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四川電視塔,圖片來自於網絡

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特別說明:本文寫作中所用數據主要來自於國傢統計局發佈的“70個大中城市房價指數”。筆者采用特殊的算法進行瞭整理和加工。

這句話要從幾個方面來理解。

(數據來源:筆者根據國傢統計局的“70個大中城市房價指數”整理)

這其實很正常,因為這是全市范圍內的平均指數。成都按照行政區劃來說的面積是很大的,不僅包括中心城區(含原來屬於“一圈層”的近郊區縣),也包括遠郊“二、三”圈層的區縣。

在2018年3月,成都的二手房指數以0.4%的較大跌幅環比下跌,正式拉開瞭下跌大幕;

(數據來源:筆者根據國傢統計局的“70個大中城市房價指數”整理)

從目前(指2018年2月)北京二手房指數的“點位”來看,整體上說,北京目前二手房市場的平均價格水平已經回到瞭2016年8月到9月之間的水平(即高於8月但略低於9月)。但如果我們從2013年以來的較大周期來看,北京二手房的整體水平目前仍屬高位。本輪北京二手房的上漲周期非常清晰,從2014年10月開始,到2017年3月結束,連漲瞭長達30個月,堪稱一輪大牛市!

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客觀、理性地分析成都二手房市場的走勢。

市場(即二手房跌)因素和政策(即調控升級)因素兩相疊加,將共同促使成都的樓市進行“軟著陸”。

鄭重提醒:

很多外地來蓉的朋友隻盯著高新南區和金融城,但實際上成都全市面積達1.4605萬平方公裡,隻比北京的面積(1.641萬平方公裡)小一點,比國內很多大中城市的面積都大(比如:是香港的13.22倍,深圳的7.31倍,上海的2.30倍,廣州的1.96倍)。

租房裡的愛情

需要特別強調的是,上面的漲跌幅度都是基於“70個大中城市房價指數”中的二手房指數來進行計算。也許會有細心的讀者指出,這個漲跌幅度與實際的“體感”存在差異。

第四,既然已經形成瞭一個“趨勢”,那麼這就不是幾個月之內這樣的非常短的時間就可以結束的。根據筆者的研究,本輪成都二手房的下跌至少會持續一年。實際上,一年不一定剎得住車。一個樂觀的估計,在2019年初或者上半年,成都的二手房價格有望再次回暖。但這隻是樂觀的估計。如果情況嚴峻一點,那麼本輪的下跌周期拖得更長一點也是完全可能的。

第三階段:2015年6月——2017年12月,幾乎連漲瞭31個月,累計漲幅約為11.70%。

筆者在本系列的研究中專門選用“70個大中城市房價指數”作為“原料”的重要原因,是因為其在不同城市之間的“可比性”。不論這個平均指數和個別樓盤的情況相比是高瞭還是低瞭,隻要這個指數的核算在不同城市都是同樣的標準就行。在《11個月二手房均價下跌6.6%!——本輪北京樓市周期的回顧、分析和預測》一文中,筆者曾總結如下:

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成都的商業區

可見,自2013年以來,成都的二手房市場鮮明地分成瞭三個階段,包含瞭完整的一輪“上漲——下跌——再上漲”的過程。

別激動,本文說的是成都的二(er)手(shou)房(fang)!

2013年以來,成都的二手房市場經歷瞭非常明顯的三個階段,本文分別總結如下:

事實上,雖然成都的二手房價格在2017年的12月就已經創下瞭本輪行情的階段性高點,但是在市場的一片“盲目”之中,這一向下轉折的“拐點”卻又經過瞭四個月的膠著才得以確立。

分面積段來看,成都的二手房市場在不同月份之中不同面積段的價格走勢互有交錯。

在2018年2月,成都的二手房價格指數又出現瞭一定幅度的環比上升,但實際上這已經是受春節的“返鄉置業”因素影響而產生的“回光返照”瞭,而且該月的反彈也未能超過2017年12月所創下的階段性頂部(炒股的朋友們應該都知道筆者在說什麼,這不就是K線裡經典的“雙頭”走勢嗎?);

