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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。



  "以房養老"實則是一款商 業養老保險產品,牽涉到保險、銀行等金融機構。然而記者調查發現,無規可依、風險顧慮,及業務各自為營為最大障礙。中信銀行於去年推出"以房養老"按揭貸 款業務,是國內較早試點"養老按揭"的銀行。但該業務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

  對於贊同"以房養老"模式的老年人,方式不是問題,保障才是障礙。傢住北京西城區的老楊略帶顧慮地說:"如果賣瞭房子持幣在手,但沒有合適的養老機構,豈不還是'前不著村後不著店'?"

  對於"以房養老",經濟學者馬光遠明確表示持反對態度,他直指以房養老基本不符合國情,"混淆公共產品和私人產品,信任風險大"。在中國養老金存在較大 缺口的背景下,提出以房養老隻會引發如此想象:中國主流的養老金體系是否有違約的極大可能,政府在養老方面的各種努力,主要的目的是否要推卸在養老方面的 契約責任。

  "以房養老"作為舶來品,在英法等國傢之所以流行,與高遺產稅有關。人們在"以房養老"和"留房產給子女但要繳納大筆稅金"之間較容易作出選擇。但在我國現行稅制下,人們沒有動力。上海民政部門調查則顯示,高達90%的老人擬將房產留給子孫,願意倒按揭的不到10%。



  他算瞭一筆賬,根據國外標準的"抵押式以房養老"計算,如果老人以評估價值500萬元的房屋參保,每月大約可得到2.6萬元;如果老人以評估價值200萬元的房屋參保,每月大約可得到1萬元。

  據上海市民政局老齡工作處處長袁俊良介紹,上海從2007年就醞釀"以房養老",但推行多年僅成功6例,重要原因就是"居民普遍預計房價將上漲,老人會 吃虧"。而對金融機構而言,當老人年邁將房產抵押時,商品房的使用年限大都已經不多,一旦房價波動下行,保險公司或銀行的給付能力有限,風險也較大。如果 再發生國有土地使用權依法提前收回,根據"房隨地走"的原則,建造在土地上的房屋不屬於個人,那麼雙方當事人都會受到很大損失。

  文/記者謝綺珊、曹曉陽(除署名外)



 以房養老與子女養老之爭

  談到以房養老市場,孟曉蘇說,我國跟發達國傢不同:低工資老人基本沒積蓄,多年沒交商業養老保險,老人除靠兒女和社保養老外似乎沒有別的出路,但房改使他們有瞭產權房,商品房也升值很快,使不少老人身傢幾百萬。用房屋來養老,比較適合中國的國情。

  "以房養老"是指老人通過抵押房屋產權,定期取得一定數額養老金,老人去世後,銀行或保險公司收回住房使用權。這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。

  目前,日本"以房養老"主要是針對一些在退休後想繼續住在自己房子裡的低收入老人。總的來說,條件較苛刻。

  以房養老比賣房養老有三大好處

  王振耀等專傢表示,政府應當搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制,並在住房反向抵押貸款或保險初期,對申請人和經營機構給予一定稅收優惠。

  "但存方寸地,留與子孫耕。傳統觀念下房產寄托瞭傢庭民間信用貸款借款太多情感,多數人是過不瞭'觀念坎'。"北京師范大學中國公益研究院院長王振耀說。

  金融保險業務割裂老人擔心機構"畏難"





  在申請到這項制度以後,申請人每個月可以領到30萬日元以下的生活費,但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%,借貸期限到貸款額度達總額度上限為止。生活費會每3個月一次發放給申請者,貸款的年利率是比較低的,每年3%。

  有人認為,房屋產權70年年限、房屋設計使用壽命50年,以及司法對唯一房屋居住人不得執法的規定都是以房養老的掣肘。調查稱30.8%不贊同反向抵押 養老是因"房子產權僅70年"。對此,孟曉蘇回應說,其實房子產權是永久的,土地使用權70年,但法律規定"自動續期",70年是國務院的"暫行規 定"。



  孟曉蘇說:"對以房養老的討論讓我看到社會上對社保養老金不足的擔心,解決這一問題不能空談而要實幹,不是沒有辦法。"他強調,以房養老並非大眾產品,而是供少數老人選擇的小眾產品。

