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房地產去庫存探路:棚改資金來源跟不上速度



房地產去庫存探路



樓市的主要矛盾已經從房價泡沫演變為供應泡沫。樓市去庫存成為行業乃至宏觀經濟提振的關鍵任務。然而,基於房地產庫存量之大,財政壓力上升,多項制度實施尚未細化的背景,房地產去庫存還有諸多問題待解

□ 本刊記者 張寧/文

國傢統計局11月份公佈的統計數據拉響瞭房地產警報。國傢統計局信息顯示, 2015年10月末,商品房待售面積68632萬平方米,同比增長14%,其中,住宅待售面積增加1180萬平方米,達到歷年最高值;同時,房屋新開工面積同比下降13.9%,房地產竣工面積同比下降4.2%,房地產開發企業土地購置面積同比下降33.8%。土地成交總額5794億元,同比下降25.2%。

房地產業在2015年首次出現瞭房屋新開工面積、房屋竣工面積、土地購置面積、土地成交價款四個指標同時負增長,預示著中國房地產已從賣方市場步入庫存市場。

11月10日,習近平在中央財經領導小組第十一次會議上表態,“要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展”;11月11日,李克強總理在國務院常務會議上強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”;11月12日,國傢財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時,再次強調“化解房地產庫存”的問題。

高層對房地產去庫存的頻繁表態,無疑使“去庫存”成為2015年中國房地產的熱詞,也被業界視為樓市調整的風向標。

永泰地產集團人力資源部經理戴擎天告訴《財經》記者,目前呼和浩特、西安、沈陽等二線城市,和大部分三四線城市的房地產去化周期都在12個月以上,庫存壓力大,並且呼和浩特等城市的實際庫存量遠遠超過目前對外公佈的統計數據。

易居研究院統計,在其監測的35個城市中,10月份,一、二、三線城市新建商品住宅存銷比,即去化周期分別為10.0個月、12.2個月和18.9個月,其中,廣西北海的存銷比數值最高,截至10月份為31個月,山東煙臺存銷比為26個月。

“化解房地產庫存,除瞭著眼於當期的經濟增長外,更主要的是為瞭推進以人為本的城鎮化,促進農民工在城鎮定居落戶,這實際上也是一個供給側的改革措施。”中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民如是解讀。

棚改貨幣化安置、以居住證制度為主要內容的戶籍制度改革、信貸資產證券化等,中央幾乎同步推動的意在化解房地產庫存的政策正在奏效。

長江證券的研究報告顯示,截至2015年11月末,在其覆蓋的23個城市,房地產總體庫存14355.99萬平方米,環比下降0.27%,其中一、二、三線城市庫存分別環比上升0.45%、下降0.67%、下降0.14%,均低於去年同期水平,庫存同比持續好轉,而這23個城市的去庫存整合信貸銀行信貸年息化周期亦均持續縮短。

不過,基於目前中國房地產庫存量之大,在國內經濟增速放緩、財政壓力上升、多項制度實施尚未細化的背景下,政府若要下好化解房地產庫存這盤棋,仍有許多問題待解。

房地產投資增速探底

中國真實的房地產庫存量恐怕遠不止國傢統計局公佈的數字,安信證券研究員陳天誠的一份研究報告中稱,如果算上預售的施工面積和尚未開工的企業拿地,得到的總庫存量已接近98.3億平方米,其中,待售面積6.86億平方米、尚未開工的企業拿地42.3億平方米、在建商品房庫存約49.1億平方米。

巨大的房地產庫存量嚴重拖累瞭房地產投資增速,進而拖累瞭GDP的增長,在經濟學者和房地產界人士看來,這正是國傢經濟和中央政府的痛點。

據國傢統計局信息,截至2015年10月,房地產投資增速下降至2.6%。同期穆迪報告指出,2015年前三季度,中國地方政府的土地使用權出讓收入同比下降瞭34.7%,而土地使用權出讓收入在地方政府財政總收入中占有接近三分之一的分量。

從2013年的19.8%下降到2014年的10.5%,2015年接近年底時進一步降至2.6%,房地產投資增速探底正在影響整個宏觀經濟的運行。

2014年是中國房地產業的拐點,在這之前中國房地產市場還處於供不應求的狀態。金典集團董事長張寶全的感受是, 2014年以前中國地價、房價的增長高於融資成本,是由賣方市場支撐,房地產商隻要拿到土地,哪怕是做火柴盒一樣的產品,都能賣掉,不會賠錢。但從2014年開始至今,市場發生瞭最重要的變化——地價、房價的增長已經低於融資成本,這樣的背景之下,房地產逐步成為瞭一個有風險的行業,如果房地產商不能去庫存或者去庫存程度不高的話,就會很危險。