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11個月二手房均價下跌6.6%!——本輪北京樓市周期的回顧、分析和預測

長篇都市財經愛情小說《樓市與愛情》作者

遍佈成都的高架、下穿和立交橋

第一階段:2013年1月——2014年3月,連漲瞭15個月,累計漲幅約為9.22%。

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這樣一對比,可以看出在這一輪的上漲周期之中,成都雖然個別區域和樓盤的二手房價格增幅較大,但是放在全國大中城市的背景下來看,成都二手房的漲幅並不算特別突出的。

上面三幅圖均為筆者公號文章的截圖(有發文的具體時間)。顯然,如果您當時看瞭這三篇文章,現在資產估計應該翻瞭幾番瞭,也不用還在那兒操心搖號的事情。

向南跨過天府立交,你就是新成都人

天府二街的名媛

2017年10月:全國樓市向下調整的拐點初步確立,潮退開始

最後,請註意:本文壓根兒沒有提“新房”的走勢。

什麼房價漲跌之類的事情沒有什台中中區月子中心評價麼意思,筆者現在更關心社會發展和人類進步,當然,還有世界和平。

三,“歷史戰績”:之前筆者對樓市拐點的判斷

(2012年12月按同期新房的數值折算)

在《11個月二手房均價下跌6.6%!——本輪北京樓市周期的回顧、分析和預測》一文中,筆者這樣總結瞭本輪北京二手房的走勢,對當前成都二手房市場的走勢也是一個很好的參考:

至此,成都的二手房價格指數已經毫無懸念的步入瞭下跌通道。實際上,在2018年的3月和4月,成都二手房市場“松動”的“體感”已經非常之明顯瞭,比如賣傢掛牌猛增、成交萎縮,等等。

從2013-2016年的這四年來看,北京的二手房價格指數累計漲幅達89.76%,排在70個大中城市的第二位,僅略低於第一名深圳,但卻甩瞭第三名上海幾個檔次(上海同期的二手房累計漲幅為65.47%)。如果單看2016年,北京的二手房價格指數的漲幅同樣穩定地排在70個大中城市的第二位,達36.73%(註:第一名為合肥)。

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(數據來源:筆者根據國傢統計局的“70個大中城市房價指數”整理)

在2018年2月,“90平米以下”的戶型又扛起瞭漲價的大旗,環比漲幅為0.4%,而中等戶型微跌0.1%,大戶型微漲0.1%;

第二階段:2014年4月——2015年5月,幾乎連跌瞭14個月,累計跌幅約為6.41%。

在2018年3月,三個面積段的戶型都在跌,其中大戶型跌得最厲害,達0.9%,而中小戶型跌幅較小,分別為0.3%和0.2%;

企鵝號/頭條號/新浪微博等:@學者劉璐

對於後市而言,由於成都在“5.15”樓市新政中升級瞭限購措施,因而可以預期大戶型二手房的價格表現會相對堅挺,中小戶型的跌幅估計會更大一些。

成都夜景,圖片來自於網絡

目前筆者已經可以明確地確認,2017年12月就是成都二手房價格的階段性頂部!

而這當然不是筆者第一次判斷樓市拐點瞭。

最近經常有業內朋友問筆者:當前成都樓市的“困局”如何破?筆者的回答是:等二手房跌。隨著二手房價格的自然回調,同區域的“價差”即會隨之縮小。舉個簡單的例子。比如某區域新房價格是1.5萬元/平米,二手房價格是2萬元/平米,初始的價差是5000元/平米。如果二手房的價格下跌10%,變成瞭1.8萬元/平米,那麼新的價差就是3000元/平米。如果二手房的價格下跌20%,變成瞭1.6萬元/平米,那麼價差就隻有1000元/平米瞭。根據前面的分析,在一個下跌周期內,單個二手房可售單位價格下跌20%左右成交並非難事。

在2018年1月,成都的二手房價格指數在繼2015年6月開始的31個月之後(期間僅在2015年10月和12月有過兩次微弱的環比下跌),首次出現瞭環比下跌;

