201806032010 南京房價將陰跌三年?為何這些大V滿嘴跑火車……

南京房價將陰跌三年?為何這些大V滿嘴跑火車……



微信公眾號:六朝匯樓市

作者:城南科學傢

校稿:夏明夜府/編輯:夏明夜府

墻倒眾人推!

NO.1| 壹

馬光遠來南京瞭,還發個微博撩瞭一把!

不過,大老遠來南京,馬光遠這次並不是為瞭賞雪,而是參加瞭南京某地產機構組織的房產論壇。對於南京樓市,他直言不諱的發表瞭看法:

1、去年我到南京很多次,一般去的頻率越高,這個城市房地產市場越好。南京以前是全省被歧視的,現在越來越好瞭。

2、房產稅,2020年出臺的概率很小,甚至概率等於0。大傢不要認為買什麼樣的房子都賺錢,2018年要幹什麼?打麻將的時候講一句話多看少摸不點炮,2018年少動,看到三季度我們再來決定。

3、房地產很復雜,想要正確認識中國的房地產和中國的房價分三個維度(價格、供需、政策)、三個視角(短期(政策)、中期(城鎮化)、長期(人口))、三個周期(房地產自身周期、宏觀經濟周期、金融周期)。

4、我把中國大城市分成四類:全球城市、國際城市、中心城市、區域大城市,南京在第二類國際城市裡,這四類城市本身未來要容納中國12億城市化的人口,但是我數來數去湊不夠40個,每一個類面都有10個城市在裡面很難,城市短缺意味著什麼?意味著房地產沒有問題,長期沒有問題。

5、房價高不高,我有三個關於房價的觀點:

(1)中國90%的大中城市房價不是太高,而是正常或者偏低,南京的房價短期有危險,而且我認為危險很大,但是長期沒有行車視野輔助系統任何問題,長期來看南京的房價是偏低的,而且好房子的好價格完全沒有體現出來,現在是雞犬升天,我聽說快沒有低於兩萬的房子瞭,我覺得很差異。

(2)一線和熱點城市短期受政策的影響,2018年房價繼續調整是大概率。

(3)中國至少有20個大城市房價整體偏低,沒有任何泡沫。

……其他無關痛癢的話,科學傢直接劃重點:南京樓市短期內有風險?短期是多長?也就一兩年內吧。轉換一句:馬光遠認為2018年南京房價很危險,而且風險很大!!要跌!!

對於馬光遠的這個論斷,我們六朝匯樓市還是比較贊同的,半年前就是這麼說的。不過對於風險很大這一項,可能值得商榷。

NO.2| 貳

當然,一貫看衰南京的樓市大V楊紅旭單方面宣佈勝利!

南京是硬骨頭,硬生生的被老楊啃下來瞭……老楊,南京樓市確實是降溫瞭,但你這麼說好像你不啃,南京樓市就降不瞭溫似的。

不過鑒於老楊的執著,科學傢就不說什麼瞭。畢竟在半年前我們就發表過文章,樓市預測,各自都會宣佈勝利的。相比老楊來說,北京大土豆這個馬後炮,明顯感覺不靠譜:

首先,博主把南京的落戶新政策解讀為救市,而且是為瞭消除錢寶的影響,這個結論下的太過於武斷。

其次,這個政策對房地產有利好作用,但主要不是為瞭提振房地產,而是為瞭吸引人才。現在一線城市趕人,二線城市搶人,和帝寶產後護理之家|台中產後護理之家|台中產後護理之家推薦|台中產後護理中心|台中產後護理中心推薦武漢、成都等城市相比,南京的落戶門檻太高,流程復雜,很多人一看長長的文件就直接pass瞭,這對於南京的人口流入非常不利。

而武漢、成都紛紛啟動吸引人才的計劃。武漢更是提出5年留住100萬大學畢業生,政策不可謂不豪邁。如果南京繼續堅守落戶門檻,人才都被武漢、成都搶走瞭,再不采取措施,對於整個城市的發展將陷入非常被動的局面。

我們來看官方宣佈的最近13年的GDP以及人口增量情況,南京這十幾年的GDP增長還算馬馬虎虎,比較強勁。但人口增長就非常一般瞭,尤其是最近4年來,每年的人口增加隻有2-3萬。要知道16年南京新生兒達到十幾萬,而最後的人口隻增加瞭3.4萬,這說明,16年南京的人口是外流的……

當然,也有專傢指出,其實南京人口增瞭十幾萬。也有網友提出,政府故意壓低瞭數字。還有人說,地鐵更擠瞭,說明人口確實增多瞭……

且不說這些數據是否準確,隻問一條:其他城市是不是也壓低數字?其他城市的地鐵是不是更擠瞭?如果大傢都刻意壓低,那相對而言南京的數據還是不行啊!

