202104251343自己蓋房子,門檻在哪裡?

當然我知道一般人對於自己找包商、發包、監工這些是害怕的,

但為何不害怕蓋房子的艾拉妮思至今也都還沒蓋起房子?

為何情願找老舊透天拆除再翻修?因為,若以資金為門檻,自建是最高的。


也不知道從何時開始,只要講自己蓋,就必須講「自地自建」,

當然是自己的地才能蓋房子啊,強調自地好像沒必要。

不過也許市面上因為還是有些「建商與地主合建」的狀況吧,

只蓋一戶透天其實不太需要強調自地,反正能蓋的就是私人地,就自己的。



剛開始對自建也是抱著夢幻的想法,早期也是嚮往藍白風格那種人,

後來入行才知道,那些都只是其次,朋友裡面能夠自建的人,幾乎都是因為

「土地是家裡本來就有」只負責出蓋房子的錢,而且結構完成後開始申請房貸,

也就是現金大約只需要準備總造價的六成就可以動工,後期就由房貸支付工程款。


以下舉的例子因為狀況非常不同,無法再用過去習慣的「同樣總價」標準比較,

就在心裡面想一個區域,拿當地大約的價格來互相比較,建議大家把自己想要的房子

依照這個標準來比較,認真算出需要準備多少錢,就知道是自己蓋划算還是買成屋划算

(通常只要土地還得買,不是零成本的話,一定都是買成屋最容易達成)


以現在台南市的地價來說,

老舊(40年以上,屋況不佳)透天600萬的區域,土地可能已經在25-30萬,

如果我在這一區有老屋要賣,至少要比照單賣土地的行情來賣,還蠻合理的吧。


前面講過自建最大的門檻是「買地」,因為土地貸款只能貸一半,

我有認識自己蓋過一批房子出來賣的朋友,本想透過他跟銀行...看會不會比較厲害...

結果他說他們也是只能貸到五成,就是六成七成都幾乎沒辦法。所以才是門檻最高的地方。


至於表內黃色方塊那一區其實很難寫,因為如果是空地蓋房子,蓋到結構體完成、

外觀看起來像一個房子,可以申請使用執照之後,有了門牌號碼就可以去找銀行

準備申請房屋貸款來補現金缺口,所以不算完全不能貸款。但要能去申請房貸,

大概工程已經進行到一半以上,480那個欄位至少也得準備到300萬才比較保險。

另外還有建築師的費用、申請這個那個的費用,基本我會多抓30-50萬以防萬一。

還要更保險的話,其實單坪造價我會估算每坪十萬(這在昨天那篇有提到)。


所以以這例子來講,沒有450萬現金我是不敢動工的。自建因為已經考慮到自己的生活需求,

在未來的裝潢上可以比較省錢,翻修的翻修費用上也包含了裝潢,就沒有多裝潢欄位。


而買老房翻修的房屋貸款也要小心,因為房子過於老舊,銀行的貸款成數跟年限都比較差,

所以不建議買太難貸款的老房子,否則算一算有可能不如買空地整個自己蓋。

 

 

 

 

(4/25晚上新增)

除去現金要素,經濟上的負擔也是一個差別,

買地之後到蓋好之前,有至少一年半的時間是沒有房子住,

就是說你現宅要付房貸,土地要付貸款,蓋房子要現金。

必須要三邊都軋得過來,否則很容易會有危機,

才會說我基本上現金不到蓋房子預算的120%不太敢動工,

因為不想要面臨到缺工或缺料時都擔心受怕,要預估到風險的存在。


翻修期間雖然也沒有房子住,但看翻的程度跟原屋況好壞,

等待期可能6-12個月,時間相對於自建來得短,萬一真有資金短缺,

結構體整完之後可以簡單完工,裝潢那邊就不做也無妨,總是能住的。


所以,這樣看完是不是覺得買一間建商蓋好的成屋比較輕鬆?

蓋房子需要很大量現金,雖說建設公司他們有很多管道可以融來融去,

但就不是我們一般人的能力範圍,有些事交給專業的做吧。


前陣子我才知道一件事,也是經典的「有了關係就沒關係」,

以前我總是叫人先「找銀行估價」再決定要不要(有沒有能力)買喜歡的房子,

後來有學員反應「銀行要看到買賣合約才願意估價」,

因為我是從上個世紀帶來的習慣,也有跟銀行培養固定的往來關係,

而這位學員從沒貸過房貸甚至可能沒有跟銀行時常往來,所以得到這種敷衍的答案。

我也只能跟他說再多找幾家問問,可能那個業務很不缺業績或是被耍太多次了。

至於跟銀行的關係是怎麼培養來的?不就拿錢往來嘛~ 不是你想的那種啦,

就是常常辦貸款、存款、投資...等等這個那個,

當他們的常客,自然他們就會想要鞏固你,會可以談比較好的條件。

 

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人生中不管發生了什麼事,其結局必定是好的
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