未經實際所有權人譚男同意竟自行賣掉房子,構成刑法「背信罪」,將她判刑六個月,可以易科罰金。 

在民事責任方面,法院判決王女必須將房屋的所有權移轉給實際的所有權人譚姓男子,因房子已經轉讓給他人,王女應賠償譚姓男子的損害。

 

 

 

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