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2018港股開門紅,是否依舊是熟悉的配方,熟悉的味道?

作者:格隆匯·發條陳





2018年的第一個交易日,恒指就來瞭個開門紅,強勢站上30000點之上,送給港股投資者一份新年大禮。



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銀行、保險、內房、手機供應鏈板塊個股都紛紛大漲。







2017年港股大牛市,保險、銀行和內房這些大金融板塊的個股成為扛大旗者,2018年港股開門紅,指數一舉升破三萬點,依然是這個大金融板塊在扛大旗,還是熟悉的配方,熟悉的味道。2018再續2017年牛市傳奇,必然少不瞭大金融板塊的助力。





一、復盤內房2017



大金融主要由保險、銀行和房地產三大板塊組成,其中銀行是穩如狗,股價波動性比較小。而保險行業分歧比較小。



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一方面是,長期看,無論是保險深度(保費收入/GDP)和保險密度(人均保費收入)都遠低於國際平均水平,與國外發達國傢的差距更大,說明仍有很大的成長空間,而且國內保險業正處於快速成長階段。







另一方面看,2018年息率上升的背景下,保險板塊計提的準備金將下降,對當期會計利潤的侵蝕負面影響減弱,甚至準備金反而釋放成為當期利潤。



所以,保險板塊基本上也是妥妥的。





其中內房股算是爭議最大的板塊瞭,而今日港股暴漲總內房股再次一馬當先,股票爭議隻有股價趨勢才能彌合,今年內房會否重新演繹輝煌將是2018年港股是否再次走牛的關鍵。





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先回顧下2017年港股牛市執牛耳之一的內房板塊。



2017年內房板塊走勢一騎絕塵,三巨頭漲幅最高時達到3-5倍,而很多個股像龍光、新城漲幅也有2倍多,遠遠跑贏恒指,這種漲幅何止是吃肉啊,簡直就是牽瞭整頭豬回傢啊!





直到四季度,股價才開始回調,一方面是前期漲勢過快,有些人選擇獲利落袋為安,另一方面,三季度末又有一小波限售潮。







在如此行情下,用什麼詞去總結回顧都顯得蒼白無力,而且這些都是超出我年初預期的。面壁思過,主要有兩個原因:一個是忽略瞭棚改貨幣化對三四線去庫存的拉動,在一二線嚴厲的“五限”下,銷售面積和銷售金額仍刷新歷史記錄。更重要的是,在2016年銷售大幅增長情況下,已經可以預見房企的業績會大幅增長,但是2016年港股內房卻表現平平,讓我陷入港股內房低估的思維定式中,而三月份第二輪全面性的調控噪音又加深瞭固定思維。



幸好,不久便在踏空的痛苦中帝寶產後護理之家|台中月子中心幡然醒悟。





現在馬後炮,2017年港股內房行情,核心驅動力有兩個:





1、持續刷新記錄的銷售數字



2015年底開啟的房地產市場量價齊飛,銷售金額和面積不斷刷新歷史記錄。2016年,商品房的銷售面積是15.7億平方米,比2015增長22.5%,銷售額達到11.8萬億,增長34.8%,其中,住宅銷售額增長36.1%,均是歷史最高,而今年,在去年的高基數下,銷售金額和面積再創新高已無懸念。









在如此熱火朝天的行業背景下,房企的銷售肯定也是歷史性新高。以前房企突破千億目標就要用上吃奶的力氣,龍頭房企在2016年跨過3000億門檻後,2017年就輕松邁過5000億,讓人不得不服。





