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石門樓市會:從上海陸傢嘴CBD商圈到石傢莊北國商圈 我們還要走多遠?

近期,中國百強房企的龍頭老大恒大集團,爆出:正在位於石傢莊城市中心——平安大街與中山路口修建一座涵蓋1棟寫字樓、4棟公寓及開放式立體商業街的城市綜合體項目。

恒大中央廣場

尤其令人矚目的是,這棟超甲級摩天寫字樓,將以258米登峰高度,刷新石傢莊的城市天際線。

至此,以中山路為紐帶的城市綜合體項目已超10個,一座城市成熟的商圈已經形成。

而就在前兩年,國內一知名專業機構評選出12個全國頂級的CBD商圈,石傢莊北國商圈竟然出人意料的當選。這也是全國唯一一個單一商業集團獨擁三大店王的商圈。

不過,即使當選全國頂級商圈,和如上海陸傢嘴CBD商圈相比,石傢莊北國商圈仍然有很大差距。然而,石傢莊北國商圈如何從本土化的商業佈局升級為國際化大都市?與陸傢嘴相比,石傢莊還有哪些需要完善的?

商圈數據對比:上海陸傢嘴CBD商圈略勝一籌

在那份全國12個頂級商圈中,是如此描述石傢莊北國商圈的。

最出人意外,一個普通二線城市商圈居然成功擠身全國頂級商圈,也是全國唯一一個單一商業集團獨擁三大店王的商圈——本土商業勢力最強大的第四商圈,整條中山路商圈日均客流量近30萬人次。

20億級主力店王:北國商城,北國先天下2大店王總計60億(如將中山西路中山東路視為中山路商圈,則加上中山西路店王新百廣場27億,中山路商圈3大店王合計87億)

其他主要商場是勒泰中心購物中心、北國東尚MALL、新天地、西美奧萊、世貿廣場、新源NASA樂匯城。(中山西路:銀座商城東購、國貿新世界、蘇寧生活廣場、華強廣場、新天元名品廣場、購購時代廣場、銀泰商城、新華商業廣場、萬象天成、金正海悅天地)。

然而,與上海陸傢嘴CBD商圈相比,單從數據上看,兩者之間還有一定的差距。

上海陸傢嘴商圈

在該報告中,對於上海陸傢嘴CBD商圈的描述,是這樣的:

上海陸傢嘴CBD商圈,作為大陸大發達的金融區,是大陸摩登白領金領密集的CBD新區商圈,既是華東特大型外資商城集中的商圈,同時也是大陸十大商圈中唯一的分散性商圈,三大購物年營業額達1百億元,因此建設瞭全大陸完善的空中連廊——世紀連廊。

陸傢嘴20億級主力店王:IFC國金、正大廣場、八佰伴,3傢店王合計100億。商圈內其他主要商場:華潤時代廣場、中融國際商城、新大陸廣場、環球金融、華潤時代廣場、新梅聯合廣場、生命人壽大廈707廣場原太平洋數碼城、遠東大廈蘇寧、陸傢嘴1805、中融廣場百腦匯。

不過,僅從營業額和商場的數量上,石傢莊北國商圈距離上海陸傢嘴CBD商圈相差不大。但是,如果再深入研究與分析,表面數據的反映未必能代表兩者之間的真實水平。

商圈業態格局:石傢莊北國商圈短板明顯

事實上,單從上海與石傢莊兩座城市的規模與發展程度比較,兩者根本不在一個重量級上,但之所以將兩個差距非常大的商圈進行比較,就是為瞭告訴大傢,和一線商圈相比,石傢莊還應向何處努力。

石傢莊北國商圈

相關資料顯示:作為上海國際金融中心建設的核心載體,陸傢嘴已經成為國內樓宇最為集聚、金融要素市場最為健全、市場化程度最高、資金最為密集的核心CBD區域。

目前陸傢嘴金融貿易區共擁有8層以上各類商辦樓宇239幢,樓宇建築體量達1244萬平方米。區內稅收“億元樓”90幢,其中,10億元樓宇12幢,20億元樓宇4幢。

再看石傢莊北國商圈,從已知的資料中,我們看到,這一區域應該屬於寫酥皮蛋塔機|酥皮蛋塔機械字樓最密集的區域,西美大廈、勒泰中心、濱江優谷、富邦大廈、新源樂匯城、燕戶春飯店等各類中高端寫字樓雲集,尤其是近年來湧現的新的高端寫字樓:勒泰中心、希爾頓等,均是國內知名企業入駐的首選。

相關數據顯示:勒泰中心和希爾頓寫字樓為目前出租率最高的寫字樓,出租率超過80%。

石傢莊勒泰中心

但是,即便如此,和動輒幾十棟高端寫字樓的陸傢嘴相比,其水平和數量級可謂是天壤之別。

那麼,兩者之間,除瞭單純的數據對比,到底差距在哪裡?如果換另一種說法,即為石傢莊未來商圈的發展空間在哪裡?

