202003210822【新型冠狀病毒大流行】對於房市

上次談論這個話題是兩個月前,是否該說「任誰也沒想到」會這麼嚴重?

還是其實只有我沒想到歐洲跟美國人如此輕忽?

台灣一開始就很謹慎所以讓我沒料到歐洲人態度如此放鬆,

義大利確診個案數已快速擠下韓國與日本。

好啦,本篇當然不是要討論疫情,而且其實也沒有每天關心,

南部人大多還是過著正常的生活,沒有明顯感覺到恐慌。


只是在疫情繼續發展的過程中,需要時常來修正觀察市場的方式與內容,

而本篇可能也是這十幾年來「首度」在房地產很艾講出現「有下跌可能」的預測。

可說是經典的一篇發文啊!


但這下跌跟有些人期待的「崩盤」又不太一樣,分幾個角度來談:

★ 房屋來源是建設公司

建商此刻手上的土地,通常都是在疫情爆發前取得的,當時除了台北略有修正,

高雄略略持平,其他區域的房地產一片看好,尤其台南,地價正在屢創新高。

一般人最常有的反應是「現在武漢肺炎這麼嚴重,新推案開價該降低了吧!」

 

但是大家忘記了,建商蓋房就是要賺錢,倘若此刻動工會虧,建商還可以

- 放著地不要動,假裝說圖還沒出來,還沒能申請建照。

- 已經開挖先不賣,等蓋好再說,蓋好至少兩三年,到時候風頭也過了。

- 沒把握會賺錢乾脆再把地賣掉,本地建商可是期待已久。

 

然而事實上是,最近推案速度有點延遲,顯見建商也在觀望市場狀態決定定價,

沒想到消費者還是一個個引頸期待。最近推案延遲跟過去飢餓行銷又略有不同,

但操作起來得到的結果依舊是「市場上一屋難求」或是「最混亂的時代只有房子最真實」

諸如此類的現象。


倘若此波有撐不住的建商(推測應該都是外地建商)要把現有土地變現,

那麼也會是本地建商得利。大家總以為景氣不好的時候現金為王,建商會缺錢,要土地何用?

偏偏,現在大部分建商預售價金是信託著的,其實到交屋之前也動用不到那一筆,

說實話,除非公司經營上有過度的操作(投資或融資),否則因此要倒的機會沒有很高。

真的會缺的...就讓他們倒一倒吧,淘汰市場上體質不佳或經營方向錯誤的公司不是壞事。

台南的本地建商比較沒有這種問題,也許他們還樂見此一現象發生呢,

畢竟之前搶地總是搶不過外地建商,現在有機會撿到拋售,對消費者也是好事。

 ㄟ,醒一醒啊!

 

是啊,以上這段在台南比較像是夢話,我何嘗不期待房市崩盤,

現在開兩千萬的房子一千萬就賣給我?但...真的難度超級無敵高,除非這麼嚴峻的疫情延續一兩年。

而且建商擁有比一般人更多的資源,會直接放著傻傻的倒或拋售的真的太少太少。


★ 房屋來源是屋主本人

這方面的期待恐怕又更難如願了,我們當然不排除某些屋主會因為疫情缺錢(為何啊?),

原因其實很難推測,艾拉妮思對於什麼人在肺炎疫情中會缺錢的概念非常缺乏,大概只能猜到

因為使用融資操作股票面臨追繳之類的吧...但是依股票的跌勢,追繳應該早就到期。

總之,融資我不熟,很難講出個什麼來。總之只能猜想可能有人股票賠而需要現金,所以便宜賣房。


然而這種類型的賣方在台南的比例確實是相對低很多的,

台南有很多屋主空著一個店面或透天從來也不急著租出去,空著也是空著,

兩年五年也都沒差了,要這麼剛好最近非賣不可」,

也許需要一個敗家子來幫助,或是靠他們家附近的土地公(這秘笈有機會來聊)?


台南的中古屋要遇到降價求售的機會當然有,只是程度跟幅度都不高,

然而要拋售的房子條件也不一定好(不要為了買而買啊!),現在還沒到買方市場的狀況,

能遇到好房子的拋售機會真的需要很多幸運(禱告、拜拜),比去年低的話就趕緊買了吧!


最後,對於疫情發展是沒有結論的,

倘若有一個世紀瘟疫會維持著這樣的強度普及率長達一年,那麼信心被擊垮是不意外的。

至少我就會問「科學家你們在做什麼!睡著了嗎!」

「都流行了大半年,民眾還不懂得防止病毒大量傳播!」

所以在到達頂峰後一定會慢慢趨緩,可能人數減少可能嚴重性降低,

也許某天,武漢肺炎真的會像一個流感,大家得了會康復,然後就沒有那麼恐慌。

以上也是非流病專家的簡單想像。


總之,如果你在大都市,對商用不動產有興趣,這段期間有可能可以撿到便宜,

因為店面受影響真的很大,但店面並不只有受疫情影響,店租高轉網購以及外送平台普及

早已對店面價格造成影響,不單單是武漢肺炎的問題。


至於住宅的需求則是沒有變的,至於未來房價是否要跌...可以繼續留意,

但誠實的笨蛋要說「看到喜歡的我還是會買」,因為喜歡的好難找啊,

買便宜跟買喜歡,買喜歡比較難得,想買房投資的可以保守


而要自住的話就不用客氣,個人推測距離整體房市要崩盤還有很遙遠的距離~

要等崩盤...請先照顧自己的身體,艾拉妮思把這個重責大任交給你,因為我可能命不夠長。

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人生中不管發生了什麼事,其結局必定是好的
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