  "我有個同學是失獨老人,這些老人應是反向抵押養老的首選對象,房產沒子女可傳,不如自己變現花用。若入保終身抵押保險,老人將有終身花不完的錢,醫療護理服務都不在話下,生活質量能得到極大改善。"

  社保專傢表示,觀念的轉變需要加大對"以房養老"這一新的養老方式的正確宣傳引導,特別是厘清認識誤區。即以房養老隻是讓渡房產獲得改善型養老待遇,並非拿房子換基本養老待遇。"同時這也是一種個性化選擇,可先從失獨和丁克傢庭做起。"孟曉蘇說。

 英國:20%的50歲以上老人采用這種方式

內容來自s石岡區農地貸款ina新聞

  杜猛說,"以房養老"是國際社會普遍選擇的養老和金融結合的方式,為何中國不行?中國應該更適合。我們已具備實行"以房養老"的條件,完全符合中國的國情。

  英國"以房養老"的另一種方式就是出售大房,換購小房,用差價款養老。此外,英國有不少老年人把自己的養老地點選擇到西班牙、南非等國傢。

  政策之困:

  以房養老與賣房養老之爭

  誤區澄清

  也有人認為,不如幹脆賣房養老,"500萬賣掉房屋,每個月花費10000,不算利息都可以用500個月,40年活到100多歲才能花沒。"與"賣房養 老"相比,"以房養老"究竟有何好處?孟曉蘇說:"若老人把房賣出200萬,存銀行一年可得利息6萬元,每月可得5000元。若老人算好自己能活12年每 年可花本金20萬元,但誰能算準自己壽命?因此有錢不敢花,房子賣瞭不能居傢養老,房產升值也跟老人無關。反向抵押比賣房養老的好處是:1.既能拿錢又能 住房;2.放心花錢不怕斷供;3.房產若增值老人拿錢更多。"

  華南城市研究院城市公共政策研究中心主任萬慶濤表示,以房養老是一款金融產品,政府出政策,金融企業和消費者(老人)互動,才可能奏效。一是金融企業能否從以房養老中獲利,二是老人傢是否願意消費這個產品。據香港的實踐,推行瞭多年,也才有400來個案例。



  孟曉蘇指出以房養老有五大好處:將積蓄在房產上的財富分期支用,有效補償老年生活;讓老年人放心大膽地花錢消費,心情愉快延長生命,而且活多久保險公司就會供養多久;讓老年人增強生活自信,獲得社會尊重;保護弱勢群體,有利於社會穩定;實行遺產稅後,可以依法避稅。

  昨天,首倡者中國房地產協會副會長孟曉蘇對此表示無奈,他表示:"我曾在一次內部會議上追問幾個政府部門:是你們哪個部委哪個文件提出'隻生一個好、政府管養老'的?他們都說從沒有過這樣的文件,是有的農村計生幹部自己發明並寫在村裡墻上的!"

  (趙海建)

  比如一位65歲的老人將所住的房產抵押給銀行,貸10萬加元,該老人15年後"歸西"後,銀行將其房產處置後獲20萬加元,減去10萬加元貸款,再減去15年的貸款利息後,剩餘的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

  "比如,住房反向抵押貸款涉及銀行的房產 處置權,而目前銀行處置隻能通過法院拍賣渠道解決,銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險,本質上也是個反向抵押貸款,而目前保險公司並不具備 辦理抵押貸款的資質。"中信銀行合肥分行消費金融部經理邱林在接受記者采訪時坦言。

  保障之困:

  加拿大"以房養老"的倒按揭極其個性化,即根據貸款人的不同需求,制定不同的貸款方案。老年人可用這筆倒按揭貸到的錢給子女支付買房的首付,或旅遊、裝修房屋等。個性化的設計使倒按揭在加拿大贏得瞭成功。

  專傢:政府養老不可推卸以房養老隻是補充選擇

  對政府推卸基本養老責任的猜測,同樣是引發公眾焦慮不安,進而質疑以房養老的原因。對此,中國人民大學教授鄭功成表示,這實際上是一種誤解,政府養老不可推卸,以房養老隻是補充選擇,不意味著替代"政府養老"。