房地產市場的轉變亦與“十二五”規劃之後的國傢政策變化相關。“十二五”規劃提出建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套(戶),到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右的目標後,2013年9月25日,國務院常務會議提出,要加快制定城鎮住房保障條例,規范和促進保障性住房建設、管理和運營,穩定人民群眾對“住有所居”的預期;2013年10月29日,中央加速推進住房保障體系和供應體系建設,要求“千方百計增加住房供應”。

增加供給的政策刺激下,國土資源部統計,2013年全年全國住房用地供應量相當於前五年平均實際供應量9.64萬公頃的143%,其中,商品住房用地供應10.37萬公頃,同比增加31.1%,相當於前五年平均實際供應量7.55萬公頃的137%,保障性住房用地供應3.44萬公頃,同比增加8.7%,占住房用地供應總量的25%。

進入2014年,國內房地產卻一路下行。《財經》記者獲得的國傢信息中心宏觀政策動向課題組2014年底撰寫的一份報告稱,2014年以來,我國國房景氣指數逐月下滑,房地產投資增速顯著放緩,房地產銷售面積和銷售額同比大幅下滑,70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地產市場調整的不斷加深,地方政府從6月開始取消限購,不斷放松調控,央行[微博]也最終放松首套房認定政策,釋放改善性需求。彼時該課題組預計,2015年,房地產新常態下的投資增速預期會進一步下降,房地產市場持續調整,房價會繼續進行合理回歸,開發商應繼續以量換價,加快去庫存化。

經濟下行壓力與銀行收緊房地產信貸,是房地產市場變化的重要因素,經濟下行帶來人們對收入預期的改變,降低對房地產需求的釋放;而收緊信貸政策一方面直接影響房地產市場企業借款能力,進而又影響投資的擴大。這些因素都不斷加劇房地產市場無論是投資還是銷售的下滑。

“從中國經濟增長驅動力來看,雖然從長遠來看中國需要盡快實現從外需和投資驅動轉向內需驅動,但根據國際上中等收入國傢在相同階段的成長經驗,投資仍是當前及未來一段時間內,驅動中國經濟增長的最重要動力之一。”上海財經大學不動產研究所執行所長陳傑告訴《財經》記者。

在現任北京華遠浩利投資股份有限公司董事長任志強[微博]看來,作為拉動國內生產總值增長的重要力量,維持一定程度的房地產投資,穩定經濟增長是此次中央政府接連表態“房地產去庫存”的主要動因。

對於高層通過“化解房地產庫存”所釋放的市場信號,多數業內人士認為,新一輪更強的救市政策或將出臺,預計明年中央房地產政策將會更加寬松。

去庫存路徑嘉義缺錢

基於化解房地產庫存對於經濟增長和社會建設的意義,國傢已開始多措並舉。棚改貨幣化安置是目前推行力度最大的化解房地產庫存措施。

2015年6月25日,國務院發佈《進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造等有關工作意見》,提出要積極推進棚改貨幣化安置,將加快回購普通商品房用於棚戶區改造安置住房,或者組織棚戶區改造項目區居民自主選購商品住房。

住建部的部署方案是,貨幣化補償安置主要包括三種方式:第一,政府組織棚戶區居民自主購買存量房安置;第二,政府購買存量房進行安置;第三,直接貨幣補償。

國傢開發銀行、農業發展銀行等政策性金融機構則專門對口解決棚改及其貨幣化補償安置問題,為其提供貸款和資金支持。一位不願具名的地方住房保障和房產管理局人士告訴《財經》記者,2015年,國傢開發銀行制定瞭全年向棚戶區改造及其貨幣化補償安置領域定向投放逾7000億元的信貸額度,現在已基本投放完畢。

住建部及國傢開發銀行統計,2015年上半年棚戶區改造開工384萬套,同期僅國傢開發銀行發放棚戶區貸款就有4198億元。國務院2015年6月的37號文件佈置,2015年-2017年中國還將改造城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套。如果按照這個比例計算,未來三年要完成1800萬套任務,通過國傢開發銀行發放的貸款至少將會達到2.1萬億元。

