202103151418你以為的投資報酬是真的嗎?

【房地產投資有賺有賠】

【本部落格不鼓勵買房投資】

【如果你買房投資,風險自負,與本人無關】

 

先把警語講完,以免被當成是在鼓吹大家買房投資。

 

之前說過,去年有些慕名而來的人說「看你買房好像很賺,我也要開始。」

但去年才開始真的很可怕,就像台積電買在620,

好像可以上看1000,只是誰知道會不會回到180一樣。

相對高點的投資本來就比較困難,風險較高利潤也小。

而且台南人好喜歡買了房以後閒置喔,房子不活用的投資效益其實很低。

 

電視上的房市專家基本上是以台北人為主,他們說「買房出租不划算」

這點我認同,因為台北房價超高,房租與房價卻不是等比。

台北市一坪60萬算不貴的房,單價是台南的三倍左右,租金卻不可能是台南的三倍,

所以台北市買房出租確實沒有很好賺。

而且台北市一坪60萬不會是新房子,後續的維護費用也很驚人。

 

台南適合買房出租,偏偏台南人不愛當房東,買了房就空著。

所以我想推翻過去大家習慣的投資報酬率,來算一個很簡單的數學,

如果你數學還可以,應該看完就懂(後面還是有文字說明)。

 

期初成本已包含交易費用、空屋的基本支出(家具家電),

不安裝冷氣的話支出也不用到30萬。

 

收入已扣除管理費及每年稅費,其實600萬房子的稅不到2萬,

 

但這邊假設有因為房租增加收入而多繳所得稅,所以刻意高估。

 

 

 

以房貸利率1.5%計算,20年期房貸月繳23200,30年期是16200左右,

再扣掉每個月貸款利息感覺好像已經倒貼,但事實上,

「房貸本金」是有借有還的基本,「房貸利息」才是真正的「支出(出去不會回來)」

至於還款方式,也是選最常見的本利平均攤還,就是網路上說不划算的那種。

 

歸還房貸本金我一直看成是「把錢存在銀行」,房屋出售時可領回,

但如果你想要更嚴格挑選投資標的,可以找「房貸每月繳款金額小於房租」的再出手。

 

基本上一直以來我買來出租的房子都是用他自己的房租繳完他自己的房貸(本金+利息)還有剩,

是為了避免大家說「哪有那麼好的事」才故意把總價跟租金比稍微拉開一點,

畢竟這表格的用意是要說明投資報酬率的概念,不是要說買房出租多好賺。

 

其實如果拿房租繳房貸還不夠的話,每年勢必要貼一點錢(難免有閒置期),

那樣的標的物我就不會想出手,或者,就盡量申請到30年房貸以降低月繳金額。

 

市面上教大家用總價跟年收租金計算投資報酬率,

實際上你並沒有拿出600萬現金買房,只支付頭期款、過戶手續費跟買家具家電。

所以從這個比較也會發現,全現金買房並沒有比較划算,除非錢在家不好保管才全現金買。

 

我相信一定有人會說「600萬買的房子能租到17000嗎(假設管理費2000)?

答案是「不到300萬買的房子就已經租到11000了,這樣算是不是投報率更高?」

我還沒有用最高的投資報酬計算,

台南600萬房子租16000-18000還算正常,當然標的要篩選過,認真挑的話是有的。

 

前幾天我突然發現,來台南買房頻率雖然提高(平均兩年一間),

但我還是沒有隨便出手(我只是思考的時間很短,想得快並不是隨便),

很多大家搶買的房子我就完全沒考慮過,隨便一算也知道不要跟。

 

與其去買到海外,那些沒去過沒看過又不熟的地方,

如果你家附近的房子買來出租的投資報酬都低,就到附近其他縣市看看吧,

應該很少台灣人是在全台灣只有對自己家附近熟的(?)。

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人生中不管發生了什麼事,其結局必定是好的
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