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內容來自sina新聞

網傳 限貸松綁文件的真假房貸 天機變沒

  17日晚間,一份看似某銀行《住房金融業務部業務通知單》的文件流傳於網絡。在限購松綁城市已超30個,杭州限貸政策也傳松動的情況下,市場沸騰,"一線城市限貸也開始松動瞭"的雀躍浮現。

  可是,真的如此嗎?這個問題可以分解為兩個小問題:第一,這份文件是真的嗎?是審批後正規發佈的嗎?第二,如果文件是真,就代表限購松綁嗎?《第一財經日報》記者多方求證,將即時更新追各家銀行二胎房貸年息蹤內容。

  這份"文件"主體有四點重磅內容,其中前兩點涉及銀行重新認定"首套房貸"情形。這兩種情形分別為:第一,對於因公調動工作單位遷居上海市的,原所在地住房貸款結清,在上海首次購房算首套;第二,對於上海市居民,2011年1月房地產調控政策出臺前已貸到兩筆及以下房貸,現已全部結清的,在上海市首次購買商品房申請貸款可認定為首套房貸。

  此外,對於居民傢庭僅有一套自有住房或無住房,名下購房貸款已全部結清的,在上海市購房申請貸款可認定為二套房貸款。在價格上,首套房最低可打八折利率,但享受八折的客戶在該行金融資產必須大於等於貸款總額的80%。

    文件真發瞭?

  第一個"中槍"的是建行。從文件發自住房金融業務部,"主送"的"大客戶一部、浦東分行、自貿區分行、各城區行、縣支行、營業部","抄送"授信審批部的部門設置來看,雖然不少銀行都有類似部門,但隻有建行的稱法最接近。

  建行上海分行相關人士明確否認,其表示,一來,該行雖有4個大客戶部門,但這些部門不做個金業務;二來,該行沒有"授信審批部"這個提法。

  "一說房貸,建行永遠躺槍啊。"一名建行人士私下表示。

  建行否認,那是否會是對個人房貸業務相對較為支持的工行、農行、中行、交行、浦發、興業?記者隨即聯系這些銀行,皆得到"不知情"或"沒發過文件"的回復,其中不少銀行沒有"房地產金融部"設置。

  當銀行人士拿到網上流傳的"文件"圖片後,擬慣瞭文件的行政部門人士開始推敲這份網傳稿的格式。"銀行文件格式都差不多,標題黑體三號,正文仿宋小三"。一名大行行政部門人士稱。而這份網傳文件從格式上並不規范。從文件編號上,"房金通知第(20140815)號"也讓不少銀行人士覺得"怪怪的"。

  可是,空穴不來風。即便這份文件從格式來看和正式行業務政策文件有所不同,但"也許是一份內部傳達稿,或者沒有正式獲批的內部意見稿",一名大行資深業務人士對本報表示。在他看來,文件裡一些政策表述尚有"草稿"痕跡,但相關業務部門想推動房貸業務、讓更多業務情形變得簡單易貸的思路是清晰的。

  截至本報中午時間發稿,尚未有銀行來"認領"這份文件。

    限貸松綁沒?

  比追求文件出處更重要的是,限貸是不是真有松綁跡象?如果文件是真,至少有兩種曾不屬於"首套房"的業務情形在認定上被"明確"或被"調整"為"首套房"。

  然而,以上業務情形的量究竟有多大?中原地產首席分析師張大偉在接受《第一財經日報》采訪時進行瞭逐條分析。

  第一條(因公來上海且外地購房貸款已還清)的情形,張大偉認為這種案例數量不會很多;第二條(2011年1月政策限制前有房貸且還清、傢庭名下無房)的情形,張大偉從其業務實踐來看,認為數量"微乎其微"。他表示:"大部分傢庭有購買第二套房的需求,但正常情況下名下無房的可能性非常小"。

  在這種案例數量料不會很多的情況下,張大偉分析稱,以此文件得出"限貸松綁"的結論有過度解讀之嫌。

  相比"限貸松綁",張大偉認為銀行更可能的取向是用房貸按揭進行開發貸回款。房地產開發商資金鏈一環套一環是業內皆知的秘密,如《第一財經日報》2013年12月5日報道《上海銀監局預警商業地產融資風險》中所及,地產商一套資金可以從拿地一直"撐"到售樓,舊貸全靠新貸償,一般情況下其前期物業開發貸需靠銷售回款來償還,不少開發商連銷售環節都是包銷方墊資的。

  讓張大偉做此判斷的是網傳文件裡一行小字:適用於該行經"一樓一策"差別化信貸政策的"合作樓盤"。可見,並非所有購房需求都適用於這種業務情形認定和貸款"優惠"。

  "更大的可能性是為瞭解決開發商的資金壓力,也將銀行擁有的開發商開發貸,轉移成購房者的按揭貸"。張大偉稱。

    房貸天機變?

  一份"文件"引發的猜測還在發酵,但上海銀行業的悄然行動實際已不止於這一份文件。

  業內皆知,僅有政策沒有額度配套的方案到最後很可能流於形式。但《第一財經日報》近期采訪發現,民生、招行等銀行已經在額度上予以加碼。

  從民生銀行上海分行的情況來看,本報記者從該行分行一名業務人士處獲悉,民生銀行對符合政策支持的按揭貸款已經"基本不設額度限制"。

  從招行情況來看,其已經從總行層面調整房貸政策。招行總行人士前不久告訴本報,今年招行計劃個人房貸新增規模約逾百億,下放到各個有需求的分行。南投水里土地貸款

  在首套房貸定價方面,事實上,本報從業內獲悉,如果客戶在行金融資產等前提符合條件,民生銀行等一直保留著首套房貸下浮的空間,最低可達8.5折左右;而此前,媒體稱農行上海地區8月個人貸款定價預通知允許從8月1日起,對符合條件的金額200萬以上(含)的貸款可給予基準利率0.95倍以上的優惠。

  房貸"天機"變沒變?按揭會否繼續放松?中金公司在7月份一份報告中稱,房貸將會加速放松。中金分析稱,房地產市場的成交量在今年一季度已經出現同比下降,反映到按揭需求上(按揭平均等待周期為3~6個月),今年下半年的按揭需求將下降。因此,結合按揭市場的供需狀況,再考慮監管部門的窗口指導因素,預計按揭會加速放松。

  從整個上半年的情況看,房地產成交依舊在下降。國傢統計局最新發佈的數據顯示,從商品房銷售情況看,上半年,商品房銷售面積48365萬平方米,同比下降6.0%;商品房銷售額31133億元,下降6.7%。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/10324380644.shtml

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