201704260324嘉義縣土地貸款率利試算表 有關【何謂二胎房貸】你必須知道的土地貸款方法

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7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

??樓盤降價,引發新一波“房鬧”現象的出現。

??成交量的下滑,而供應量的上升,導致市場對“高庫存”現象尤為關註。



??據瞭解,從2014年4月份以來,包括徐州、武漢、大連、杭州等城市,均出現“房鬧”現象。業主通過打橫幅、聚集甚至打砸售樓處等過激行為,來表達自己的強烈不滿。和以往開發商一味忍讓不同的是,今年也有開發商開始理直氣壯地表達瞭自己的觀點,告誡業主要遵循市場規律。





??2014年6月25日,呼和浩特市正式發文取消限購,拉開瞭各地實施樓市限購松綁的序幕。在呼和浩特公開松綁限購之時,已有20城隻做不說。此後,樓市“松限潮”更是如同洪水猛獸,一發不可收拾,演變到最後,當初實施“限購令”的幾十個城市幾乎都幹脆取消瞭這一政策,變“松限”為“解限”。







??“房鬧”現象為中國所獨有,蓋因房價過高,民眾難以承受房價上漲過快之重所致。但從另外一個方面來說,我們此前忽略購房風險教育的做法,在未來應該及時糾正,否則,這種現象在未來還會出現。







??樓市進入新一輪調整時期,這一輪調整時間可能會比2007、2011年所經歷的調整時間更長,樂觀預計2015年年中見底,悲觀者則認為2015年全年仍將維持調整態勢。

??受放松限購、放松限貸、降息等一系列利好政策的刺激,樓市從2014年10月份開始,走出一波“翹尾行情”,成交狀況明顯好於前三個季度。



??國務院下發不動產登記條例,新增國傢、省、市、縣四級信息共享條例。此前盛傳已久的不動產登記制度終於趕在2014年底出臺。





??降價大潮



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??但另一面,市場去化壓力一直高居不下。數據表明,溫州、寧波等城市存銷比長期維持在40個月以上,即使上海,也長期在15個月警戒線附近徘徊。

??限購放松



??目前,46個限購城市中僅有北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市未放開限購。限購的取消意味著行政手段被市場化方式所取代,“分類調控”真正落到瞭實處。

??這一政策的出臺意味著限貸放松,而10月份開始信心全面恢復,“930新政”成為啟動樓市的引擎。10月9日,住房城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,放松公積金貸款限制,對樓市給予更多利好。

??另外,從開發商戰略佈局的重點地區來看,一線城市及重點城市成為各路房企搶奪的“高地”。從2014年土地總價、樓板價、每畝地價等各個指標來看,幾乎全部集中在一線城市。三、四線城市更是遭到開發商集體“拋棄”,其供大於求的現狀,已經讓房企退避三舍。

??“以房養老”試點已開閘,但因為房屋價值評估存在爭議,以及與我國文化傳統並不相符,因此這種看似美好的事物,還有很長的路要走。



??有機構監測結果顯示,近幾年大規模成交的住宅用地在2014年集中進入市場,同時銷售業績壓力也促使房企加大推盤規模,累積效應推動新增供應至近5年的同期最高水平。數據表明,2014年1~11月,包括上海、南京、成都等在內的20個代表城市,商品住宅新批上市供應量為1534萬平方米,同比增長3.6%,而與2010~2012年同期相比,增幅更是高達15%以上。











??翹尾行情



??2014開年,全國各地樓市成交集體陷入低迷。2月,杭州打響瞭全國樓市降價“第一槍”。



??國傢統計局數據顯示,2014年10月份、11月份商品房銷售面積11361.99萬平方米、13222.76萬平方米,較此前月均9000萬平方米的成交量,有瞭明顯的提高。不過值得註意的是,隨著市場交易狀況的改善,少數房企開始醞釀漲價以追求更高的利潤。但當前市場信心並不是很牢固,因此開發商貿然提價,可能會影響到後市走向,並有可能會導致新一輪觀望。



??房鬧再現









??庫存走高

2014樓市十大關鍵詞

??以房養老



??9月30日,央行和銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》。通知提到:對於貸款購買首套普通自住房的傢庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。



??保監會此次開展試點的將是“商業保險版”的“以房養老”,根據保險公司對於投保人所抵押房產增值的處理方式不同,試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。在海外非常普遍,也是養老收入的重要來源之一。目前社會普遍對“以房養老”持觀望態度,首先在於房屋估值不認可,同時還要面對巨大的社會輿論壓力,所以參與者甚少。

??樓市調整

??市場分化

內容來自sina新聞

??2014年樓市總體呈下滑態勢,市場分化局面更為明顯。內埔鄉民間二胎房貸



??由中國指數研究院公佈的“百城價格數據”顯示,一線城市價格堅挺,而三、四線城市價格出現較大幅度的回落。截止到2014年11月底,一線城市房價均價堅挺,整體累計上漲0.65%;但三、四線城市均價則明顯回落,如菏澤等9個三、四線城市,均價跌幅超過10%。



??取消限貸

??在即將過去的2014年裡,樓市經歷瞭太多,比如從年初市場陷入極度低迷,接著各地方政府展開自救,直至中央政府出手刺激樓市等等。回顧2014年樓市大事件,理順其發展脈絡,有助於我們更加清晰地看清未來發展趨勢。

??房產登記



??在杭州遭遇12萬套的“天量”庫存時,有樓盤終於按捺不住,祭出瞭近4000元/平方米的降幅,向整個杭州樓市拋出一枚“重磅炸彈”。受杭州降價的連鎖反映,開發商和購房者僵持觀望,一時間降價效應進一步擴大。無論是剛需、改善樓盤,都紛紛通過送首付、直接折扣、特價房等方式打折促銷。甚至有地方樓盤在推出促銷活動時,最高優惠可達30萬元。隨後,杭州樓市降價效應向全國范圍擴散,尤其是部分庫存極高的三、四線城市,把售價壓低至成本價附近,以求盡快回籠資金。



??多層次信息共享制度的建立,將解決不動產登記信息的全國聯網問題,並為未來部分政策實施提供基礎數據來源。但制度發揮作用還有賴於信息共享制度執行細則的落地和完善。不動產登記制度的制定和實施,成為一幹房產大佬看衰樓市的根源,但實事求是地講,該制度的出臺並非為瞭打壓房價,也不可能成為房價下跌的主要因素。




??在成交方面,成交下滑已經成為定局。根據中國指數研究院公佈的監測數據表明,截止到2014年11月,包括北京、上海等在內的50個城市,同比交易量下滑13.6%。雖然年初一度傳出“崩盤論”,市場一時間風聲鶴唳,市場被悲觀預期所籠罩。但不可否認的是,隨著我國城鎮化進程的深入,未來樓市仍然有著不小的發展空間。階段性下行周期的出現,不改樓市中長期向好的趨勢。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-29/14295955217831552664499.shtml

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