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2017年雖然樓市成交低迷,但開發商對於土地的渴望卻熱情似火。數據顯示,2017年北京樓市成交額相比2016年全年減少瞭近1000億元。但開發商拿地則多花瞭2000億元,2017年土地成交金額刷新歷史最高紀錄,達到2830億左右。

但這樣的土地熱並沒有持續到2018年,雖然供地節奏依舊加快,但流拍和低溢價成交卻成瞭常態。1月30日,位於豐臺區盧溝橋鄉小瓦窯村的住宅用地流拍,該地塊由於體量較大,起拍價達到瞭63.27億元。但卻因為競價期內無人提交競買申請而流拍。這已經是1月份第三宗流拍的住宅用地瞭。另外兩宗是位於豐臺區花鄉白盆窯村的共有產權住房用地,也是因為無人競買流拍,這兩宗地塊的掛牌起始總價為92.36億元。至此,短短5天內,北京市場有3塊住宅用地,起拍價超過150億元的土地流標,要知道整個2017年流拍的住宅用地也僅有2塊,土地熱似乎真的熄火瞭。

供地節奏加快 土地溢價率僅有12%

開年首月,住宅成交的低迷終於開始蔓延到住宅土地上。

根據北京市國土資源局的公示數據顯示,截至1月30日,今年北京共成交瞭16宗土地,成交金額超過403億元。其中,包括12宗住宅用地,成交金額367.7億元。這12宗住宅用地位於朝陽、豐臺、海淀、昌平、密雲等區域,均是共有產權用地或限房價地塊。

如果算上流拍的3宗住宅用地,今年1月份的住宅土地供應就將達到19宗,即便是底價成交,總成交額也可能達到560億元。

不難看出,雖然隻是1月份,但住宅土地的供應節奏卻再次提速。不論是規劃建築面積還是掛牌金額,都刷新瞭歷史同期紀錄。中原地產首席分析師張大偉預計,2018年供地節奏有增無減,將繼續是北京土地供應的大年。

但在供應增加的同時,土地溢價開始明顯降低。

來自中原地產的數據顯示,1月成交的前9宗住宅用地的平均溢價率僅12.58%,相比去年進一步下降。2017年全年平均住宅溢價率是26%。住宅土地溢價空間再次腰斬。

最近5天出讓的6宗住宅用地中,流拍和低溢價成為瞭主旋律,共有三宗住宅地塊流拍,起拍價合計超過150億元,成交的三塊住宅用地也全部是低溢價。

1月25日成交的朝陽區豆各莊住宅地塊,將全部用於建設共有產權住房,銷售價格為36000元/平方米(含全裝修費用)。最終中鐵房地產集團北方有限公司以16.8億元競得,溢價率為12%,成交樓面地價為25406元/平方米。

1月30日成交的兩宗宅地均位於南城。其中,豐臺區盧溝橋鄉小瓦窯村地塊將建設為普通商品住房,銷售均價不超過54378元/平方米,最高銷售單價不得超過57097元/平方米。最終世茂和北京國瑞聯合體以31.25億元競得,溢價率為5% ,成交樓面地價為41032元/平方米。

另一宗住宅用地位於大興區,同樣為普通商品住房,銷售均價不超過55800元/平方米,最高銷售單價不得超過58500元/平方米。最終招商局地產(北京)有限公司和北京永世同創信息咨詢有限公司聯合體以30.25億元競得,溢價率為14%,成交樓面地價為30640元/平方米。

亞豪機構市場總監郭毅表示,成交結果表明,土地市場確實出現瞭降溫,溢價率降低,流拍出現,對於市場前景的不樂觀,讓房企在拿地方面變得更加謹慎。

利潤飛走瞭 難以平衡的賬本

為何火熱的土地市場突然出現瞭流標,而且還是3塊宅地,超過150億元總價。其實,說來也簡單,最直接的原因就是風險太大,成本賬怎麼算都不賺錢。

一位房企人士在接受北京青年報記者采訪時透露,拍地前一定會核算成本的,未來銷售能不能背回成本,創造盈利是主要考慮的指標。以往土地供應有限時,可能有的房企會豪賭預期,甘願高價拿地,微利甚至讓利銷售。但最近兩年由於土地供應充足,房企不會再冒著高風險拿地,更不會僅僅為瞭維持手下的團隊,就虧本拿地開發。

