202104242137建築物成本到底怎麼算?

前幾天在網路上看到有人說

民國100年(10年前)房子建築成本一坪35000,

我不知道他找誰蓋這麼便宜,也不知道他引用的營建署資料在哪。

二十年前我剛進不動產業時就已經一坪六萬左右了。


反房的人會說「你被建商洗腦了啦!」

但如果你去五個營造公司詢價,四家說一坪六萬蓋給你,一家說三萬,

你是高興,趕快跟三萬的簽約?還是害怕快跑?


我比較笨,情願從四家報價六萬的裡面挑一家,也不敢跟三萬的簽約。

通常報低價搶案的,不是加價到七萬,就是亂蓋或拖時間。

反正你家在他手上了(人質概念),他要加價,你只能同意加價或換人,

只是中途換營造絕對成本更高,通常消費者就是咬著牙付,但

還會有下一次加價的機會。就算我們散戶只蓋一棟所以單價高,

建商數量大所以單價低,即使真的每坪只要三萬四萬,

那也是他用量換來的價格優勢,其實也沒道理要完全跟消費者分享。

這就好像如果你是批發商,每個月要吃那麼多貨才能拿到三折價,

隨便一個路人來說要買三折價(跟你一樣等級?),你會不會也飛踢他?


後來認識真的在做工程的前輩,他這二十幾年來都在蓋各式各樣的建築物,

他說現在一坪大概抓八萬,我就自然認定為十萬,

要先把一些風險跟延誤算進去,而且我也知道自己建材都會用更好。


所以,合理房價應該就是一坪八萬嗎?


如果你家族有地,
如果你自己找人蓋,一坪八萬多算合理。


哇!建商也賺太多了吧!


ㄟㄟㄟ,前面有一句話

「如果你有地」漏看了嗎?


買地的門檻才是自建最困難的地方(這可能要另寫一篇)。

建商蓋了房子賣給你,就算建材再普通,不也連土地一起賣你了?

土地為什麼沒算成本?就算是他家祖先的地也不必免費送你吧?


在都會區,土地才是最驚人的成本,台南現在一坪三十萬五十萬,

雖然算六都裡相對低價的,台南人還是在哀嚎,至於台北市的價格就不談了。

如果照影片所說「建商圈地」「都用很低價買到」,那麼...

他是在質疑縣市政府的得標公告嘍?

台南高鐵、台鐵地下化附近那些屢創新高的決標記錄難道都是騙人的?

嘖嘖嘖,飯隨便吃頂多拉肚子,話隨便講可是很危險的啊。

決標記錄可是我判斷行情走勢的很重要資料呢!

我反而覺得建商土地成本只有更高,不會更低(原因..咳咳咳,我喝個水...)。


這時候,你是不是看一下你家說

「我的小透天一層才20坪」「20坪才600萬啊!」


那就是你忘記容積率這件事,
假設建蔽率60%,容積率240%,

也就是20坪土地只能蓋12坪 (白話文:透天一個平面12坪)

總建坪才只有48坪(四層樓,每層12坪)

遇到某些區域建蔽率50%,容積率200%的地區,一個平面只剩10坪...


所以你家一層20坪, 土地也要有33.3坪才能蓋你家,

33.3 x 20萬 = 666萬。不能蓋的那13.33坪還是要你買單, 因為土地所有權就是你,

說到這,想問大家,透天沒有「公設比」就都是「實坪」嗎?

雖然土地是自己的,可以停車也可以種花之類,但不見得能完整利用


不要再說建商「土地33坪竟然空13坪不蓋」

這就是法規啊!要拿使用執照之必然。

我知道現在還是很多人在增建,想要「坪數無限大」,

但我反而只要看到往防火巷推出去做廚房,前面推出去做客廳的...一律不要。

會喜歡這樣貪東貪西的住戶,感覺也不會太好相處。


總之,我們用最寬鬆的標準計算 30坪土地的透天會是什麼樣,造價究竟又是多少吧!

土地 30坪,每坪20萬,建蔽率60%,容積率240%。蓋到滿就是一共72坪。

土地成本:30坪 x 20萬 = 600 萬

建物成本:72坪 x 8  萬 = 576 萬

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總造價:                         1176萬


這還是最普通的建材而已,想要石材、原木、清水模都另外加價。

其實,這就是最早期、本人剛入行時候透天的計價方式,

所以我不懂怎麼算透天的單價,因為土地跟建物混合計算還蠻怪的。


土地價格就參考附近最近成交的紀錄,當然每塊地的條件不同價格也會不同。

不要在那邊爭說土地價格多少合不合理這種東西,

八年前我在台南看上一塊地,內心想要單價十萬跟他買,

當時地主要賣12-14萬,我出十萬他當然沒理我,也不知道別人出多少,

總之他就是一直放著到現在也沒賣,可是現在都開到25以上,成交自然不低於20。


就是我覺得不合理,他不賣我,我又能奈他何?

地是他的,我談判技巧不好就是我該檢討,合理跟不合理又怎樣?


可能我太膚淺了吧,聽不懂檯面上一些房地產名嘴在講什麼,

只知道實際有在第一線,現在工是真的很難請,請到也不一定能多好,加價更是常見。


而建設公司除了蓋房子的人之外,我們去買預售屋總是有冷氣吹,

接待中心裡要做模型、大張海報輸出、樣品屋、飲料、銷售人員...等等,

這些哪樣不花錢?

不做這些場面的接待中心,你會不會又覺得「這建商好像隨時要烙跑」?

等交屋前要帶你驗屋、交屋之後要服務好幾個月、要給保固、要來維修...

哪樣是免費的?


正如我們平時買東西一樣,看似「保固一年」是一年內廠商來維修不收費,

但實際上他們一定先把成本算進售價了...這...有需要講這麼明白嗎?

廠商是營利事業,不是慈善事業,這也...常識而已吧?

如果蓋房子鐵定賺,你怎麼不轉行去蓋房子?自己開建設公司啊。

為什麼有很多曾經風光一時的建設公司也倒閉、消失?

如果今天你也是某個產業的經營者,你認真經營而獲利,消費者說要利潤共享,

你會不會也覺得「憑什麼?」


如果說蓋房子賺的是暴利,那麼發明呢?

運氣好發明了一個東西,成本那麼低憑什麼賣那麼貴?

蘋果手機成本一支多少,還沒上市就一堆人去排隊,暴利?


沒有要幫建商說話,但也不覺得建商永遠是最賤的,

如果你有免費的土地,那真的很好,我真心鼓勵你自己蓋房子!

蓋房子真的不難,難在買土地,難在要準備更多的現金。

因為買地+蓋房的現金門檻比買豪宅的自備款還要高~凹~出許多,


暫時我還是只能買建商蓋好的房子,並且,我覺得這是明智的選擇。

也許這個選擇對我是最好,但可能對你不是,無妨~

提出我的想法給你聽聽而已,聽過最好就忘記。



恭喜你有免費的建地!

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人生中不管發生了什麼事,其結局必定是好的
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