2、過度低估後的估值修復



香港市場很重視企業現金流和負債情況,老牌的香港本地房企負債就比較低,所以給加杠桿拿地高周轉模式的房企一個很低的估值。





而在瘋狂的銷量下,房企的現金流自然有瞭很大的改善,高杠桿的疑慮在房價和銷售快速增長的瘋狂中消失殆盡。



所以,內房股在業績轉好和估值修復合力下,能演繹出今年如此驚人的走勢。





二、2018年政策展望



中國房地產市場不能算是純粹的市場經濟產物,從招拍掛、施工建造到預售交付,都有政策之手在管著,所以,要談到2018全年的展望,繞不開也是最重要的莫過於政策面。





每年末的中央經濟會議都是下一年經濟發展的重要指引。在2016年末的中央經濟會議上,關於房地產的主要表述是:促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。





2017年在“房住不炒”和三四線去庫存的基調下,呈現出來的結果就是調控因城施策、一城一策,最後就是結構分化。拆開看就是,一線及核心二線城市衍生出瞭各式各樣的限貸限購限價限售,而三四線則用棚改貨幣化推動去庫存,最後導致一、二線和三四線的量價分化發展。





2016年之前一二三線的房價是呈現同步,2017年則是不同步,一線城市在2016年初就率先出現增速放緩,其次是二線,而三線城市處於去庫存階段,直至今年中下旬才出現拐點。







從統計局40大中城市數據看,三線城市的銷售面積同比增幅放緩的速度更慢,更具有韌性。



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而在前幾天的中央經濟會議上關於房地產的講話是:



加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃,保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。





從這個表述看,2018年的工作重點是放在長效機制建立,尤其是租賃市場的發展,而且關於調控隻強調瞭調控政策的連續性和穩定性。那麼對於商品住宅市場預計是繼續維持平穩,為推進長效機制騰挪空間。所以再次出臺全國性、強制性的調控政策的可能性比較小。





當前,房地產仍是經濟的主要支柱,大而不能倒,所以房地產整體的調控就是“穩”,預計2018年的商品房市場調控政策維持一城一策,銷售火爆的城市會出臺限售等調控政策,反之,如果一些城市出現過於疲軟的情況,則會適度松綁。所以,單從調控政策層面看,2018年整體還是不悲觀的,而且政策保持收緊那就是預期內,但如果2018年下半年,調控政策稍微松一些,都會是利好。





比如,最近南京、濟南、昆山等地出臺瞭一些人才引進措施,實質上就是變相放松限購。





三、行業展望



對於2018年住宅市場銷售數量看,應該是會同比微降。



一方面是高基數效應,這兩年的銷售面積和金額同比快速的增長,現在的銷售基數已經很大,要保持高增速難度很大。另一方面是棚改力度稍微減弱。這兩年的銷售三四線異軍突起,主要就是棚改貨幣化在加大去庫存。



2016 年住宅銷售面積13.75億平方米,全國棚改貨幣化安置共去化商品房庫存 2.5 億平方米,占到住宅銷售的18.2%。



而2017年1-11月份,商品房銷售面積14.66億平方米,同比增長7.9%,其中,住宅銷售面積12.6億平方米,同比增長5.4%。







而從各能級的結構看,在一線及重點二線各種限購限售之下,2017年銷售面積和銷售金額主要都是三四線城市貢獻的。







假設預計全年住宅銷售面積同比增速是5%,2017全年銷售面積約14.4億平方米。





棚改貨幣化安置比例從 2014 年的不到 10%快速提升至 2016 年的 48.5%,今年有些地方超過60%,假設 2017 年這一比例會達到60%,由於2017年全國棚改開工目標保持600萬套不變,預計貨幣化棚改的銷售面積達到3.1億平方米,占比2017年全年銷售預計為21.5%。





而未來三年全國計劃完成 1500萬套棚戶區改造,假設平均分佈,2018-2020 年三年計劃平均每年是500萬套,要低於過去三年平均每年600萬套,使得2018年住宅銷售面積同比倒退,但是貨幣化程度會繼續提升,部分抵消規劃套數減少的影響,正常假設的話,棚改對住宅銷售面積的影響是-3.5%。







