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北京商住項目庫存量達36800套 陷入競爭 紅海



供應增加、房貸新政利好未覆蓋商住等因素疊加,使得北京商住項目的銷售“壓力山大”。



“3·30”新政刺激下,北京住宅市場成交呈現量增價穩趨勢。但曾經的“香餑餑”商住項目就有點變成“冷飯”瞭。

最近,據機構統計,北京商住項目庫存量高企,達到36800套,創近10年新高。庫存量較高的房山、大興、通州等區域,商住項目已陷入“紅海”之中。

商住房成交連續兩年下降

由於不限購、低總價等優勢,商住項目在近幾年來受到剛需和投資人群的青睞,部分區位優越、交通便利的項目一度受到市場熱捧。

近兩年,東亞新華和合生旗下的商住房頗多。

東亞新華在北京的商住項目主要是東亞尚品臺湖、東亞五環國際。北京市住建委網站數據顯示,位於大興的東亞五環國際,目前已有213套房源轉入現房銷售階段,但目前僅3號樓有43套簽約量。

同樣的情況也發生合生世界村和合生世界花園。據悉,合生世界花園於2011年12月取得瞭6、7、8三棟商業樓的預售許可證,截至目前仍有269套房源尚未簽約。緊鄰該項目的合生世界村,早在2010年10月便取得2-9號商務樓的預售許可證,目前5號樓已轉至現房銷售,但仍有百餘套房源在售。

事實上,北京商住市場成交量已連續兩年出現大幅下挫。數據顯示,2013年商住產品的月均成交套數為2198套,2014年降至1112套,同比大降5成;2015年一季度,商住產品的月均成交套數進一步下滑至782套,回落幅度高達3成。

受成交量影響,成交價格也有小幅回落。據亞豪機構統計顯示,今年一季度,北京商住產品的成交均價為21959元/平方米,相比2014年的22331元/平方米,小幅下降瞭2%。

商住庫存高企

曾幾何時,北京商住項目銷售業績十分亮眼。中弘北京像素也曾達到95.41億,珺悅國際也有40.84億元的銷售額。

值得註意的是,這些熱銷項目的開盤時間多集中在2009年-2012年之間,而時下的市場政策和供需環境已經發生瞭明顯變化,住宅和商住市場銷售的分化也日趨明顯。

“政策利好並未覆蓋商住,反而分流瞭商住的置業需求。近來的兩次新政均是針對住宅,在購買第二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成後,商住房依然維持著5成首付。”亞豪機構市場總監郭毅分析。

同時,據瞭解,雖然房產年限在2年-5年的商住產品,營業稅也能享有優惠,即由過去的全額征收改為差額征收,但同樣年限的普通住宅改為免征營業稅,這無疑也讓購房者選擇的天平向普通住宅傾斜。

而另一方面,北京商住產品的同質化更是影響項目去化的深層原因。亞豪機構數據顯示,2014年北京商住產品供應進入快車道,當年的供應量高達23987套,商住市場一下子由供不應求轉變為供過於求,2014年商住市場的供需比攀升至2:1。進入2015年,商住供過於求的市場形勢不僅沒有得到緩解,反而更趨嚴重,一季度供需比再次升至3:1。截至目前,產權為40、50年的商住房源庫存量高達36800套,創近10年新高。

- 區域探訪

通州臺湖 銷售分化

臺湖作為通州樓市的新板塊,已有包括萬科、泰禾、東亞新華等多傢房企推出的商住產品在售。

首開萬科臺湖新城·V公館位於通州區東五環外。記者近日來到項目現場。據銷售人員介紹,項目二期今年3月開盤,共400多套LOFT精裝公寓,現在還剩不到100套房源,均價為26000元/平方米。

該項目銷售人員介紹,由於市場回暖,本打算下半年開盤的三期已於5月4日中午排號。現場一位購房者表示,價格可以接受,“如果以後萬科配套的大型商業廣場都建設起來,人氣旺瞭還可以把房租出去”。

“最近項目將推出4號商住樓,價格還沒有確定。目前在售的10號樓均價為16500元/平方米,總價57萬元/套起。”東亞尚品臺湖銷售人員介紹,附近的東亞印象臺湖也有商住產品,同樣是東亞新華地產開發,均價也在17000元/平方米左右。

北京市住建委網站顯示,東亞尚品臺湖於去年8月23日拿到瞭四棟樓的預售許可證,共1869套房源,但截至目前,顯示已簽約的僅為71套;東亞印象臺湖三棟辦公立項的商住樓,批準銷售房源共計1757套,目前未簽約的房源還有約1400多套。

該區域內一項目的營銷負責人表示,臺湖板塊各項目的商住產品去化情況有一定差距,主要還是受產品設計和周邊規劃的影響。不過項目集中度適中,客源競爭沒那麼激烈,有助於整體市場去化。

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如果說通州的部分商住項目能以品質獲得一定去化,那麼房山的情況則沒有那麼樂觀。

5月5日,記者來到房山的長陽半島中央城售樓處,大廳隻有一組購房者在咨詢。銷售人員介紹,項目去年11月開盤,共推出519套層高4.2米loft公寓,現在剩60多套,優惠後均價18500元/平方米。看房人表示:“我剛來北京三年,還沒有購房指標,手頭的錢隻能買小戶型商住類的。這兒離著地鐵和公交樞紐站不遠,如果其他配套更齊全,應該能保值升值。不過,商水商電,日常生活成本較高。我再考慮考慮。”

在中央城對面的首開熙悅雙子座售樓處,也有一位購房者在咨詢。據銷售人員講:“去年12月開盤推出288套公寓,現在剩餘80多套。現有特價18500元/平方米和19500/平方米的LOFT房源。”

記者又來到良鄉大學城附近的首開熙悅睿府書香,沒有看到購房者。銷售人員介紹,項目3.5米層高,精裝修。16號樓350套房4月交房,還剩50套左右,15號樓300套房將在6月交房,剩下約30套。現在有3萬抵10萬的活動,優惠後均價約18000元/平方米。

亞豪機構市場總監郭毅表示,房山的商住項目多是4.2米層高LOFT,實際使用率和空間感不算優越,再加上產品同質化嚴重,其庫存在北京各區域裡位居前列。“能賣出的,價格都在18000元-19000元/平方米之間,單價一超過2萬元,成交量會受到影響。除非整體市場環境出現大幅度的回暖,才可能把房山區的整體成交二順位缺錢急用哪裡借錢量拉起來,但消化庫存仍需要一個周期。”







新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150508/3106145.shtml


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