北京流標的三宗地真空除毛價格|真空除毛價格ptt塊均屬於很難看到利潤的土地。

像位於南四環大腿除毛外的豐臺區花鄉白盆窯村,地段十分優越。即便在目前的北京共有產權地塊中,也屬於位置較佳者。但兩宗宅地仍沒有吸引任何一傢房企報價。

數據顯示,這兩宗地塊住宅部分的規劃建築面積分別達到131841平方米和158357平方米,是近年來北京少見的大體量項目。因此,競拍起始價達到瞭92億元。中原地產測算,刨去非可售部分的成本,兩宗土地的樓面底價都將達到33000元/平方米。

但在招標文件中,這兩宗地塊的居住部分被要求全部建設“共有產權住房”。按照規定,兩塊地的銷售價格都被限制在43000元/平方米(含全裝修費用)。除去固定的土地成本外,項目的建安、財務、人力等成本,以及利潤部分,都被壓縮在每平方米10000元以內。

上述房企人士向北青報記者透露,目前北京市場中,最低的建安成本和裝修成本也在3500-4500元/平方米左右,如果再加上財務成本、人力成本、營銷成本和稅費,這兩塊地的利潤空間微乎其微,甚至很可能虧本。畢竟需要最少占用92億元的成本,沒有明顯的利潤空間本身就是一件虧本的買賣。

1月30日流拍的豐臺盧溝橋地塊限制條件則更為復雜。思源地產北京區域公司總經理李昕煒向北青報記者表示,這塊“限價”地塊,是住宅混合公建用地,要求更為復雜,不但容積率達到3,還控高80米,搭配有2400平方米的基礎教育用地和綠隔產業用地,進一步壓縮瞭住宅項目的利潤空間。

招標文件顯示,該地塊商品住房銷售均價不超過54378元/平方米(含全裝修費用),且最高銷售單價不得超過57097元/平方米(含全裝修費用),土地上限後競自持,達到自持商品住房比例後競高標準方案。

李昕煒比基尼線除毛|比基尼線除毛ptt表示,目前政策下,物業變現能力差,同時住宅的限售價把利潤空間幾乎壓縮得沒有任何利潤,算賬空間被鎖住,騰挪的空間幾乎沒有,流拍也是情理當中。再看看之前冒險吃螃蟹拿瞭全自持的開發企業,由於政策不斷出補丁,斷絕瞭幻想空間,也對目前購地企業形成瞭很大的心理預期,因此,無論在盈利前景還是銷售前景上,上述三宗地塊都缺乏足夠的競爭力。

值得註意的是,在此前的北京土地交易中,類似的“虧本”項目並不乏人問津。出於進軍北京市場、鞏固市場占有率、占據品牌傳播高點等考慮,一些房企會獲取配建規模大、限制條件多、盈利空間小的地塊。比如恒大就曾以購入高價自住房用地作為進入北京的跳板,但今年,這樣做的企業越來越少瞭。

主要是因為,以往開發商還能賭一把行情,期待預期轉好,但現在由於地價市場化,限價政策化,導致利潤空間非常有限,限定瞭均價和最高售價就意味著封死瞭天花板,未來銷售就與市場行情無關瞭,自然就是穩虧不賺,沒人願意搶地。

低溢價將成常態

在郭毅看來,如果土地方面的政策沒有出現調整,土地市場降溫將是顯而易見的。主要原因是去年到今年土地市場供地量過大,但同時需求端卻被政策嚴控,並未松動,所以房企拿地更加謹慎,一些地塊規劃條件復雜,同時市場前景不容樂觀,就會遭到房企的冷遇。

郭毅認為,未來低溢價現象在調控沒有寬松跡象的前提下還將保持下去,尤其是土地限制條件過高,總地價款過高,房價限定的要求與區域需求出現錯位的地塊,市場前景不樂觀的地塊,都可能出現低溢價和流拍這樣的現象。

李昕煒也表示,2018年將進入房地產“小年”,過去兩年拿的地,消化速度會放緩,加上融資政策收緊,企業的資金壓力將有所增大。因此,面臨上述“復雜”的地塊,企業肯定會更加謹慎。隨著調控的延續和市場的降溫,低價成交將是今年土地市場的常態,流拍、流標的現象也可能有所增多。

不過,郭毅補充道,從市場現狀來說,土地市場的降溫還不至於傳遞到銷售市場,但今年的樓市銷售也不會過熱。因為今年不太可能放開限購和認房認貸,這樣就很難出現需求端的放松。今年成交會比去年高,是基於供應更加多元化,改變瞭去年純粹面對中高端改善的產品結構。面向剛需的共有產權房,面向首改的限房價等,覆蓋瞭更多的需求,供應客群也更大,所以成交拉升。但成交總量不會明顯提升,新房的成交更多是由於二手房相對受冷,客群回流導致的,總成交量相比2017年不會明顯提升。

(作者:李桁) (出處:北京青年報 2018年02月01日)

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