上海財經大學不動產研究所執行所長陳傑表示,靠投資驅動中國經濟增長,更好的做法是,將增加投資與擴大消費緊密結合,以投資促內需,用內需引投資。加快棚改及其貨幣化安置可以達到這樣的效果,通過大幅提速棚戶區改造來推動商品房去庫存化,這在改善棚戶區中低收入群體住房條件、帶動投資的同時,盤活瞭積壓在房地產市場的資產,改善房地產供需結構。

國傢信息中心經濟預測部今年4月份預測,2015年至2017年,中國棚戶區改造年均增速預計將達到50%左右,僅改善棚戶區居民住房方面的投資就可以帶動房地產開發投資增加約2個百分點左右,進而拉動全社會固定資產投資0.4個百分點左右,提高GDP增長率0.2個百分點左右。這份預測是按照原先2014年-2017年棚戶區改造800萬套的目標估計,如果根據國務院6月調整後的2015年-2017年1800萬套棚戶區改造計劃,棚改對經濟拉動作用將顯著增強。這將成為中國未來經濟穩定增長的重要驅動力量之一。

住房和城鄉建設部政策研究中心研究員趙路興表示,今後三年裡,棚改貨幣化安置將對房地產庫存起到比較大的消化作用,靜態保守估算,預計化解庫存面積可以接近1億平方米。

加速戶籍制度改革,被視為化解房地產庫存的另一重要途徑。11月4日出臺的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》提出瞭“戶籍人口城鎮化率加快提高”的目標。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,但按戶籍人口計,2014年中國城鎮化水平還不到37%。目前房地產市場的庫存主要在三四線城市,如果有70%的農民工能夠實現在城市裡的購房轉移,將有希望消化當前的房地產庫存以及保持經濟穩增長。

2015年11月20日,國務院法制辦公室公佈《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》,征求社會各界意見。其中明確,住房公積金管理中心可以按國傢有關規定申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券。這也為化解房地產庫存打開瞭通道。

揚州市住房公積金管理中心寶應分中心業務科長李飛指出,通過住房抵押貸款證券化,提高資產流動性,滿足繳存職工日益增長的住房貸款需求,可支撐房地產市場平穩健康發展。

央行數據顯示,截至2014年底,我國個人購房貸款餘額為11.5萬億元,公積金貸款餘額為2.55萬億元。據此估算,如果資產證券化率能夠達到50%,即可釋放7萬億-8萬億元的流動性。

中央力推房地產去庫存的政策下,各地方政府和房地產商也在積極行動。甘肅的棚改貨幣化安置率已高於全國水平。甘肅省住房和城鄉建設廳一位工作人員介紹,2015年以來,甘肅省共有2.85萬戶棚改對象,通過貨幣化得到安置,貨幣化安置率為31%,高於全國同期水平5.6個百分點。其中,白銀市會寧縣貨幣化安置率達到100%。據瞭解,國傢開發銀行甘肅分行通過省級平臺、蘭州市平臺以及市州直貸等方式,已累計為甘肅省棚戶區改造項目發放貸款225.96億元。

改革戶籍制度方面,江蘇南通市等地率先進行瞭較大力度的改革嘗試。《財經》記者從南通市公安局獲知,南通市放寬瞭市區戶口遷移政策,針對購房面積在60平方米以下的人群,將就業年限由“滿5年”調整為“滿1年”。這對來市區合法穩定就業滿1年的人員來說,實質上就是取消購房面積限制,滿足瞭廣大來南通務工人員的落戶需求。另外,南通市還放開瞭縣級市戶口遷移政策。

11月下旬,山西省發文取消瞭商品房購房限制,至此,在全國46個限購城市中,除北京、上海、廣州、深圳和三亞外,其餘41個城市均已取消或放松限購。同時,山西等多地政府還通過提高公積金貸款額度、降低首付比例、貸款利率打折等多種方式刺激樓市。

據記者瞭解,包括山水文園、金典集團等國內大型房地產商則在通過轉換商業模式的方式化解房地產庫存。山水文園總裁張曉梅表示,在房地產庫存積壓量龐大的今天,房地產公司應完成從以往單純開發樓盤到對現有房產資源進行改良升值的轉型;由房地產開發轉向運營,則是另一種較具代表性的模式,金典集團董事長張寶全認為,地產商要開始由重開發轉向重運營,尤其是文化地產。