第三,綜合以上兩點分析,本輪成都二手房的下跌最可能的形態是“連續陰跌”,即二手房價指數每個月的環比跌幅在0.3%左右,整體的跌幅也不會特別大,估計在10%以內(很可能是7%左右)。但是落實到個體樓盤,這個跌幅的差異性就會很大瞭。比如近期筆者在中介調研,有二手房業主的掛牌價是400多萬元,經過和買傢討價還價之後,總價少瞭40多萬成交。和業主的掛牌價相比,成交價已經下跌瞭10%。因此,如果和當前二手房的掛牌價相比,在未來的下跌周期內單個樓盤下跌20%甚至以上的案例應該大有人在。

文:劉璐

作者介紹:台中西區住月子中心

對此本文解讀如下:

筆者為什麼會做出這樣的判斷?筆者自創有一套獨特的數量分析模型,結合大數據和人工智能的先進算法,在一定程度上可以對樓市的走勢做出較為準確的判斷。當然,您也可以覺得筆者在故弄玄虛。那麼筆者就說這是自己夜觀天象得到的啟發罷瞭。反正都差不多就這個意思。

從實際情況來看,這一輪上漲周期下來,成都市區不少地方的二手房是翻瞭倍的。但是不能否認的是,類似新津牧馬山這樣的區域,二手房也基本沒有怎麼漲。更遠一些的浦江、都江堰等區域,二手房上漲幅度也不明顯。而在成都西部占據較大面積的崇州、大邑、邛崍這三個市縣,二手房在這一輪樓市周期裡上漲幅度也不大。

央視關註全國多地密集出臺樓市調控新政

第一,成都不論從城市經濟還是從樓市本身來說,“基本面”都是很好的,所以不用擔心在東北城市出現過的“斷崖式”下跌。

第二,由於“限售”這一政策規定的存在,所以實際上對下跌中的樓市而言也是一種保護——因為買房後短期內想賣也賣不出去。等三年的限售期結束,那可能都是下一個樓市周期瞭。

比如在“見頂”的2017年12月,“90平米以下”的戶型漲幅最大,環比增幅達到0.3%,而中大戶型的漲幅均為0.1%;



新成都人可能不知道天府廣場在哪兒,但他們一定知道高新南區

首先,房地產行業具有鮮明的周期性,有漲有跌,漲跌互現。這一輪過瞭還有下一輪。成都作為一個高增長城市來說的發展勢頭喜人,也許下一輪成都的二手房還會創出新高,所以本文強調的是“階段性頂部”。

繼上期《11個月二手房均價下跌6.6%!——本輪北京樓市周期的回顧、分析和預測》一文之後,作為“70個大中城市樓市巡回點評”系列解讀的第二期,筆者把成都作為本次巡回點評的第二站。

本輪樓市周期北京二手房格走勢圖(2012年12月=100)

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如果按照截至2018年2月來看的話,那麼北京的二手房均價在十一個月內下跌瞭6.6%!請註意這是北京全市整體意義上的均價下跌。而如果談及具體樓盤,那麼網上所傳的北京部分區縣有樓盤房價下跌20%,則是可能的。在網上的二手房中介數據顯示,的確有樓盤在一年之中下跌瞭20%-30%。如果把范圍擴大到環京區域(比如著名的燕郊),那房價下跌50%的樓盤也是有的。

相對於2013年以來北京房價(特別是二手房)的較大漲幅而言,在過去一年北京二手房整體下跌6.6%的幅度並不能算大。

軟件園,成都新一代高富帥的聚集地

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其次,既然當前的“頂部”已經確立,那麼接下來的走勢應該是持續走低的。

2017年11月27日,筆者發表瞭一篇題為《2017年10月:全國樓市向下調整的拐點初步確立,潮退開始》的文章,結論是“全國樓市向下調整的拐點初步確立,這一輪樓市熱度的潮退正式開始拉開帷幕。”。

