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1883上海地產大崩盤

上海的房地產終於跌瞭,而且跌勢兇猛,拖倒瞭全國知名的房地產大亨徐潤。
這一輪致命的“宏觀調控”,並非來自看似無所不能的大清國政府,而是來自更為遙遠的法蘭西。中國與法國在越南劍拔弩張,法國艦隊開到黃浦江外,揚言要封鎖甚至攻擊上海。
此時是1883年年末,農歷癸未年,大清光緒九年。

1大清的地王

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上海的這一輪房地產高潮,開始於上一年。
1882 年 2 月 4 日,農歷春節的前夕,上海知縣莫祥芝發佈公告: “沿江一帶灘地……必須復丈,並分別追繳租息地價。”
這份上海縣的“1號文件”表明,在經歷瞭太平天國戰爭之後的近20年和平發展之後,上海的房地產行業已經發展到瞭政府要伸手分享“和平紅利”的階段。重估地價,不僅能大大增進地方政府的稅收,更是對這20年來地產增值的特殊“確權”。
在地方政府重估地價的刺激下,上海的地價急劇飆升,楊樹浦、新閘一帶,最高增幅達5倍,依然供不應求。1884年2月7日的《申報》報道說,新閘一帶的土地“今則加至四五倍不止,雖馬路遠者每畝先不過百兩,今亦加至五倍,而且爭相購買,不惜重價”。

上海房地產吸納瞭各種資金,無論白色、灰色乃至黑色渠道,大量的國際國內資金湧進這座東方大都會。整個城市成為一個巨大的工地,“棚戶區”被大規模拆除,二層磚木結構的“石庫門裡弄房屋”到處湧現。
老沙遜、新沙遜、怡和、仁記等一大批外資企業,連同數量更大的小規模華資企業,以及上海地方政府,都為飆升的地價而欣喜不已。
當然,笑得最歡的是徐潤。
這年年僅44歲的徐潤,穩坐“上海地王”的交椅:擁有未建之地2900餘畝,已建之地320畝,共建洋房51所,住宅222間,當房3所,樓平房街房1890餘間,每年可收租金12.29萬餘兩(折合人民幣2458萬元)。
房地產資產之外,徐潤大約在股票投資上還有82萬餘兩,典當、錢莊等34萬餘兩,個人總資產約在340萬兩以上。雖然比胡雪巖傳說中的2000萬兩要少許多,但在上海灘也是首屈一指,而其中房地產資產高居65%以上,也是富豪中極為罕見的。

2意外的帝寶產後護理之家|台中五星級月子中心商機

洶湧的難民潮,給租界帶來的不是“人道援救”危機,而是巨大帝寶產後護理之家|台中月子中心評價的商機。

房地產成為上海乃至大多數有租界的大清國城市的支柱產業,這至少大大出乎這些城市規劃者的最初設想。
鴉片戰爭之後,獲得瞭“五口通商”權利的英國人,在上海圈占瞭租界。
租界的選址,刻意避開瞭華界的繁華區域,而選擇瞭“荒僻”之所。除瞭極少數的“釘子戶”之外,這裡本就不多的原住民,早已拿著英國人支付的不算寒酸的拆遷補償款搬走瞭。在1853年初,上海的租界內隻有500名華人,“人氣”極度蕭條。
在“維穩”的思路下,租界當局通過立法,對房地產實行嚴格控制:獲得土地的外商,必須按照規劃要求,在限期內建造住房或貨棧,否則就是違約,中國地方政府可以會同領事進行查核,收回轉租;如外商將自己租用的土地轉租的,必須平價轉讓,不得加價牟利;每傢外商公司的租地規模,不得超過10畝……
此時的外商,大多是外貿商人,中國市場並不穩定,起伏巨大,他們的生意也不穩定,租界內的“租戶”變動頻繁。在上海租界建立的頭10年間,這裡隻是一個安靜的涉外居民小區,隻有外灘附近的少數幾個商業地塊可當做房地產來操作。
這種牧歌般悠閑的租界“計劃經濟”維持到瞭1853年。這一年,太平天國運動橫掃南中國,“小刀會”乘機在上海暴動,局勢大亂,大量華人湧進租界避難,這使租界人口迅速上升。從1853年初到1854年7月,租界內人口從500人上升到2萬多人,猛增40倍。而在之後的1860~1862年間,租界的總人口攀升到瞭驚人的50萬人。
洶湧的難民潮,給租界帶來的不是“人道援救”危機,而是巨大的商機。難民中的富裕人士,給租界帶來瞭巨額的資金,在租界內消費和投資;難民中的貧窮者,雖然沒有帶來資金,卻帶來瞭廉價的勞動力。而無論貧富,難民們進入租界後,住房是其必須首先面對的剛性需求。巨額資金、廉價勞動力加上剛性的住房需求,這成為上海房地產第一次高潮的動力。精明的外商們立即抓住瞭這一機會,開始大量建造住房,出租給華人,高檔房屋由富人們消受,簡陋的板房則由貧民們廉租。資料表明,19世紀60年代的上海房地產市場,僅僅租賃就可獲得高達30%~40%的利潤。在商界的巨大壓力下,租界當局開始修改法律,為房地產行業松綁。1854年,租界當局的《上海土地章程》修訂案,經英、美、法三國領事商定,正式頒行。這個升級版本,取消瞭以往對房地產的諸多限制,如外資公司10畝地的圈地上限、房屋和地塊不得加價轉讓、不得租給中國人、華人不得興建新的房屋等限制都被廢止,在法律層面上束縛房地產發展的一切障礙都被清除,租界當局再度表露出瞭為資本、商界服務的敏銳與效率。




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