可持續之憂

中央政府加大力度化解房地產庫存,各項政策推進已初步取得成效。但國內經濟學者及業界人士也存在不同擔憂。

“棚改貨幣化安置需要大量的資金投入,而近幾年財政收入卻是連年下降。巨大的財政壓力之下,棚改及其貨幣化安置能否可持續是最大的現實問題。” 人民大學重陽金融研究院世界經濟項目研究前主管、人民大學經濟學院研究員高連奎對《財經》記者表示。

記者采訪的多位經濟學者認為,棚改及其貨幣化安置這一政策中存在著資金來源難以跟上棚改增速的矛盾。

在“改造1億人居住的城鎮棚戶區和城中村”的目標下,自2008年以來,中國棚戶區改造的規模快速增加,由2008年的78萬套增長到2014年的470萬套,2015年-2017年任務將完成1800萬套。各省區市政府是棚戶區改造的主體,對本地區棚戶區改造負總責,項目執行主要依靠開發商參與。但從目前的情況來看,隨著棚戶區改造的深入,參與主體的投資動能在減弱。

以棚戶區改造項目資金來源的抵押補充貸款(PSL)指標為例,根據央行統計,2015年6月央行向國傢開發銀行提供PSL額度1576億元,但到瞭7月隻有429億元,環比下滑瞭1147億元。

上海財經大學不動產研究所執行所長陳傑表示,盡管棚戶區改造規模取得瞭顯著進步,但與黨中央、國務院確定的改造1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的目標相比,仍有較大的差距。再加上與棚戶區改造相關的配套基礎設施投資等,以及未來多數待改造的棚戶區具有位置偏房貸信貸銀行缺錢急用哪裡借錢遠、開發商投資意向低、市場化運作難等特征。這些因素使得棚戶區改造及其貨幣化安置的資金需求巨大,完全依靠中央財政補貼和國傢開發銀行的專項貸款,會面臨著較大的資金缺口壓力。

安信證券研究員陳天誠認為,如果政府采用回購政策,則需要至少54萬億元,才能促庫存回歸健康水平。

政府在棚改及通過棚改貨幣化安置化解房地產庫存的創新實踐中,前期創新的重點在於融資機制的創新,與巨大的資金需求相比,需要加快打造獨立、高效、低成本的融資平臺。這將直接決定著棚改及其貨幣化安置的可持續性。

化解房地產庫存的另一重要途徑——戶籍保障制度在實際推行中則需要細化。

據記者瞭解,由於不同地區居住證制度在工作年限等條件上的限制,實際上並不完全便於在一線城市工作的務工人群回到三四線城市落戶買房,有的甚至比以前更難。另外,在部分地區,與當地人購房相比,異地農民工購房幾乎得不到銀行貸款,再加上很多三四線城市尤其是縣城的基礎設施和教育、醫療等基本公共服務體系還相當落後,難以調動和吸引人們落戶購房。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛據此提出,戶籍制度改革要具體,目前的戶籍改革在居住證制度設計、金融普惠措施、基礎設施建設和基本公共服務體系方面還存在改進空間,對這些因素的忽視,將會令戶籍制度改革流於形式。

對於尚在征求社會各界意見中的住房公積金管理條例,江蘇揚州市住房公積金管理中心寶應分中心業務科長李飛結合之前國內幾個地區的試點情況提出,目前,中國發展住房公積金資產證券化還存在四個方面的問題:一是還不具備標的資產的法律結構、適當的資信評級及內部分級、較為準確的風險定價這三個關鍵要素;二是運作成本高,產品收益率低。住房公積金發行的資產證券化產品要以不低於同期限國債產品的利率水平才可能被市場投資者認可,但目前住房公積金“低存低貸”的利率政策與市場相對脫鉤;三是住房公積金住房抵押貸款的提前償付率遠高於商業銀行,不利於證券發行;四是住房公積金還未實現省級統一管理,省內各城市中心采用的住房公積金管理信息系統也不盡相同。大部分城市中心缺乏相當規模的標準化的住房抵押貸款積累,難以形成具有相似條件、相似違約率及提前清償率的抵押貸款集合。

通過住房公積金個人住房貸款證券化、提高資產流動性,來滿足繳存職工的住房貸款需求,從而推動房地產去庫存尤其是集中在三四線城市的房地產庫存,這一政策在落地之前,亟待在制度設計和細節上加以完善。

據瞭解,中央經濟工作會議將在12月中旬召開,確立明年經濟的總基調,預計供給側改革將會成為此次中央經濟工作會議的熱點之一。而房地產改革或成為2016年改革的核心之一,樓市去庫存面臨的政策滯障有望消解。

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20151207/162523952366.shtml
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