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??據中原地產研究咨詢部數據,全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升,尤其二三線城市存量增長明顯,中國房地產供求格局已經發生瞭深刻的變化。





??汪濤認為,住房市場存在兩種需求,一是改善性需求,另一個則是投資性需求。去年以來,由於房價增長顯現出停滯狀態,許多城市的投資性買房需求發生瞭逆轉。

??一位銀行人士告訴記者,2009年,銀行有大量的信貸額度,當時房貸屬於優質貸款品種,為增加房貸配給,7折利率屢見不鮮。而現在在整體房價下行、房地產市場持續低迷的情況下埔心二胎房貸,銀行甚至連首套房購買者都不願意給予優惠利率。

??信貸松緊不同樓市“蓄水池”作用弱化



??業內人士認為,四部委聯手打出“金融+財稅”的政策組合拳與2008年末出臺的樓市政策似曾相識。2008年10月,中央出臺《關於個人住房轉讓營業稅政策的通知》等措施,規定個人住房轉讓營業稅“五改二”,首套房和二套房最低首付款比例下調至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加,房地產市場迅速轉向,當年銷售面積突破9億平方米,同比增幅超過50%;銷售額高達4.4萬億元,同比增長83%。





樓市新政出臺 房價會否重演2009年的 瘋狂



??一位上海開發商回憶說,當時在有些城市,開發商不知如何定價,隻好跟著周邊漲價的樓盤把價格往上調;有些城市,均價5萬元/平方米的高端住宅,一天之內銷售額達40億元。





??這表明,不考慮住房質量的前提下,2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。

??安信證券首席經濟學傢高善文認為,2009年的貨幣環境十分寬松,加之經濟高速發展,居民收入提高快,“這時候老百姓買房,也是非常理性的選擇。”



??業內人士認為,自2010年起,中國樓市的信貸環境也由松趨緊。貨幣供應量增速趨緩使得樓市“蓄水池”效應弱化。

??瑞銀首席經濟學傢汪濤認為:“事實上,中國住房的內在供求格局已發生變化—當前的住宅建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由於房價下降以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起,支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”



內容來自sina新聞

??上海中原地產研究總監宋會雍說,對比2009年樓市政策出臺的節點,此次新政出臺的市場背景有明顯不同。“首先在供求關系上,當前樓市供求比達到1.3:1,而2009年供求比才1.1:1,當前供大於求的情況明顯嚴重;其次,當前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐,而2009年由於沒有限購政策,政策轉向可以更充分地吸納投資客入市;但現在市場上投資客相對減少,因為政策轉向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”





??2009年,樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動瞭一線城市樓市的堅冰,形成市場復蘇的“第一推動力”。此後,更多的改善性需求、投資性需求開始進場,並一度成為購買主力。

??瑞銀發佈的研報顯示,根據2010年第六次全國人口普查數據,目前中國居民的自有住房占比達85%-88%,而在城鎮地區該比例約為75%-78%。城鎮住房建築面積達179億平方米,農村達206億平方米。



??供需格局悄然生變

??世邦魏理仕中國區研究主管陳仲偉指出,2009年12月末,廣義貨幣供應量同比增長27.68%,而2015年的增速目標為12%。“樓市在某種程度上是一個蓄水池,可以吸納超發的貨幣。房價也會隨蓄水池的水位上漲。”







??理財渠道漸寬樓市投資投機性需求轉向



??“為什麼大傢願意買房子?因為房價漲的猛,過去二十年炒股賠得多、賺的少,而買房子是肯定賺的,由於缺乏投資渠道,因此樓市的投資性需求比較高。”上海易居房地產研究員嚴躍進說,過去三年,理財產品的崛起,讓中國居民的金融資產發生瞭轉移。



??近日,中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》,將二套房首付比例下限下調至四成,公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日,財政部和國稅總局也發佈《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。

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??根據瑞銀證券統計,2014年,居民金融資產約有16%投放於理財產品,股市投資則占到居民財富的19%。“相比2009年,中國投資者有瞭比房地產更好的投資渠道,加之隨著人民幣國際化和資本賬戶管制的逐漸放松,投資海外資產也比以前更加容易瞭。”




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??此次新政出臺,會否導致房價重演2009年的瘋狂上漲?專傢普遍認為,在我國經濟增速放緩、結構調整的“新常態”下,盡管本輪新政將在短期內刺激樓市復蘇,但由於影響樓市的諸多因素已經發生改變,“量增價穩”將成為2015樓市新特征。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/15015989652685870383948.shtml
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