201608250210嘉義義竹房貸 佳兆業與上海萬科終止轉讓協議 獲匯豐銀行豁免

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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

佳兆業與上海萬科終止轉讓協議 獲匯豐銀行豁免

佳兆業成內地首傢美元債違約房企 或將拖累房企信托及海外融資

前日22時許,處於風口浪尖的佳兆業集團再次發佈公告。稱其對匯豐銀行的違約債務目前已經得到匯豐銀行豁免,但其美元債息未按期兌付,已經形成違約,成為首傢美元債違約內地房企。同時,萬科收購其上海項目公司的行動終止。

業內人士認為,這一房地產“黑天鵝”時間或將拖累內地房企信托融資及海外融資。

匯豐銀行已發豁免通知

公告內容顯示,佳兆業目前已經得到匯豐銀行的豁免通知,后里區房屋民間二胎稱匯豐銀行宣佈豁免因協議違約而促發的提前還款計劃,並容許佳兆業制定可行的還款建議及相關方案。

此前的1月2日,佳兆業就公告稱,由於郭英成的辭職違反瞭銀團貸款條件,遭匯豐銀行要求提前償還去年8月借出的4億港元定期貸款,但佳兆業並未還款。這也被認為佳兆業第一筆違約債務。

公告稱,對於出售上海青灣兆業股權及股東貸款的事項,目前買賣雙方已經簽訂終止協議,這意味著萬科收購佳兆業上海分公司的行動終結。

去年12月31日,佳兆業發佈公告稱,公司全資附屬公司上海新灣投資發展有限公司與上海萬科房地產有限公司訂立協議,上海萬科將接手佳兆業上海青灣兆業房地產開發有限公司100%股權及股東貸款,總代價為12億元。

此外,佳兆業的公告稱,1月9日,已有4.47億元及2.26億元的人民幣銀行賬戶被數間銀行凍結和劃扣,同時,公司已經收到多項債務人向法院申請財產保全的申請,並接獲相關法院向有關集團一成員公司6.51億元資產保全的民事裁定書。

同時,公告還表示,佳兆業應於1月8日償還的一筆2500萬美元的利息已拖欠,發生債務違約。這筆債務由佳兆業在2013年1月發行的一筆7年期、票面利率10.25%的5億美元(約合31.05億元人民幣)票據所產生。此次利息沒有清償,使得佳兆業成為首傢美元債違約的中國房企。

公告中顯示,佳兆業正在聘請財務顧問,協助公司審閱評估制定解決方案。此外,部分業內高層也透露,已經有部分企業正在與佳兆業進行接觸,談判收購事宜。

數據

用益研究報告顯示:去年以來信托產品的個體風險暴露明顯增加,房地產信用風險加大,面對不確定性的外部環境,房地產信托新增規模放緩。2014年四季度,房地產集合資金信托的成立規模為355.6億元,與2013年四季度的1010.2億元相比,下降64.8%。而去年第四季度發行的房地產信托預期平均年化收益率達9.88%,與2013年同期的9.60%相比上行瞭28個基點。

中原地產的一份報告顯示:從2014年開始,內地房企對於境外融資的依賴程度已經超過境內融資。2014年前10個月,行業排名前10的房企境外融資規模達嘉義義竹房貸740.14億元,占融資總額的66.6%,而內地融資占比僅為33.4%。

業內擔憂:

佳兆業或導致房產信托新增規模放緩的趨勢

12日,愛建信托母公司愛建股份也公告稱,曾於2014年3月發行“愛建-佳兆業杭州項目投資集合資金信托計劃”(下稱愛建—佳兆業杭州信托),由於面臨重大不利情形,可能對該信托構成重大不利影響,愛建信托已向法院起訴,要求融資方提前歸還信托借款本息。記者發現,該信托涉及募資正好為6.51億元。

此前,工行、建行等15傢金融機構已向深圳中院申請訴前財產保全,要求查封佳兆業在深圳的部分資產。而就在1月12日,又有兩傢金融機構向深圳中院申請查封佳兆業資產,再加上愛建信托,目前申請查封佳兆業資產的金融機構,已經達到18傢。這其中,涉及平安信托、華潤深國投、外貿信托、愛建信托等多傢信托公司。

“從佳兆業的情況看,該集團信托融資占比超過50%,這也是我國房地產企業‘曲線融資’的具體表現。但是,對房地產企業而言,許多舊城改造類項目開發周期長達5年以上,遠超信托產品周期,這使得企業資金壓力巨大,必須確保業務穩定、回款正常,才能實現兌付及時。一旦遇到突發事件,各種收入或回款性現金流就會出現斷裂,以致形成‘多米諾’骨牌效應。”和君咨詢有限公司合夥人王澤茂公開表示。

業內人士擔憂,佳兆業這一“黑天鵝”或導致房地產信托新增規模放緩的趨勢更加明顯。

業內聲音

民生證券的分析師聞群:房地產信托收益逆市上升體現出該類產品風險溢價在走高。

多位專傢擔憂:佳兆業在海外美元債券違約一旦擴大,可能拖累內地房企海外融資的利率和進程。

中債資信評估有限責任公司評級業務部馬小明撰文稱:“佳兆業集團債券違約事件並非由房地產行業系統性風險觸發,但已導致其他內地房企相關美元債券收益率大幅飆升。若佳兆業後續觸發交叉違約條款,或將進一步抬升房企海外融資成本。”

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進:“佳兆業的事件背後,也使得投資者對於房企的各類融資計劃會持謹慎態度。”





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-14/09365960942391203778148.shtml

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