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內容來自sina新聞

棚戶區改造房企融資新出路

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  近日,國傢發改委發佈通知,明確參與棚戶區改造項目的企業,均可申請發行並使用不超過項目總投資70%的企業債券和資金,鼓勵有條件的市、縣政府對棚戶區改造項目給予債券貼息。

  這份通知,對企業采取此融資方式的鼓勵之意明顯。棚戶區改造,此前還被認為將是此輪A股放開房地產企業再融資的突破口。棚戶區改造,能否為房地產企業融資打開新的出路?

  吸引力

  2011年,發改委曾發文鼓勵地方城投公司,發行企業債參與保障性住房建設,當時也有表示,可發行企業債的,還包括符合條件的其他企業。

  一位涉及房地產行業的基金公司負責人表示,對房地產企業來說,盡管發改委鼓勵企業參與棚戶區改造,並給出發行企業債的優先條件,但是真正要發行企業債,條件還是很高的,小公司根本沒法發;而大的房地產公司,出於對投入、利潤的考慮,不一定對棚戶區改造項目有興趣。"棚戶區改造本身概念就比較模糊。"這位負責人坦言,棚戶區改造,算一級開發,還是二級開發,如果是一級開發,利潤不能超過8%,用棚戶區改造項目去發債,利率估計在6%、7%,這樣就沒有什麼利潤。

  除此之外,北京虎傑投資顧問有限公司首席分析師張寅認為,對發改委的鼓勵,市場並不會太主動。"這實際上等於讓企業墊錢,去做棚戶區改造。保障性住房建設,本來是政府的責任,不應該讓企業去負債。"

  不過,北京榮邦瑞明投資管理公司總經理陳民則認為,棚戶區改造,對市場資金有吸引力。"棚戶區改造,並不完全代表要由政府操辦,政府做好規劃、資金渠道引導的作用,這並沒有消除政府責任。"陳民表示,棚戶區改造項目,一般在城市中的位置比較好,而且參與企業在後期開發、經營上,也會獲得有利條件。

  如果隻是涉及一級開發,顯然不會有太大的吸引力。現實的情況是,盡管後期經營性土地的出讓需要走公開招拍掛程序,但是參與一級開發的企業,在後期拿地上有明顯優勢。這成為企業參與棚戶區改造的重要動力。

  一位地方政府融資顧問人士對經濟觀察報表示,棚戶區改造,在不同的城市、地區,提法不一樣,如舊城改造、城市更新等,具體的政策也會不同。由於現在拆遷越來越難,政府面臨較大的資金壓力,與已經進入政府土地儲備的地塊不同,這種前期進展困難的項目、沒有被政府收儲的土地,前期介入企業越容易通過與政府之間的協議拿到經營性用地。"後期開發銷售的收入,將成為前期債務的還款來源;同時,土地收入也成為重要的收入來源,即拿到土地以後,將土地分拆成多塊,裝進不同的子公司裡,然後再通過股權轉讓,將土地收入變現。"這位人士表示。

建融彰化福興建融  如何償債

  如果棚戶區改造隻是建保障性住房,通過企業債融資恐怕行不通。

  企業債的期限、借款利率,在地產行業,是很有吸引力的。

  在棚戶區改造項目中發行企業債的,最主要的是地方城投公司。國泰君安的報告稱,今年9月前三周,募集資金用途和棚戶區、保障房相關的城投債發行17隻共計186億元。

  通過這一數據可以看到,這類債券,發行規模多在10億元左右,利率6%-7%左右,年限為6-7年。對於地產公司來說,這顯然是優質的融資渠道。不過,如果企業通過發行企業債來進行棚戶區改造,後期隻是進行保障性住房建設,沒有商品房開發和經營性土地出讓的收入,會怎麼樣?

  曾有業內人士表示,保障性住房建設的利潤率隻有3%-5%。首開股份是北京市最主要的保障性住房建設企業之一,國泰君安曾發佈報道,首開股份其可出售型保障性住房包括兩限房、經濟適用房、回遷房等項目,預計凈利潤率為8%左右。這已經與企業債利率相差無幾。

  除瞭保障安置以外,有經營性用地出現並能夠實現一二級聯動,成為解決問題的關鍵。

  實現一二級聯動,城投公司就很典型,例如中天城投(000540,股吧)在貴陽的未來方舟項目。該片區的一級開發商是中天城投,但中天城投又通過二級市場競得該片區的大量土地,成為該區域最大的二級開發商,項目占地面積950多萬平方米,建築面積720多萬方。

  通過保障性住房項目發債,確實為房地產企業帶來過優厚的融資條件。2011年,在當時信貸緊縮、地產企業獲取資金艱難的背景下,首開股份發行50億元私募債,用於保障性住房項目建設。其私募債的期限、利率沒有準確數據,不過,當時國泰君安分析表示,私募債的優勢在於期限長,一般在5年左右,利率為基準貸款利率左右。

  當時首開股份的保障性住房項目,是其早期就已經獲得的項目,50億元的長期借款的獲得,對其資金補充作用明顯,即使資金隻能用於保障性住房項目,也能將保障性住房原本需要的資金,投入到商品房項目中。

  現在棚戶區改造項目,比保障性住房項目更復雜,涉及到拆遷、安置等一級開發流程,以及後續土地的出讓、開發。"這涉及到你和政府之間的合作、溝通,以及如何減少後期運營的阻力、順利拿到二級市場土地等。"上述地方政府融資顧問人士表示,對棚戶區改造等項目,這要看各個地方具體的政策、以及對社會資金的態度,目前來看,發行企業債,往往是城投公司,房地產企業,尤其是民營企業,理論上可以發,新北市中小企業貸款二胎年息但還是有玻璃門存在的。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-12/08112447777.shtml

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