所以科學傢反復呼籲,不要再端著瞭,一定要采取最友好的政策來吸引人口。沒有人口,一切無從談起。

我還是提出一個觀點,城市強不強,關鍵看人口,因為人是最聰明的,他知道去哪能賺到錢。

所以@玄棲鼓也說,積分落戶政策早就該取消瞭,二線城市玩不起。而科學傢更是呼籲,對於往屆生也能網開一面。

現在南京出臺瞭40歲下的本科生就能落戶的政策,正好與科學傢12月份的呼籲達成一致。按照老楊的邏輯,我是不是也可以說,南京最新的落戶政策,終於被科學傢啃下來瞭……

所以,簡單分析便可知道,這條政策也是被其木野養生會館-官方網站他兄弟城市逼的,與房市的降溫沒有直接關系。

或者我可以揣測一下:這條政策,南京政府早就想實行瞭,但樓市太火,怕執行後樓市小編重磅利好炒作,遲遲不敢出臺。現在正好樓市降溫,出臺這條政策也就順其自然瞭。

NO.3| 叁

另外,北京大土豆來瞭個新年首發:

這次大土豆按照杭州的邏輯直接給南京下瞭個結論:南京樓市將陰跌3年,而且至少3年。

很多買房人被嚇掉瞭。陰跌三年,比老楊給出的下靜電機安裝跌15%還要慘!很多買房人咨詢科學傢,對於大土豆這個言論怎麼看,如果陰跌三年,那還買個什麼勁?房子的價值確實不大瞭。

對此,我表達一下我個人的觀點:

1. 南京的房價是不是偏高瞭一些?我在17年初的微博問答中回答過這個問題,那時候南京的房價還是全國省會第一,比廣州、杭州還要高。我給出的答復是:南京房價就像南京地鐵一樣,僅次於京滬深(大城市,廈門不算),但如果周期拉長到5年,南京地鐵可能會被其他城市超過,滑落到7-8名左右,但仍然領先全國。現在看來,確實是這樣的,最新數據顯示,南京均價已經低於廣州、杭州瞭。

2. 杭州當年的情況與南京不太一致。若幹年前,杭州的房價比上海還高,紅的發紫,當時就有人說杭州一線瞭。浙商也是如日中天,溫州炒房團霸占市場,炒作氛圍濃厚。現在的南京房價,雖然房價不低,但跟京滬深相比差遠瞭,也就是上海的一半,還是非常安全的。如果南京房價也跟上海一樣,那肯定跌。但這個前提是不存在的。

3. 南京有沒有瘋狂賣地?現在地稍微多賣瞭點,但與瘋狂賣地是兩碼事,全部按照節奏來控制的,真瘋狂賣地就好瞭,但政府不會這麼做的。另外,有杭州的前車之鑒,你認為政府會不吸取教訓自斷財路?這顯然是不可能的。你可以不相信南京的實力,但一定要相信國土局的操盤能力。

4. 南京的經濟基本面是否出現瞭問題?當年浙江經濟風雨飄搖,溫州炒房團也彈盡糧絕,杭州房價的支撐沒有瞭。而看看現在的南京,雖然經濟不能說高歌猛進,但整體上還是優良。一個錢寶倒掉瞭南京的經濟就跨瞭?這不是笑話嘛!

所以,大土豆的這次首發,如同他去年4月份去蘇州買房一樣,是一個錯誤……

NO.4| 肆

錢寶倒掉對於南京樓市有沒有影響?當然有影響。今天@玄棲鼓的話意味深長:

qb對南京樓市有沒有影響?有!某盤上月底剛開的,十幾套退定金的理由都是qb,前幾天台灣電動床工廠一期交付還有一套是6月買的退瞭,現房哦。央企做事大氣,竟然沒有扣定金。有影響嗎?退瞭的房子一天內就全部又賣瞭……

這段話,大傢體會體會,到底有多大的影響呢?

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