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分享車貸利率試算公式的成功經驗  投資者指控管理層貪婪

  鑫苑置業年報披露,2012年10月23日,子公司河南鑫苑與民生宏泰航空租賃有限公司簽訂一項融資租賃合同,民生宏泰向灣流宇航公司采購一架灣流G450公務機,再租賃給河南吸鑫苑。民生宏泰是民生金融租賃在天津設立的航空租賃公司,後者是民生銀行控股子公司。

內容來自sina新聞

鑫苑置業誠信危機

  "我判斷飛機公司高層私人使用的情況會比較多,相關費用還記在公司賬上,不僅讓廣大股東給他租飛機,還給他養飛機,他們居然這樣糟蹋股東的錢,實在是讓人氣憤。"對於鑫苑置業購買飛機是為瞭促進拿地和節省差旅時間的解釋,顯然孟先生沒有表現出絲毫的認同。

  "我感覺自己被出賣瞭,節省差旅、視察樓盤的理由太扯瞭,這反映出公司的大股東對小股東的態度是'利益侵占'。"接受新浪樂居采訪時,重倉持有鑫苑置業的孟先生仍然憤憤不平。他已經開始接觸美國的律師,準備對鑫苑的管理層提起訴訟。

  在財務處理上,融資租賃等於購買,而且這個8年期租賃合約附有購買選項,鑫苑置業事實上是向民生宏泰融資,購買瞭一架灣流G450公務機。鑫苑要支付合計近5000萬美元的租金,加上中間業務收費並最終執行購買選項,引進這架飛機的成本將顯著高於一次性全款購買。

灣流是私人飛機奢侈品牌,售價約2.3億元,加上關稅和引進費用近3億。

  合同將於2013年6月飛機交付後生效,租期8年,租金按年支付,現值合計3611萬美元。截至2012年末,河南鑫苑已經向民生宏泰支付押金670萬美元,租期滿後,押金賬戶內餘額將用作購買本架飛機之用。

  灣流是私人飛機奢侈品牌,G450參展4月初三亞海天盛筵。該型號飛機12座-16座,售價約2.3億元,加上關稅和引進費用近3億,另外,每年還有空域申請、機組管理、燃油等昂貴的運行費用。

  在收入和利潤穩健增長的同時,鑫苑置業過去兩年來經營性凈現金流合計高達4億美元,超出瞭兩年的凈利潤,2012年末的資產負債率為50%。就是這樣一份放在A股和香港兩市都稱得上是出色的報表,鑫苑置業每份ADR(存托憑證,鑫苑每份ADR可以折算為2股普通股)4月19日報收4.45美元,對應的凈資產卻高達10.19美元;市值僅有區區3.25億美元(20.12億元),市盈率低至2.14。

  值得註意的是,3611萬美元是民生宏泰按照融資租賃利率將未來租金收入折算到現在的金額。如果取7%折現率(目前五年期貸款基準利率為6.55%),鑫苑置業8年實際支付的租金總額近5000萬美元。而截至4月19日,它的市值不過3.25億美元。



  但這一次鑫苑置業切切實實遭遇誠信危機。如果處理不當,將陷入訴訟困擾,近年來提高現金分紅、回購註銷股票積累起來的正面形象,將因管理層撇不清揩油上市公司的嫌疑而蒙羞,由此帶來的股價低迷也會制約公司的融資能力,並進而拖累公司業務發展。

  除瞭購買飛機之外,孟先生還認為鑫苑置業與董事崔勇的關聯交易有待商榷。鑫苑年報披露,2011年和2012年,鑫苑合計向崔勇支付105萬美元融資咨詢費用。崔勇目前持有鑫苑62.27萬份ADR和數額龐大的價內期權。2012年度,鑫苑向包括崔勇在內的5位執行董事支付薪酬280萬美元,人均56萬美元。孟先生認為融資責任應該是董事份內之事,不應當向其另外支付高昂費用。

