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  近期,蘇州(樓盤)出臺多條針對商業地產的調控政策,規定對於可分割出售類的商業房地產項目在預售前需劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結,三年內不得銷售、抵押和轉讓。新政還對商業地產普遍存在的"售後包租"現象進行規范。

  在經濟市場裡政府實際上是變成瞭一個商人,稅收大部分靠賣地。住宅是一錘子買賣,賣完就沒有稅收瞭,隻有商業可持續。政府更需要商業。這裡面涉及到規劃,中國的規劃是柔性的,不剛性。換一任領導規劃就變瞭。理由很充分,政府能夠把大開發商引過來,建形象工程。說到底,中國的規劃不剛性,才出現瞭大量的、集中的、供應量過多的商業地產。政府有招商動力,背後是賣地。另一方面是開發商覺得占便宜。

  高和資本董事長蘇鑫接受《中國經營報(博客,微博)》記者專訪時表示,對於蘇州的做法,應該鼓勵。"不這麼做,會出大問題。商業地產一個核心的問題,就是風險在加劇。"



  一是往開發走,往前端走,資產成本變低,不能是簡單的招拍掛,樓板價就三四萬元,資金回報太慢。但是,政府需要什麼?除瞭土地出讓金,還需要產業。如果帶著文化產業、金融產業,政府是不是就可以不按照簡單的商業開發的方式跟你談?

  新政可謂"嚴厲"。業內人士認為,當地政府出臺新政的目的是因為商業地產已出現過剩的苗頭,萬一這些項目運營不善,可以將資產用來抵押,降低開發風險。

  《中國經營報》:數據表明,部分二三線城市如成都、沈陽等地,在建和計劃施工的綜合體項目少則二十餘,多則上百個,全國商鋪待售面積則超7000萬平方米。為什麼商業地產供應量這勞工貸款利率麼大?商業地產過剩是否存在整體風險?

訪高和資本董事長蘇鑫

  蘇鑫:商業地產一個核心的問題,就是風險在加劇。最直接的體現是租金回報率比較低,一方面租金在漲,另一方面資產價值漲得更快。這種情況下,做金融要看到這一點,要讓風險變低。

  《中國經營報》:商業地產的風險在加劇,未來的商辦市場存在什麼樣的機會?如何選擇投資機會?

  《中國經營報》:蘇州針對商業地產出臺調控政策,會不會加大開發商的困難?你認為政府限售背後的動機何在?借貸二胎

  蘇鑫:一線核心城市的風險小,短期有波動,很快就會恢復。隻要整體經濟向上,長遠來說,是一個向上的周期。

內容來自sina新聞

  1.5線城市,也就是二線城市前10名,包括蘇州、南京(樓盤)、杭州(樓盤)等城市,經濟發展非常活躍,潛力很大。

  沈陽短期購物中心、寫字樓比較集中,有問題,但是風險是跟時間聯系在一起的,五年、十年,總歸能消化掉,因為有需求。同樣的高配比,以現在來說,比別人高一倍,如果發生在三四線城市,沒有需求,現在可能就是頂點。

  像營口(樓盤),現在已經是人口凈流出。大開發商如萬科、保利、恒大進去,全部滯銷。為什麼?政府招商引資,把這些大企業弄過去,地很便宜,大量進去以後,沒有需求。房地產,尤其是商業地產是靠租金決定資產價值,租不出去就是負債,不是資產。

  蘇鑫:"蘇州限售"應該鼓勵,起碼政府開始關註風險瞭,哪怕是一刀切也好。不這麼做,會出大問題。

蘇州限售警示 商業地產風險加劇

  但是應該反思的是,政府有沒有問題呢?尤其是一線城市以外的很多城市都面臨一個很大的問題:為什麼建這麼多商業地產呢?

  二是舊樓改造,就是高和做的模式。舊樓便宜,靜安原來買3.9萬元,在當時土地就要三萬多元,風險就小瞭。舊樓改造風險小,但是短期來看,是機會型的,沒有那麼多機會。長期來說,五年以後,核心區還有土地開發嗎?從國外來看,這麼多錢都在基金裡,做什麼呢?都在做樓宇改造。改變業態,酒店改成寫字樓,寫字樓改成城市綜合體。規劃也做瞭調整,上海(樓盤)現在是走在國內前面,但是流程還不靈活。靜安項目,我們整個走的程序跟開發是一樣的,周期很長。

  越來越多的城市開始這樣做。背後的動力,一是來自城市規劃發展,二是稅收的增長。舊樓改造確實能帶來城市某個區域的面貌改變。

  三是中信證券(600030,股吧)在做的資產證券化。REITs、純證券化有難度,中間狀態有很多,是可以做的。與更多的金融機構合作,不同機構的錢要求不一樣。保險(放心保)的錢追求安全,利息會低一些,信托會高一些。資金有不同風險的偏好。類證券化的產品要選對不同的錢,做一個解決方案。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-05/07222676376.shtml

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