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內容來自sina新聞

光耀破產敲地產融資警鐘 信托放棄中小房企



  光耀地產的破產傳聞給房企的融資之路敲響警鐘。作為主要融資渠道的信托公司也開始嚴把風控。

  上海一傢信托公司人士直言,現在除非是像萬科、恒大、綠地這樣的大企業,信托公司會積極地進行融資,其他一些中小房企,特別是三四線城市的房企,信托公司審核的條件非常嚴格。"除瞭之前抵押,現在更看重這些地塊的位置,以及升值空間,否則很難發產品。"

  "擇優刪選,棄卒保車",成為信托公司應對監管、降低風險的一個舉措。相較於大房企,中小房企的融資之路本就艱難,在新一輪地產風暴來臨之際,信托公司"擇優刪選"對他們來說可謂是雪上加霜。

  棄卒保車

  "現在信托公司風控不僅要看抵押物,還要看地產公司現有項目和土地儲備情況,以判斷項目出現風險,是否有有效資產做擔保。"6月4日,湖北武漢一傢房企負責人李浩告訴《中國經營報》記者。

  李浩介紹,其實年初他們和武漢當地一傢信托公司也合作發瞭一款產品,但規模較小,此次經朋友介紹來北京找大型信托公司融資,希望規模上能達到7億元。"我們是5月份來的,目前信托公司正在對公司名下1000畝的土儲做測量,要求我們除瞭項目抵押,還要一定的土地聯保。"

  之所以對地塊做精準的盡職調查,是因為當前房價開始出現下降趨勢。中國指數研究院數據顯示,5月全國百城價格指數統計中,武漢住宅樣本平均價格8362元/平方米,較上月降低39元,環比下降0.46%,同比上漲7.94%,這是17個月以來武漢房價環比首降,與全國價格走勢較為一致。

  房價的變化,對於信托公司來說,最直接的影響就是抵押物可能面臨縮水的現象。

  上述辦理融資業務的北京某信托公司人士表示,相比一線城市,二三線城市房價下降,造成的影響遠比一線城市要大,抵押物縮水難以償還時,隻能以地塊做優先處置。"目前優質地塊還是稀缺資源,市場上願意接手的人也很多,所以相比項目,這些地塊可能更有吸引力,當然前提是地塊的地理位置一定要好。"

  而這並非個例。

  上海一傢信托公司人士也表示,今年以來公司加強瞭對房地產信托的風控管理,發行量較以前有所減少。"以前差不多每月都有5單的房地產信托,但是現在基本維持在2單左右,而且在房企選擇上,更傾向於大企業,中小房企一般不做。"

  該人士舉例說,他們目前正和萬科談一筆信托計劃,不過同時洽談的還有其他幾傢大型信托公司。"對於大型房企,信托公司還是處於競爭狀態,有時為瞭能合作,在費用上也會做出讓步,比如說降低0.2%~0.5%的費用等。但是對於小房企來說,特別是三四線城市房企,融資成本基本上還維持在15%左右,費用也沒有減少。"

 &建地貸款彰化社頭建地貸款emsp;用益信托數據顯示,5月,房地產集合信托規模較上月的239.90億元,環比下降63.81%,融資企業從4月份的121個,下降到59個。與去年同期相比,融資規模縮減也高達60.84%。

大直法拍撤回

  據信托公司公佈的年報披露,目前包括中信、中融、平安等在內的信托公司都已經減少瞭房地產信托的發行規模。

  其中,中信信托7297億元規模中,基礎產業占比達41.08%。2013年度,中信信托嚴控房地產信托占比,投向房地產的信托資產僅為7.71%,低於行業平均水平。

  系統風險

  事實上,作為房企主要輸血通道的信托產品,截至目前,其發行規模已經超過瞭1200億元,不過在1200億元的產品中,鮮有中小房企的身影。

  在信托網,記者統計發現,包括萬科、恒大、綠地等大型房地產企業借道信托融資越來越多,成立的信托項目數量、規模與往年相比均有大幅增加,三傢房企合計信托融資已達73.5億元,其中,恒大居首。

  對此,普益財富信托研究員范傑認為,之所以出現兩極分化,主要問題還是資金鏈危機的解決。一線城市市場的接納度高,資產的價值高,更容易找到買手,但是三四線城市未來的升值空間有限,除非是個別項目和地塊,否則一旦有風險就會影響整個鏈條。"系統風險高。"范傑說。

  以光耀為例,從項目問題,到資金鏈危機,再到破產,光耀成為業內首個房企資金鏈斷裂後無回天乏力挽救的企業。光耀集團董事長郭耀名坦言,隻要能解決問題,願意接受一切企業的收購。

  隨著房地產市場行業性風險的爆發,信托公司更加謹慎。

  上述北京某信托公司人士坦言,對於全國市場雖然不能說一刀切,但還是采取差異化的思路。"對於三四線城市,我們堅持能不進入就不進入的原則,等待市場好轉。"

  事實也正如信托公司的預測,三四線城市庫存增加,使得房價上漲更為艱難。

  中原地產數據顯示,全國35個城市中,有28個城市庫存出現瞭同比增長現象。其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。這三個城市4月份的新增供應比成交更為強勁,導致庫存上升的態勢也較明顯。

  同策咨詢數據分析稱,從一線城市之外的限購城市來看,土地財政的依賴度超過50%的共計31個城市,這表明大多數省會城市、部分三四線城市對於土地財政依賴度仍然比較高。

  在此背景下,中融信托透露,以後將著重做一線城市,大型房地產公司的房地產信托項目。對房地產公司建立名單制管理,具體項目要預先經過風險壓力測試模型。"公司將房地產業務重心向一線城市轉移,謹慎進入二線城市房地產項目,三四線城市僅限特大型開發商。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-08/09062766556.shtml

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