空間一:5A級德國布丁蛋塔機|德國布丁蛋塔機械甲級寫字樓較少

上海與石傢莊,其經濟體量不可同日而語,許多世界500強企業都在上海駐紮,但在石傢莊,其數量可謂是少之又少。

因此,首先第一條:未來石傢莊的空間在於:全國乃至世界五百強企業有很大空間;當然,大型企業的入駐不僅要靠政府的招商引資力度,更要靠一座城市未來的發展潛力。

石傢莊希爾頓

以石傢莊未來在京津冀一體化的定位而言:堅持協同發展,著力打造京津冀城市群“第三極”。這意味著,未來咋京津冀世界級城市群中,石傢莊將成為經濟發達的大型城市,當然意味著越來越多的企業會進駐這座城市。

因此,首先從市場需求角度分析,目前石傢莊的5A級甲級寫字樓不是多瞭,而是嚴重缺少。

空間二:城市天際線有待提高

所謂城市天際線,即城市超高層。

目前,石傢莊超高層寫字樓僅有希爾頓一座,其高度也僅為245米,和上海陸傢嘴相比,差距更是天壤之別。

上海中心大廈

數據顯示:上海陸傢嘴CBD商圈內,超過200米高度的超高層數量達19座之多。建築高度排在前五名的分別為:

1. 上海中心大廈,高度:632米

2. 上海環球金融中心,建築高度:492 米

3. 東方明珠廣播電視塔,建築高度:468米

4. 金茂大廈,建築高度:420.5米

5. 上海SK大廈,建築高度:275米(在建)

因此,不管是從高度還是數量上,石傢莊超高層建築未來發展空間仍有很大。

如今,在恒大中央廣場項目中,這棟超甲級摩天寫字樓,將以258米登峰高度,刷新石傢莊的城市天際線。也算是對這座城市一個不小的安慰。

空間三葡式塔皮機|葡式塔皮機械:新型商業模式有待提升

比起南京路、淮海路、徐傢匯等上海傳統核心商圈,陸傢嘴商圈可謂後來居上。背靠陸傢嘴“金融中心”及“觀光旅遊熱門地”的定位,商圈內的商場展現出時尚奢華及平易近人兩大不同特點。商圈內佈局多個定位不同的商場,包括IFC商場、正大廣場等項目。

而從目前的商業形態看,除瞭傳統的商場模式外,上海陸傢嘴已經迎來瞭新興購物中心,其商業形態已經有瞭較大創新。如:上海中心大廈的配套商業面,已引入觀復博物館和誠品書店兩大文化藝術旗艦場館,打造全國最具文藝范的特色購物中心和首傢空中垂直商業。

上海陸傢嘴商圈

而在96廣場二期,通過天橋、連廊、地下空間等方式與周圍項目(環球金融中心、金茂大廈、上海中心、國金中心、正大廣場、陸傢嘴綠地、東方明珠、21世紀大廈)連接,實現人流的自由方便互通(96廣場二期串聯起周圍的上海中心大廈、金茂大廈及環球金融大廈,四大商場的總面積近15萬平米,如能真正有效整合,則相當於大型購物中心。尤其是同屬陸傢嘴集團資產的上海中心)。

再看石傢莊北國商圈,在商業消費升級的趨勢下,北國商城在想方設法使自己變得年輕化。正在商場樓頂建設1.1萬平方米的空中花園項目,融合水元素、科技元素、室內綠洲等,打造集休閑娛樂互動為一體的體驗式空間,計劃今年十一之前營業。

與北國商城針對成熟中高端客群不同,勒泰中心以差異化的方式運營,瞄準年輕時尚人群,打造瞭一站式的“城市生活共同體”,除瞭提供購物功能外,還囊括瞭更加豐富、富於活力和吸引力的各類體驗業態。

當然,相比上海陸傢嘴商圈,石傢莊北國商圈還需要在商業形態和經營模式上多下功夫。

空間四:商圈公寓產品亟待創新

在資料中,我們發現,目前在上海陸傢嘴商圈內,存在不少單身公寓,產品類型以平層和復式為主,面積區間多以一室或小兩室為主;另外,今年新出現瞭一些人才公寓,和青年公寓相比,一些項目出現瞭側重於提供“傢庭型”公寓,戶型面積也增加到瞭三室。

當然,在人才公寓以外,我們還看到瞭一些養老型的公寓出現,讓老年人享受到高質量和有針對性的養老服務。

針對今年政府提倡的公共租賃住房,上海陸傢嘴還出現瞭許多大型房企開始開發的公寓租賃項目。

如:12月5日,中國建設銀行上海盧灣支行與碧桂園集團上海區域在上海陸傢嘴世界金融大廈簽訂《全面戰略業務合作協議》。建行上海分行為碧桂園上海區域提供的200億元人民幣資金支持,在當地發展長租公寓,具體內容將涵蓋住房租賃企業金融服務、承租人金融服務、資源整合、消費信貸、營銷支付、客戶體驗、特惠服務等領域。

相比上海陸傢嘴,石傢莊北國商圈公寓市場還僅僅處於起步期。

石傢莊恒大中央廣場公寓

從目前市場已知的公寓市場來看,北國商圈僅有新源蜂巢和恒大中央廣場兩個在售項目。其公寓產品的類型主要為投資型平層和復式結構。根據以往公寓項目交房後的使用功能分析,目前石傢莊公寓主要為辦公功能,居住性特別差。

因此,根據城市未來發展的趨勢,以居住為主的住宅類公寓將會受到熱捧。其居住的人群首先將從外來商界精英開始。

最後結語:

按照河北省對石傢莊城市的打造規劃來看,未來在兩到三年內,我們判斷,世界級的大型企業進駐石傢莊數量越來越多,對於市中心甲級寫字樓的需求量繼續增大,外來商界精英對於單生公寓的需求將會呈快速上漲趨勢,因此,我們有理由相信,未來兩到三年後,石傢莊北國商圈商業地產將出現井噴式增長。

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