202008252112你有都更夢嗎?

在今年年初,首度對外開買房課的時候,不論是中古屋或預售,都是以「自住」為出發點,

但讓我非常意外且吃驚的是...竟然還是有非常多人問到「可以買老房子等都更嗎?」

 

想等都更的人我都會先問「你幾歲?」「願意等都更等多久(口袋多深)?」

 

得到的答案無非是用老房子的價格可以換一間新房子住」「都更很賺ㄟ」這類樂觀的敘述,

他們總是跳過那個艱苦的過程,等待期也許五年八年十年,也許是...(你的)一輩子。


所以自己的年齡是重要的,命夠長才等得到。

 

▲如果買的時候就等都更,那麼房子一定有點年紀,貸款成數降低,自備款壓力大。

在等待都更的期間自己只能住在老舊的房子裡,就算有其他住處,

這間房也只能放著(完全沒有現金流入,只有貸款的流出),出租租金也不高。

如果你想說買危老屋應該比較快,那麼除非你藝高人膽大,否則恐怕在都更之前

這房子連住人都有難度,等於完全無法利用。雖然一旦成功利潤會非常高,

不過會不會成?天知道? 


▲都更其實不是光用「等」可以解決,如果想要加速都更的速度,最好去奔走,

說服同建築物的住戶都簽同意書,這時候你就能體會建商「討厭遇到釘子戶」的心情。

當然說別人是釘子戶也不公允,也許他沒有其他地方可搬遷;

也許他對眼前景象有感情不願意翻新;

也許他現在身體狀況不方便(比方視力問題)整理物品或搬走,甚至不適合住不熟悉的房子。

每個人的狀況不一,平時在百戶社區開管委會都可以意見分歧,投票總是只能過六成七成,

要完成都更的同意戶數,談何容易?

 

台北市寸土寸金,說要等都更還情有可原,台北市四十年老公寓都還能成交,

因為好地段的老公寓依舊每坪四五十萬,跟新房子八九十萬一坪相比,總價差別太大。

 

而高雄這幾年雖然地價上漲,但要跟台北市比還差得遠,新房子一字頭都還有不少,

即使精華地區單價三十萬,買得起的人還是不少,等都更是要等到何時?

別說自辦的要等,連公辦都更都有很多眉角。

 

公辦都更的案子公開之後,如果你是該區的屋主,你會賣房子嗎?你賣的話不加價嗎?

即使都更案已經公開,你也加價買入,接下來等多久?

基於我們是民主國家,公辦也不是說動就馬上動,動了也不會像買預售屋那樣馬上就好,

也許五年八年你覺得可以。

 

但請問一下,每次跟我說「預售屋三年後才蓋好,萬一到時候房價崩跌怎麼辦?」

你怎麼沒覺得都更完成的時候房價正好崩跌?結果你用那麼多時間等到比現在市值低的房子?

 

完全不需要數據支持就輕易可以有以下結論:

1. 沒有可靠內線(=可以左右決策)的人,不要碰都更。即使有內線也要有把握在任內完成,

過去我有個認識的長輩,她親哥哥是某區域首長,土地也都佈局好了,無奈...

哥哥權限沒有大過他的上司,他上司有自己的土地,所以開發時想繞道上司土地周邊。

這個開發案就一拖十幾年,所幸他們都還活著,只是現在路線是改朝換代後走到誰家的地...

我就沒有再繼續追蹤(有興趣了解土地開發黑幕的話,推薦看電影血觀音)。


2. 賭性不夠堅強請遠離都更。


3. 那些看似非常誘人的容積獎勵、這個那個獎勵,都建立在「都更得成」的前提,

只要不成,所有政府說可以送你的坪數都拿不到。

4. 投資是根據能取得的資料做分析與決定,資料拿到的多寡會決定決策正確與否。

如果你覺得投資只是閉著眼睛亂矇一通,聽別人說什麼好就衝...請參考之前的文章

「好好存現金,其他不要想。」因為銀行定存利率是你看得到的(雖然也無權左右)。


說都沒有數據就下定論也是騙人的啦,本來我是認為台北市以外不用想都更」,

但這也不表示在台北市都更就有多容易,也不要看新北有個幾百件就以為新北可以。

世界上可靠的賺錢工具還有那麼多,何必用賭的心態來投資?想賭何不去買彩券?

又...房子是拿來住,不是拿來投機的,雖然很艾講這樣的觀念很笨,對那些大戶來說也很偏差。

不過本部落格的主旨一直都是這樣,永遠都不會變(跟著我做你會安心但不會暴富)。

你好不容易存到錢買房自住,很好。


有多的錢想買房投資,那麼請讓別人來住,囤放空屋是沒有意義的事。

數據請參考內政部營建署都市更新入口網資料:

https://twur.cpami.gov.tw/zh/urban/statistics/view/7

 

 

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人生中不管發生了什麼事,其結局必定是好的
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