201510142143涉外不動產登記-外國人地權(一)

 

參考法令

 

土地法第17條:

  左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人:

  一、林地。

  二、漁地。

  三、狩獵地。

  四、鹽地。

  五、礦地。

  六、水源 地。

  七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。

  前項移轉,不包括因繼承而取得土地,但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人,逾期未出售者,由直轄市、縣(市)地政機關移請國有財產局辦理公開標售,其標售程序準用第73條之1相關規定。

  前項規定,於本法修正施行前已因繼承取得第1項所列各款土地尚未辦理繼承登記者,亦適用之。

 

 

土地法第18條:

  外國人在中華民國取得或設定土地權利,以依條約或其本國法律,中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。

 

 

土地法第19條:

  外國人為供自用、投資或公益之目的使用,得取得左列各款用途之土地,其面積及所在地點,應受該管直轄市或縣(市)政府依法所定之限制:

  一、住宅。

  二、營業處所、辦公場所、商店及工廠。

  三、教堂。

  四、醫院。

  五、外僑子弟學校。

  六、使領館及公益團體之會所。

  七、墳場。

  八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資,並經中央目的事業主管機關核准者。

  前項第8款所需土地之申請程序、應備文件、審核方式及其他應遵行事項之辦法,由行政院定之。

 

 

土地法第20條:

  外國人依前條需要取得土地,應檢附相關文件,申請該管直轄市或縣(市)政府核准;土地有變更用途或為繼承以外之移轉時,亦同。其依前條第1項第8款取得者,並應先經中央目的事業主管機關同意。

  直轄市或縣(市)政府為前項之准駁,應於受理後14日內為之,並於核准後報請中央地政機關備查。

  外國人依前條第1項第8款規定取得土地,應依核定期限及用途使用,因故未能依核定期限使用者,應敘明原因向中央目的事業主管機關申請展期;其未依核定期限及用途使用者,由直轄市或縣(市)政府通知土地所有權人於通知送達後三年內出售。逾期未出售者,得逕為標售,所得價款發還土地所有權人;其土地上有改良物者,得併同標售。

  前項標售之處理程序、價款計算、異議處理及其他應遵行事項之辦法,由中央地政機關定之。

 

 

土地法第24條:

  外國人租賃或購買之土地,經登記後,依法令之所定,享受權利,負擔義務。

 

 

公司法第375條:

  外國公司經認許後,其法律上權利義務及主管機關之管轄,除法律另有規定外,與中華民國公司同。

 

外國人在我國取得土地權利作業要點第1點:

  外國人申請在中華民國境內取得或設定土地權利案件,應請當事人檢附由其本國有關機關出具載明該國對我國人民取得或設定同樣權利之證明文件;如該外國(如美國)有關外國人土地權利之規定,係由各行政區分別立法,則應提出我國人民得在該行政區取得或設定同樣權利之證明文件。

  依現有資料已能確知有關條約或該外國法律准許我國人民在該國取得或設定土地權利者,得免由當事人檢附前項證明文件。

 

 

外國人在我國取得土地權利作業要點第2點:

  旅居國外華僑,取得外國國籍而未喪失中華民國國籍者,其在國內取得或設定土地權利所適用之法令,與本國人相同;其原在國內依法取得之土地或建物權利,不因取得外國國籍而受影響。

 

 

外國人在我國取得土地權利作業要點第3點:

  我國人民在國內依法取得之土地或建物權利,於喪失國籍後移轉與本國人,無土地法第20條規定之適用。

  外國人因繼承而取得土地法第17條第1項各款之土地,應於辦理繼承登記完畢之日起3年內,將該土地權利出售與本國人,逾期未出售者,依土地法第17條第2項規定處理。

 

 

外國人在我國取得土地權利作業要點第4點:

  外國法人在我國取得或設定土地權利,應先依我國法律規定予以認許,始得為權利主體;經認許之外國公司申辦土地登記時,應以總公司名義為之,並應檢附認許證件。但能以電子處理達成查詢者,得免提出。