  孟先生顯然對鑫苑管理層很失望,他一邊在拋售股票,一邊著手準備在美國對鑫苑置業提起商業訴訟。他正在尋找願意做風險代理的律師,並征召其他流通股一同提起訴訟,以訴訟收益分成的方式降低訴訟成本。

  新苑置業推出口湖鄉二胎代償0.05美元/ADR的季度分紅,並先後動用3000萬美元回購註銷股票,向市場傳達出公司的現金和營運狀況良好的訊息,很大程度上打消瞭投資者的念頭。

  中金公司一位高管與孟先生不謀而合:"在美國,一年飛行超過25萬英裡,購買高端公務機才有經濟性。25萬英裡是40萬公裡,相當於繞地球10圈!鑫苑的項目數和資產規模,買飛機有點過瞭。"

  灣流公務機在中國地產富豪圈不乏擁躉,公開資料顯示,王健林、張近東、盧志強、許榮茂、祝義才等地產公司老板都擁有灣流飛機,但大多為私人擁有,並未以公司的名義購買。

  以公司名義購買飛機是否占瞭股東的便宜,鑫苑置業董事崔勇告訴新浪樂居:"管理層做事情有自己的考量,一定是以公司利益為重。"

   新浪樂居深度報道記者 張盈

  孟先生告訴新浪樂居:"我咨詢瞭律師,在英美法系中,管理層不能違反信托責任(Fiduciary Duty),Corporate Waste(管理層浪費) 是違反Fiduciary Duty 的一種表現形式。對於制止Corporate Waste,美國已經有現成判例。"

  不過,孟先生也坦誠,鑫苑置業買私人飛機是否足以嚴重大違反Fiduciary Duty,屬於法官自由裁量的范疇。他的訴訟請求是,撤銷鑫苑置業與民生宏泰之間的融資租賃合同,因違約帶來的罰款和賠償,由管理層承擔,並且管理層支付此次訴訟的成本。

  資本市場形象受損

  鑫苑置業年報披露,2012年收入9.15億美元(56.73億元人民幣,以匯率6.2折算,下同),利潤1.57億美元(9.7億元),分別較2011年增長33%和54%。

  4月16日,鑫苑置業(NYSE:SIN)在年報中披露,公司將以現值3611萬美元的價格租賃一架灣流G450公務機,租期8年,用於推進拿地談判,節省管理層的差旅時間。樂居一線報道匯總》》

  鑫苑置業市值不僅低於清算價值,甚至低於4.96億美元的賬面現金,在不少投資人看來,這是難得的價值窪地。孟先生重倉持有,也正是基於鑫苑置業估值便宜。

  2010年底以來,綠諾科技、中國高速頻道、嘉漢林業等在美上市中國概念股集中爆發瞭一系列的財務欺詐案件,導致數十傢中國概念股被停牌或退市。受群體性信任危機影響,鑫苑置業股價也大幅下跌並長期低迷。

  由於房地產公司成本和銷售數據較為透明,不少投資者認為鑫苑置業是被錯殺的對象。而利用市場的普遍懷疑,尋找被低估的優質公司,正符合巴菲特的價值投資法則。

  2011年以來,在美上市中國概念股深陷業績造假漩渦,集體遭到做空機構獵殺。由於房地產行業相對透明,購地成本及開發成本均能合理估計,在售項目的價格及銷售情況也比較容易核實,鑫苑置業並未遭受做空機構對其財務真實性的公開質疑。

  此次購買飛機卻玷污瞭鑫苑置業來自不易的正面資本市場形象。在孟先生等投資者看來,細節是魔鬼,管理層成瞭偷食股東利益的饕鬄,準備對他們行權一票否決權。

  前述中金高層人士最後告訴新浪樂居,海外上市公司一定要適應國際成熟資本市場,管理層誠信問題容不得絲毫馬虎,美國資本市場對中小投資者權益受損的救濟措施很多,如果觸犯規則會吃大虧。

樂居一線報道匯總》》

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-24/09282119375.shtml

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