201704150740李趙 銀十回暖是小的蓄勢爆發 年底難以持續熱銷



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李趙 銀十回暖是小的蓄勢爆發 年底難以持續熱銷



  火焰過後是海水。中國房地產在經歷瞭2013年一輪價量齊升的快速增長之後,2014便陷入瞭量價齊跌的低迷狀態。一二三線城市房價漸次回落,商品房成交量同比萎縮,土地購置量和購置價格也相應回落。

  然而,這一局面在10月出現扭轉,冷清樓市看似逐漸回暖。據克而瑞(中國)信息技術集團長沙機構數據顯示,在國慶黃金周期間,長沙六區新建住宅成交953套,看房人氣火爆一時;10月第二周,成交量達到1207套,環比上升26.7%;進入10月第三周,住宅成交量首度突破兩千套,成為年內單周最高交易量。第四周,成交量突破兩千五百套,樓市似乎進入快速復蘇階段。

  相比成交量"高調"回升,在價格方面,"銀十"四周放卻未出現明顯上揚,成交均價一直在6000元/㎡-6500/㎡之間波動。

  看著美好的數據,令人無限激動。隻是這成交量井噴,究竟是一時的樓市躁動,還是將成為樓市由冷轉熱的轉折點?房價會否會打破現在下跌的態勢,出現價格上漲?年前開發商應該如何出擊,以應對年底寒冬。本期廣廈會客廳,新浪樂居與長沙晚報特邀湖南和順置業有限公司副總經理李趙為我們解讀"銀十"回暖能否捂熱樓市過寒冬。



湖南和順置業有限公司副總經理李趙

  在10月第四周,住宅成交量突破兩千五百套,再創年內單周最高交易量。成交量出現井噴的原因有哪些?"銀十"究竟是一時的樓市躁動,還是將成為樓市由冷轉熱的轉折點?市場的好轉能否一直延續到年末?

  李趙:長沙樓價,我是1999年從深圳回到長沙,當時在世聯,對長沙的房價有點兒習以為常瞭,冷熱天氣就像長沙的季節一樣,冬天到夏天就隻需要一夜的過程,不需要太久。這個市場的趨勢,從我和業內朋友的交流來看,國慶有一個小的熱點,但絕對沒有大趨勢出現,這是我們當時的一個共同觀點。從成交數據來看,明顯有增加。但是,其實隻要過完國慶,我相信各個售樓部都明顯地感覺到後勁不足,不管從上門量還是成交量,還是以往地數據,都難以支撐後續的庫存和去化,這是項目本身的感覺。

  再從各傢的體會來講,幾傢歡喜幾傢愁,有人歡喜有人愁,有賣得好的,周邊配套完善,確實之前有大量客戶基礎的,隻要在國慶期間通過促銷手段是有大量去化的,像五礦、萬科優質區域的項目,都有走量,賣得都還不錯。但是,也有賣得不好的。從洋湖板塊來看,我查瞭一下數據,從8月份的網簽數據來看,整個洋湖板塊排前三的是萬科、中海和洋湖一號,後面每周走套把兩套,也有十套八套的,也會發現有艱難的、動不瞭的。就這個趨勢來講,個人認為積極應對,以價換量是成為能走得動的先決條件,不管從促銷手段還是從價格調整來看,大傢都是幹瞭活的有反應,沒幹活的很難有反應,這是我們的一個感觸。

  從市場的整個格局來看,我認為它隻是一個小的蓄勢爆發,但很難達到年底熱銷的狀況。從年底到12月份這段時間應該是競爭激烈白日化的高潮,我不認為現在到瞭高潮。第一,從大的品牌商來講都有業績要求,年底恒大、保利幹的事都是一頓猛炒,現在還沒有到高潮;第二,小開發商年底資金要回籠,還是要以價換量。

  關於湖南所有的城鎮全面放開落戶限制,農民工將繳存住房公積金,我覺得是在降低門檻,擴大需求,這是政府用意所在,但還需要一個不短的周期,在相關輔助性政策、配套性政策陸續出臺之後,才能形成一個合力,城鎮化是一個系統性的工程,這隻是起瞭個步。

  住宅成交量向上走,成交均價卻是向下走,這是由哪些原因導致的?在今年最後幾個月內,房價是否會出現什麼樣的走勢?購房者議價空間是否減少?

  李趙:我不認為價格還有什麼下跌空間瞭,大傢都很清楚基本上都見底瞭,再跌寧可不賣瞭。就拿自身的項目來講,我們項目也做過幾輪促銷,包括老板自身的觀點來看,我的項目本身有這樣一個區位價值,隻不過下來沒有得到兌現,而我們可能還有一條業務線是石油,現金流還比較寬裕,確實也不會一味地走低端價格促銷的競爭策略,每傢的發展情況不一樣。從我們自身項目來講,還是想在項目價值和價值輸出上給到客戶對項目的瞭解和加深。從目前來看也有這樣的趨勢,在我們項目真正出手的還真不是一味地奔著價格來的,而是對你的項目瞭解認知後才出手的,我對項目還是有信心的。

  經歷瞭2008年和2011年的樓市起伏,面對當下的樓市,開發商的心態如何?您所在的房企當下在長沙又有何銷售、發展策略?

  李趙:市場的起落從這幾年來看,真的已經有點兒看淡瞭,你說直面慘淡人生是一種生活態度,在地產的生活有點兒像笑看風雲,平淡,平淡!

  在廣深待的那幾年,營銷給我的感受是挖掘物業價值,做錦上添花的事,後來發現在長沙挺適合恒大的搞法,橫幅條幅一頓掛,打價格戰。長沙市場很特殊,一幫全國各地的開發商進來的時候都想做滿漢全席,但做的都是辣椒炒肉。市場導向有兩個緯度,一是價格導向;二是價值導向。但是,在長沙不管是從業者還是客戶都是價格導向,營銷幹得簡單粗暴,三千、兩千一頓亂打,零首付也幹。講得難聽一點,那裡掛4,你不掛3,就沒有人來看,這是一個現狀。(文字整理/朱紅)



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-06/10574574961.shtml

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