  外國公司依公司法第386條規定申請備案者,不得為權利主體。

 

 

外國人在我國取得土地權利作業要點第6點:

外國人得否承受法院拍賣之工業用地,於有具體訴訟事件時,由法院依法認定之。

 

 

外國人在我國取得土地權利作業要點第7點:

  外國人國籍之認定,依涉外民事法律適用法規定。

 

 

外國人在我國取得土地權利作業要點第8點:

  外國人處分其在我國不動產,仍應審查其有無行為能力。

  人之行為能力依其本國法。外國人依其本國法無行為能力或僅有限制行為能力,而依中華民國法律有行為能力者,就其在中華民國之法律行為,視為有行為能力。

  未成年外國人處分其在我國不動產,應依民法規定,由法定代理人代為或代受意思表示,或應得法定代理人允許或承認。

 

 

外國人在我國取得土地權利作業要點第9點:

  外國人申請設定土地權利案件,無須依土地法第20條第2項規定辦理。

 

 

外國人在我國取得土地權利作業要點第10點:

  外國銀行因行使債權拍賣承受土地權利,其取得與嗣後處分仍應依土地法第20條規定辦理。

 

 

申請土地登記應附文件法令補充規定第21點:

  外國駐我國商務代表辦事處在台購買不動產,應以該國名義登記,並以該辦事處為管理者。

 

 

土地法第17條第2項執行要點

 

 

外國人投資國內重大建設整體經濟或農牧經營取得土地辦法

 

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相關解釋函令

 

外國法人抵押權設定,准由縣市政府依土地法第18條規定逕行核辦

行政院56年2月15日台56內字第1042號令

一、經交據內政部會商外交部、司法行政部議復稱:「查抵押權係擔保物權之一種,抵押人於設定抵押權後並未移轉占有該抵押物,抵押人如能於約定期間內清償債務,則該項抵押權即應申請塗銷,如抵押人不能依約清償債務始發生拍賣抵押物問題,但如係外國人標得該項抵押物仍須依土地法第18條、第19條及第20條規定辦理。本案美國達拉威州法人勃倫斯惠克遠東股份有限公司如僅係因債務關係而設定抵押權,現行法令既無規定層請核定之明文,參照首節說明,似可准由當地縣市政府依土地法第18條規定逕行核辦。」

二、應依議辦理。

註:土地法第19條及第20條業於901031修正。

 

 

有外國人參加為股東之我國公司,其申購土地案件,應照我國人購地案件有關規定辦理,免受土地法外人地權規定之限制

內政部63年8月2日台(63)內地字第595916號函

本件有關外國人參加為股東之公司,既係依我國公司法規定設立之公司,應屬於我國法人,其申購土地案件,自應照我國人購地案件有關規定辦理,免受土地法有關外人地權規定之限制。

 

 

外國法人購置不動產有關規定

內政部70年1月16日台(70)內地字第63258號函

一、經依法核准在我國營業之外國法人,為經營事業之需要,可依土地法第19條第2款等有關規定,准其在我國取得或設定土地權利。

二、近年來,常有在我國營業之外國法人,須以該法人名義購置房屋以供其職員居住之情形,參照土地法第19條第1款規定及公司法第376條規定,應予准許。

註:土地法第19條業於901031修正。

 

 

外國股東依我國公司法組設之公司承購土地,無須依土地法第20條規定辦理

內政部76626台(76)內地字第508187號函

依我國公司法組設之公司,其股東雖全為外國人,仍屬本國法人(外國人投資條例第18條、華僑回國投資條例第18條參照),其購買土地之程序,無須依土地法第20條規定辦理。

註:土地法第20條業於901031修正。

 

 

外國人單獨購買建物地下層持分作為停車場使用,得予准許

內政部78年1月25日台(78)內地字第669243號函

按「外國人為下列各款用途之一,得租賃或購買土地::一、住所。二、商店及工廠。三、教堂。四、醫院。五、外僑子弟學校。六、使領館及公益團體之會所。七、墳場。」,此為土地法第19條所規定,停車場使用常為住所或經營事業所必需,是本案新加坡共和國暨新加坡航空股份有限公司單獨購買建物地下層持分作為停車場使用,得予准許。

