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房價止跌起漲?2017年合肥濱湖區房價分析

原標題:房價止跌起漲?2017年合肥濱湖區房價分析

通過跟粉絲交流,我發現大部分購房者對濱湖情有獨鐘,這源於他們對濱湖發展前景的長期看好。早在2016年合肥限購時,濱湖回調瞭一段時間,經過一年盤整,目前房價已基本壘實,難有下跌空間。

本篇我采集瞭合肥鏈傢2017年全年二手房的成交數據,共計3069個樣本,其中濱湖成交508套,占總成交的16.6%,大概1/6。在所有區域裡面,濱湖成交量算是比較大的。



根據濱湖先後建成順序、各板塊的特點以及重點學區范圍,我將濱湖劃分為5個板塊,分別為:

1、啟動區板塊。主要為濱湖世紀城和藍鼎觀湖苑。

2、46中學區板塊。主要是46中本部學區台中通馬桶推薦范圍內的所有小區。

3、泛省府板塊。主要是方興大道以北、廬州大道以東的所有小區。

4、金融後臺西板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以西的所有小區。

5、核心區板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以東的所有小區。

上次關於濱湖的分析,我記錄瞭去年前三季度的數據,具體可參考我公號“小易論樓市”文章《 2017年前三季度合肥濱湖房價分析及購房建議》),而本篇主要關註2017年全年的成交數據。去年前三季度共成交409套,全年成交508套,第四季度濱湖大概增加24%。

濱湖全年平均成交價格為17671元/平米,比前三季度(17587元/平米)上漲瞭84元/平米,漲幅0.48%。如果按照占比計算,濱湖第四季度漲幅應該在2.34%左右。但成交周期有所延長,議台中抽化糞池價空間有所減少。

啟動區板塊





啟動區板塊共成交111套,比前三季度的95套增加16套,增幅16.8%,這個數據是低於平均值的。成交均價從16416元/平米微降至16391元/平米,但成交周期和議價空間均有所回落,分別降低2.7天和0.38個百分點。

在新增的16套成交中,藍鼎觀湖苑的增量最多,達到6套,而地鐵1號線沿線小區的增量共計12套,占75%。說明地鐵房在啟動區板塊更受歡迎。

與濱湖大盤緩漲不同,啟動區板塊存在局部微跌,成交量也比平均值低一些。啟動區板塊的房齡距離現在已有近10年,投資價值已快趕不上大盤,成交均價是濱湖板塊中最低的,正逐步淪落為劣質板塊。

46中學區板塊

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46中學區板塊共成交117套,比前三季度的85套增加32套,增幅37.6%,大大高於平均水平。成交均價從19263元/平米微漲至19313元/平米,漲幅0.26%。成交周期延長1.3天,議價空間回落0.27個百分點。

藍鼎濱湖假日小區在整個濱湖的成交量是最高的,4個園總成交量為82套,占板塊成交的70%。如果算上不在學區范圍的觀湖苑,總成交為104套,藍鼎系列占整個濱湖總成交量的20%左右。如此高的換手率,還是比較可觀的。

濱湖假日除瞭西有46中,東有地鐵一號線,南有塘西河公園,本身還處於成熟商圈,地理位置得天獨厚。不過從二手房成交價格來看,還是46中+師范附小的學區房更勝一籌。

盡管46中目前是濱湖最好的學區,但值得註意的是,還隻是二流水平,具體可參考我的這篇文章《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》(公號“小易論樓市”)。

泛省府板塊





泛省府板塊二手房共成交57套,比前三季度的45套增加12套,增幅26.7%,跟平均水平差不多。成交均價從17873元/平米漲至18077元/平米,漲幅1.14%,成交周期延長4.3天,議價空間回落0.2個百分點。

該板塊成交的小區很少,主要是佳源巴黎都市、萬科藍山和高速時代城三個小區,萬科藍山和佳源巴黎都市波旁宮都增加瞭4套成交,成交價格均有小幅上升。

泛省府板塊目前有很多在售新盤。佳源巴黎都市1期二手房均價為17553元/平米,基本都有增值稅,帶稅實際成交均價台中抽化糞池大概在1.85w。我們看到3期在售備案均價為17978元/平米,性價比不錯。

萬科時代之光高層備案價格18999元/平米,基本符合預期。碧桂園中堂和招商雍華府備案價格至少超出市場價格2000元/平米,性價比很差。紫雲賦江山印16100元/平米的價格,性價比也是非常不錯的。

金融後臺西板塊



金融後臺西板塊二手房共成交135套,比前三季度的102套增加33套,增幅32.4%,高於平均水平,也屬於熱門區域。成交均價從17747元/平米微跌至17717元/平米,成交周期延長4天,議價空間回落0.18個百分點。

該區域的成交主力依舊是濱湖萬科城和保利拉菲公館,分別成交40套和36套,超過板塊總成交的一半,足見品牌小區的換手率。除瞭旭輝禦府和中鐵濱湖名邸漲幅明顯,其餘小區成交價格均有不同程度的下滑。

該板塊目前有5個新盤在售。我們看到華冶萬象公館成交均價在14152元/平米,帶稅基本在1.5w左右,而對面的萬科城已經賣到18495元/平米,這樣一看,雲谷13500元/平米的備案價格,性價比確實比較高。但據我小密圈成員透漏,雲谷根據首付比例高低依次選房,全款優先,輪到6成首付的可能就隻剩下頂底樓瞭。

