201205141207101年如何正確申報財產交易所得稅??

 

所得稅申報季節又到了,個人如有2011年度買賣預售屋或不動產交易賺取之差價,其所產生之利得係屬財產交易所得,應據實併入2012年5月綜合所得稅結算申報。提醒您!不論賣屋是賺錢或賠錢,依照規定都必須申報財產交易所得。近幾年又有國稅局大動作展開追查逃漏稅的開罰動作。可想而知,勢必會讓國人5月乖乖的的申報去年的所得狀況。去年若有出售不動產的民眾,今年申報的重心應該更會花在個人財產交易所得這一項目上。

核課基礎以財產及權利因交易移轉而獲取得之所得,其核課方式有二

一、核實認定:

例如個人出售房屋,如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者,其財產交易所得之計算,得依所得稅法第十四條第一項第七類之規定核實認定。既以出售時的成交金額,減去原來取得時的成本和一切改良費用後的餘額,作為申報金額。

所得計算公式:賣出總金額-(買進總金額-購買房屋出售房屋時支付之一切必要的費用(例如仲介費、契稅、代書費、規費、印花稅等等))=房屋財產交易應稅所得。

二、依財政部公佈之財產交易所得標準課稅:

其未申報或未能提出符合規定之證明文件者,稽徵機關得依財政部公佈之該年度個人出售房屋財產交易所得標準核定之。

所得計算方式:房屋核定契價 × 所得標準

100年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準

一、直轄市部分:

()臺北市

依房屋評定現值之42%計算。

()新北市

板橋區、永和區、新店區

依房屋評定現值之28%計算。

三重區、中和區、新莊區、土城區、蘆洲區、汐止區、樹林區

依房屋評定現值之26%計算。

三峽區、淡水區、五股區、泰山區、林口區、深坑區、八里區

依房屋評定現值之14%計算。

鶯歌區、瑞芳區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區、烏來區

依房屋評定現值之9%計算。

()臺中市

西屯區

依房屋評定現值之17%計算。

東區、西區

依房屋評定現值之16%計算。

中區、南區、北區、南屯區、北屯區

依房屋評定現值之14%計算。

豐原區、太平區、大里區

依房屋評定現值之12%計算。

東勢區、大甲區、清水區、沙鹿區、梧棲區、后里區、神岡區、潭子區、大雅區、新社區、石岡區、外埔區、大安區、烏日區、大肚區、龍井區、霧峰區、和平區

依房屋評定現值之8%計算。

()臺南市

東區、南區、北區、安南區、安平區、中西區

依房屋評定現值之14%計算。

新營區、永康區

依房屋評定現值之10%計算。

鹽水區、白河區、柳營區、後壁區、東山區、麻豆區、下營區、六甲區、官田區、大內區、佳里區、學甲區、西港區、七股區、將軍區、北門區、新化區、善化區、新市區、安定區、山上區、玉井區、楠西區、南化區、左鎮區、仁德區、歸仁區、關廟區、龍崎區

依房屋評定現值之8%計算。

()高雄市

鹽埕區、鼓山區、左營區、楠梓區、三民區、新興區、前金區、苓雅區、前鎮區、旗津區、小港區

依房屋評定現值之20%計算。

鳳山區

依房屋評定現值之12%計算。

鳥松區

依房屋評定現值之10%計算。

林園區、大寮區、大樹區、大社區、仁武區、岡山區、橋頭區、燕巢區、田寮區、阿蓮區、路竹區、湖內區、茄萣區、永安區、彌陀區、梓官區、旗山區、美濃區、六龜區、甲仙區、杉林區、內門區、茂林區、桃源區、那瑪夏區

依房屋評定現值之8%計算。

二、準用直轄市之縣(即桃園縣)部分

()桃園市、中壢市、平鎮市、龜山鄉

依房屋評定現值之13%計算。

()八德市、楊梅市、蘆竹鄉、大園鄉鄉

依房屋評定現值之11%計算。

()大溪鎮、龍潭鄉、新屋鄉、觀音鄉、復興鄉

依房屋評定現值之8%計算。

三、其他縣(市)部分:

()市(即原省轄市)

新竹市

依房屋評定現值之16%計算。

基隆市、嘉義市

依房屋評定現值之13%計算。

()縣轄市

新竹縣竹北市

依房屋評定現值之14%計算。

其他

依房屋評定現值之10%計算。

()鄉鎮

依房屋評定現值之8%計算。

以上您可以根據自身的狀況,衡量使用何種方式申報。

另外值得注意的是,若同一年度賣出件數過多(例如超過5件以上,)非自用住宅時,可能會被財政部認定為營業質(就是所謂的投資客)

依財政部95/12/29台財稅字第09504564000號令:個人以營利為目的購屋銷售應課徵營業稅之情形釋示函令,個人以營利為目的,購買房屋或標購法拍屋再予銷售,如符合下列要件之一者,自9711日起,應依法課徵營業稅:

一、設有固定營業場所(除有形營業場所外,包含設置網站或加入拍賣網站等)。

二、具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)。

三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。

備註:房屋核定契價值可查詢公契或房屋稅單,土地公告現值可由土地登記謄本中得知,實際負擔的房屋財產交易所得稅以稅捐稽徵處核發稅單之金額為準。

房屋評定現值可向房屋所在地鄉鎮市公所查詢,或查閱最新一期房屋稅單。

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawContent.aspx?pcode=G0340003

延伸閱讀依所得稅法規定:

納稅義務人並非經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產,因買賣或交換而發生之增益。

所得年度係指房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準,計算方式為個人出售房屋(包含被法院拍賣、或與他人交換房屋,或以中途變更名義方式出售者),以交易時之實際成交價格減原始取得之實際成本,以其餘額,申報財產交易所得,申報時應檢附證明文件。

又如個人出售不動產,其原始取得成本及出售價格之金額,如經稽徵機關查核明確,惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者,則房屋之財產交易損益,應以房地買進總額及賣出總額之差價,按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值總額之比例計算。實務上用契稅課稅現值(核定契價)或房屋現值概算×房屋所在地之稅率=房屋買賣的財產交易所得。

如未申報或未能提出證明文件,其財產交易所得依財政部所定之標準,按房屋稅課稅現值一定比例計算核定。

因此個人出售房屋除能提出交易時實際成交價格及原始取得成本費用的證明,經查明屬實者,得以其差額為財產交易所得或損失外,未能提出者,稽徵機關將依財政部核定之標準核定其出售年度財產交易所得。

 

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