註:土地法第19條業於901031修正。

 

 

台北水源特定區計畫保護區之土地,不得移轉設定負擔或租賃於外國人

內政部78年4月4日台(78)內地字第680765號函

依台北市水源特定區計畫案之計畫書所載,保安保護區係將該計畫範圍內之保安林地或地形陡峻坡地均劃設,其目的在加強管制開發,以達成維護水源之水質、水量,俾充分供應未來台北地區自來水用水需求,是本案土地就土地使用管制之功能、目的而言,應屬土地法第17條第8款之土地,故不得移轉設定負擔或租賃於外國人。

1:土地法第17條業於901031修正。

2:本函之「保安保護區」,經內政部92915台內地字第0920061834號函修正為「保護區」。

 

 

未列入「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」之國家,其人民申請在我國取得或設定土地權利時,應檢附互惠證明文件

內政部78823台(78)內地字第727654號函

案經本部邀集外交部、省市政府研商獲致結論如次:「就外交部所提供之各國法律資料及內政部現有資料已能確知有關條約或該國法律准許我國人民在該國取得土地之國家如附件,未列入附件之國家,其人民申請在我國取得或設定土地權利時,應檢附互惠證明文件」。

註:「互惠證明文件」係指未列入「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」國家之書面文件。

 

 

地政機關與公司登記主管機關受理外國公司申請購置國內地產案件處理原則

內政部7915台(79)內地字第767858號函

外國公司申請購置我國房地產案件,應先依公司法第376條規定,向該外國公司在台分公司所在地省(市)政府建設廳(局)申請,層轉經濟部核准後,再向地政主管機關依土地法第17條至第24條有關規定申請辦理土地登記並層報行政院備查,有關地政機關與公司主管機關行政配合作業,請依經濟部781221經商字第216676號函送有關本案會議紀錄辦理。

抄附:經濟部781221經商字第216676號函及附件。

主旨:檢送研商「公司登記主管機關受理外國公司申請購置國內地產案件處理原則」。

說明:依據本部商業司案陳781130研商「公司登記主管機關受理外國公司申請購置國內地產案件處理原則」會議紀錄辦理。

研商「公司登記主管機關受理外國公司申請購置國內地產案件處理原則」會議紀錄

一、有關土地法及公司法對外國公司申請購置國內地產案件權責之釐清

決議:

(一)外國公司購置國內地產,應先向分公司所在地省(市)政府建設廳(局)申請呈轉經濟部核准後,再向地政主管機關申請辦理有關不動產之登記。

(二)省(市)政府建設廳(局)及經濟部之權責,主要依公司法第376條規定,就外國公司購置之國內地產,是否為其業務所需用及其合理性予以個案審核;地政主管機關之權責,則為依土地法有關規定,審核是否准予不動產之登記。

(三)商業司原擬之「外國公司購置國內地產案件土地法;公司法權責劃分流程圖」(附件A),依土地法辦理部分:應加列縣市政府地政主管機關層報省政府地政主管機關及核准時加送核准承購不動產函副本給省(市)政府建設廳(局)兩程序後修正通過。

二、研商「公司登記主管機關受理外國公司申請購置國內地產案件處理原則」(草案)決議;除第4點前段「第3點規定之文件」修正為「申請應備文件」外,餘照原草案通過如(附件B)。

三、相關行政配合及後續管理作業問題研討

決議:

(一)就外國公司購置國內地產案件有關行政配合作業,公司登記及地政主管機關請參照前兩案修正通過之「流程圖」及「處理原則」辦理,並保持密切連繫。

(二)請內政部於核准備查縣市政府地政主管機關層報之外國公司出售地產案件時,副知省(市)政府建設廳(局)及經濟部,以資併原核准購置地產案列管。

 

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續接【涉外不動產登記-外國人地權(二)

 

 

 

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