此外,2016年國慶調控和三月份的調控是從一線和核心二線城市開始的,調控持續時間已經一年多瞭,上面說到政策再嚴厲收緊的可能性很小,四季度末有些城市通過人才引進等變相松開限購,或許2018年有些調控的城市會小小松開,而且房企2017年可能存在拖延開盤情況,在2018年可能會釋放出來,那麼2018年一二線城市的銷售彈性更大一點。所以,相信2018年結構上一二線的機會會比2017年多一些。



所以,總體上2018年的房地產市場是無需悲觀的,即使正常預期三四線棚改力度減弱會拖累增幅倒退,但是倒退幅度也比較小。





最後再提一點就是房企的變化趨勢。



市場2018年的蛋糕或會變小一點,但是行業集中度在不斷提高,龍頭房企的優勢會越來越明顯。



可以說,現在是大型房企的鉆石時代,大型房企憑借自己的品牌、資金實力、運營能力和雄厚的土地儲備,能夠吃下更多的市場份額,從而實現自身業績的增長,像恒大、碧桂園即使銷售超過5000億瞭,基數很大,但是還能兼具很好的增長性。





在面粉越來越貴,而且拿地還越來越復雜的環境下,小房企已經很難做大規模瞭,未來會越來越邊緣,大概率就是被收購的命瞭。銷售幾百億的中型房企壓力也越來越大,所以都在趕規模。





與2016年全年相比,TOP100房企金額集中度的增速整體高於面積集中度,金額方面,各梯隊房企集中度均呈上升趨勢。其中金額TOP50的增幅最大。也就是說,品牌房企業績規模的增長,使房企集中度繼續上升,呈現強者恒強的競爭格局,參考克爾瑞的數據,預計未來房地產行業的集中度提高的趨勢會越來越顯著。







四、 策略



1、 選股



根據上述幾點內容,主要有兩條選股的策略。





1)選龍頭



2018年銷量小幅倒退,但在行業集中度不斷提升,強者恒強,龍頭房企更具成長性。2017年內房板塊享受到業績增長和估值擴張雙重驅動,內房板塊估值得到部分修復,2018年內房整體主要靠業績增長驅動,選擇龍頭房企,或還能享受到龍頭估值溢價的福利。





2)除龍頭外,二線房企也有成長很不錯的標的。標準就是:土儲多,且一二線土儲占比高。



2018年一二線城市的銷售更具彈性,可以挑選大中型房企中增長比較快,而且深耕一二線。土地儲備規模是房企保持增速的基石,結合土地儲備結構主要在一二線城市。做出散點圖如下:







(數據來自公司中報、中金等)



越是在右上角的公司,土地儲備數量更多,未來增速更有潛力,而且一二線城市的土儲比例更多,2018年增速更有彈性。當然,讀者自己可以根據負債和多元化經營等情況,再進一步篩選個股。





2、 擇時



其實2018年內房股的業績確定性已經很高瞭。



由於房地產企業大多采取預售模式,而從預售--建造施工--完工結算,中間有一個時間差,一般為1-2年,具體情況取決於每傢公司的周轉速度。而在沒完工交房之前,銷售的金額都沒進利潤表,主要是儲藏在預收款裡。



也就是說,過去2015年部分銷售和2016年絕大部分銷售在今年才開始體現到利潤表裡。即使在悲觀的情況下,十二月和2018年上半年的銷售繼續放緩,其實房企的業績增長也已經八九不離十瞭。



從下圖可以看到,銷售龍頭企業的預收款不斷的增加,也就意味著未來一年多時間能釋放的收入和利潤越多。







所以,港股的年報行情是確定性比較高的,可以選擇在年報季前埋伏。





實際上經過四季度的休整,內房股已經越來越具吸引力瞭,而且很多大股東在四季度增持,也有些公司選擇回購,加上2018年機構可能重新調整倉位等因素,直接觸發瞭昨天內房的暴漲。







(數據來自Wind)



再以碧桂園為例,從格隆匯APP上可以看到,四季度大股東有多次增持。




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