事後諸葛亮那不叫本事。筆者在2017年3月份就曾公開預測:樓市將於今年十月開始整體轉向,不同城市有先後。可參見2017年3月《21世紀經濟報道》對筆者的采訪,白紙黑字寫起的,全國幾十傢知名媒體也轉載瞭這篇報道。2017年5月,在成都本地知名媒體《華西都市報》的采訪中,筆者再次重申觀點如下:“當前樓市處於政策的持續收緊期,調控力度不斷加大。市場本身雖然有所降溫,但一定時間內還會延續之前的熱度,這有一定的慣性。所以目前處於樓市的膠著期,或者說是政策的踩剎車期。這一階段的特點是量縮價穩。但隨著政策的持續收緊,甚至伴隨著加息等因素的出現(北京已經開始定向加息瞭),我預測樓市在今年四季度出現向下的調整是大概率事件。”

在2018年1月,“144平米以上”的大戶型的環比漲幅較大,為0.5%,而中小戶型的價格均在走跌,跌幅都較大,分別為0.5%和0.4%;

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到瞭2018年4月,三個面積段的戶型依然都在跌,但大戶型跌幅最小,為0.2%,中小戶型跌幅稍大,均為0.4%。

一,本輪成都二手房價格走勢回顧

實際上,房地產也可以看作是一門高技術含量的學科,而不僅僅是磚頭、鋼筋和水泥。在大數據和人工智能時代,對樓市走勢的判斷也日益專業化,這大大增加瞭“從眾跟風”的參與人做出正確判斷和決策的門檻。一步走錯,就有可能從“抄底”變成“接盤”。

確實也經常有讀者給筆者寫來感謝信,說2016年看瞭筆者那篇文章馬上買瞭房,不然現在會怎麼怎麼樣。筆者也隻是淡定地一笑而已:筆者從來就不鼓勵炒房。筆者隻是在做客觀的市場研究而已。

印象比較深的是“5.15”成都樓市調控升級以後,還有讀者來給筆者留言說:“真心感謝劉老板兩年前寫得那篇成都主升浪的文章,振聾發聵,驚醒夢中人,感激不盡!”對此筆者回復到:“我隻是客觀描述和分析市場走勢,不構成投資建議。我的文章這位朋友覺得有用就好,感謝!”

上面鋪墊瞭這麼多,想必各位讀者朋友最關心的問題是:成都的二手房市場當前到底處於一種什麼樣的狀態呢?

市場要漲的時候筆者會說漲,市場跌的時候筆者也會說跌。筆者既不“唱台中西區月子中心月子餐介紹多”也不“唱空”。

當然,信不信那是讀者您的事情。

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熊貓在地球上存在超過800萬年,卻根本不關心房價問題

跌瞭!成都二手房價格階段性頂部確立

顯然,隨著成都二手房價格的走低,“價差”減少,對投機性購房需求的吸引力也會減弱。

當然,限購升級和搖號變嚴,本來也會促使搖號的中簽率提高。

在2018年4月,成都的二手房指數繼續以0.3%的較大跌幅環比下跌,再次確認瞭下跌走勢。

接下來讀者朋友們肯定又要問:會跌多少?持續多久?

從天府廣場一路向南,60餘公裡外的視高能否安然度過這一輪下跌周期?

二,當前成都二手房市場的狀態

但是肯定還是有讀者會問筆者“新房怎麼樣?”這樣的問題。對此有疑問的讀者,歡迎移步閱讀筆者的另外一篇文章——《後市影響:樓市新政後成都搖號中簽率將大幅提升》,內有討論。

本輪樓市周期成都二手房價格的階段性頂部示意圖

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本文純屬學術探討,描述和分析客觀的市場情況,不構成任何投資建議。

本文僅代表個人觀點,與所供職的單位無關。

- 完-

2018年5月19日

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本輪樓市周期成都二手房價格走勢三階段示意圖

西南財經大學經濟學院 副教授、博士生導師

留美經濟學博士

知名財經評論人

成都行政區劃圖,圖片來自於網絡

微信訂閱號:liulu_cd

在閱讀下面台中北屯區月子中心的正文之前,各位讀者請深呼吸幾口:

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(2012年12月按同期新房的數值折算)

成都街景,圖片來自於網絡

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