文一豪門金地17400元/平米,也沒啥性價比。西南三盤都會1907,時光印象和公元天下,性價比也不高,但隨著濱湖低價盤的慢慢消失,這裡將成為價格窪地,屆時可能受到剛需“處房”一族的青睞。

核心區板塊





核心區板塊二手房共成交84套,比前三季度的78套僅增加6套,增幅7.7%,基本沒有什麼變化。成交均價從17056元/平米微漲至17074元/平米,成交周期和議價空間也幾無變化。值得註意的是,核心區板塊絕大部分房源都未滿2年台中通水管,加上稅的話,均價在1.8w左右。

目前信達公園裡備案均價為17999元/平米,參考旁邊中海濱湖公館18194元/平米的成交均價,這個價格還是很吸引人的。公園裡105平米的戶型,部分房源價格在1.75w左右,我認為性價比相對較高,值得考慮。

核心區的其它新房我沒有太多好說的,可以參考我的這篇文章《合肥濱湖區有哪些限價房,哪些新房性價比高?》(公號“小易論樓市”),具體性價比如何,已經寫得很清楚瞭。據我小密圈成員透漏,價格倒掛比較厲害的淮礦東方藍海和聯投書城,都需要一定的號頭費或者綁車位。

濱湖分析總結及購房建議

鑒於合肥前期房價暴漲,剛需購房門檻進一步提高,同時限購抑制瞭大部分有資金實力的投資客,這樣高價盤去化困難,低價盤優先被消化(公號“小易論樓市”《在合肥100萬你還能買到哪些房子?》)。這種去化模式主要體現在:每個區域的最低價盤首先被消化,對位置似乎並不是很敏感。

1、比如去年新站區磨店的當代moma未來城,位於合肥市的最東北角,備案價隻有9500元/平米,幾乎全市最低;

2、之前濱湖區紫雲賦江山印,基本在濱湖的最東邊,備案價格也隻有16100元/平米,除去部分難買的限價盤之外,幾乎是濱湖當時最低價;

3、後來的西子曼城和望江臺,幾乎是合肥市的最西邊,備案價格隻有1.2w-1.3w,在高新區也是最低的;

4、即使位於合肥最偏遠的西南部,同時隸屬於肥西縣的華南城,由於備案價格僅有8500元/平米,開盤去化也非常不錯。

昨日得到消息,雲谷2000多套剩餘房源,今年可能會全部推向市場。雲谷在濱湖金融西板塊位置尚可,其備案均價隻有1.35w,遠遠低於周邊市場價格。如果真如此大規模推盤,前期高首付門檻可能會有所降低,這是濱湖剛需上車的最好機會,但同時投資客也會虎視眈眈。

通過以上分析,我對濱湖購房者提出以下建議:

1、濱湖房價基本壘實,難有下探空間,剛需應瞅準時機,盡快上車。合肥限購之前,我曾發文提醒大傢濱湖“短期看風險,長期看潛力”,指出當時濱湖存在房價泡沫,下跌風險巨大(公號“小易論樓市”《過去兩年小易對合肥房地產的分析和預測》)。目前經過一年的盤整,濱湖房價已經調整到位,未來依舊可期(公號“小易論樓市”《合肥二手房市場成交回暖,房價轉折點到來?——2017年12月-2018年1月合肥房價分析及購房建議》)。

2、濱湖最好的學區是46中本部和師范附小。如果你特別想在濱湖買房,而且還要兼顧學區,那就隻有這個區域是最好的,盡管46中在全市范圍來看並非一流學區(公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》)。如果覺得師范附小的學區房太貴,或者沒什麼好的選擇,藍鼎濱湖假日性價比也不錯,畢竟換手率高。

3、投資盡量避開啟動區。我之前的文章中講過,房齡超過10年,其投資價值已基本上打不贏大盤(公號“小易論樓市”《合肥二手房哪些樓層最受歡迎,房價每年貶值多少?》)。濱湖啟動區平均房齡已接近10年,且無規劃利好,應盡量避免。可以預計不久的將來,啟動區板塊將被其他板塊越拉越遠。

4、投資可考慮核心區二手次新房。購房者總喜歡優先買便宜的房子,我們就看到濱湖的低價新盤在慢慢消失,但限價盤門檻太高,也很難買到。當性價比高的低價盤賣完的時候,可以適當考慮核心區的二手次新房,淘到筍盤的投資收益也不比限價盤差(公號“小易論樓市”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價比一覽表》)。

5、濱湖西南可能成為下一個剛需集中地。盡管我覺得濱湖西南性價比偏低,但必須得承認一個事實,就是很多人有“處房”情節,他們要求自己購買的第一套房必須是新房。這樣對於濱湖剛需來說,下一步可能就面臨著隻能選擇濱湖西南瞭,因為這裡將成為濱湖的價格窪地。

6、泛省府板塊被一定程度高估。如果說泛省府板塊發展比較有潛力,我覺得也僅僅是因為區域比較年輕,新建小區房齡新的緣故。有潛力的區域並不一定都適合投資,目前看來,省府板塊的新盤大都存在一定程度的價格泡沫,性價比並不高。

更多關於合肥樓市的原創文章,請搜索關註微信公眾號“小易論樓市”,有關購房問題可通過公眾號後臺向我提問。返回搜狐,查看更多

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