  九成老人留房給子女靠兒養老仍是主流

  孟曉蘇認為,網上不贊同反向抵押養老的,多是擔心政府借此擺脫養老責任。"這本來是兩碼事。我認為政府該發的養老金一分也不應少,而且要按國務院最近要 求增加養老社會保障。誤解可能來自對推遲退休年限說法的炒作,還有養老金雙軌制招致反感。於是以房養老被當成出氣筒,抓著和尚當禿子打。"

新北貢寮農地貸款汽車貸款  養老機構"一床難求"有錢也會無處養老

四虎攔道 以房養老起步難

  "養老產品缺乏是以房養老推行的最大障礙。"全國養老服務體系建設專傢委員會委員傅旻說。民政部數據顯示,我國城鄉養老機構養老床位365萬張,平均每50個老人不到一張床。養老從業人員更是不足百萬,"養老前景不明朗,沒有老人願拿養老錢冒險。"

  傅旻認為,在美國"以房養老"是老人為瞭尋求高品質的養老服務,往往將自有產權住房賣掉住進擁有完善養老設施和服務的養老社區。中國目前的當務之急是加 大養老機構建設,補充資源短板。"可以從稅收優惠、簡政放權等方面著手降低民資進入養老行業的門檻,吸引更多社會力量辦養老機構,讓老人住有所居、老有所 養、品質有保障。"

  操作之困:

  專傢:以房養老可從無子女和失獨傢庭試行

  以房養老的4大攔路虎

  以房養老在美國、加拿大、新加坡等發達國傢已成為一種有效的養老方式。相比來看,近年,我國在北京、上海等地也有以房養老試點,卻乏人問津。2007 年,北京石景山區試點首傢通過房屋租賃方式提供養老服務的新型服務模式,名為"養老房屋銀行",但推出沒多久因問者寥寥而中止。2011年,北京市民政局 在發佈"十二五"時期老齡事業發展規劃時,首次提出"以房養老"的概念,鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門開展"以房養老"試點業務。



  記者在采訪多傢房地產評估公司時,得到的回復多是"沒有開展這項業務"。一位評估人員說:"不是沒有熱情做,而是現在缺乏統一平臺,業務割裂太嚴重。"



  70年房屋產權房屋權屬變更怎麼辦?

  近日,國務院明確提出開展"以房養老"試點,這種新型的養老模式,引發公眾熱議,因為與根深蒂固的傳統傢庭觀念相左,議論中不乏擔憂。

  中央財 經大學保險學院院長郝演蘇介紹,房價的高度波動性是影響以房養老交易雙方博弈的重要因素。如果房價上漲,扣除貸款額、各種費用後還有剩餘,則剩餘歸借款人 或其繼承人。借款人可以充分享受房價上漲的好處。但是如果房價下跌,貸款額大於房價,金融機構面臨的風險很大。在發達國傢,按揭養老有成熟的運作方式。特 別是對房產評估環節,有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估,既能照顧到老人的利益,也能保證金融機構的合理收益。

  有意願推出以 房養老產品的金融機構和保險機構還普遍希望,國傢早日明確70年產權到期後的處置辦法。一旦鋪開試點,那麼參與的金融和保險機構就存在按揭到期後大量不被 贖回的房產的處置問題。從防范金融風險和提高金融機構參與的積極性角度出發,70年產權到期後的確權十分必要。

  (新華)

  他山之石



  加拿大:後人處理房產還貸

  作為英聯邦國傢,加拿大采取"以房養老"模式。超過62歲老人可將居住房抵押給銀行,貸款額在1.5萬到30萬加元之間,隻要你不搬傢、不賣房,房產主權不變,可以一直住到老,由後人處理房產時折還貸款。

  觀念之困:



  "在全國將近2億老人中,有10%是無子女傢庭和'失獨傢庭'。現在失獨傢庭過百萬,今後每年新增7.6萬,不久之後將有一千萬失獨傢庭。失獨老人養老 問題將是越來越大的社會問題。"孟曉蘇建議,可以從無子女和"失獨"傢庭起步試點,今後再根據需要擴大到有願望的其他老人傢庭。

  1920年,英國為瞭保障低收入的高齡者的生活,作為一種國傢援助的方式,采用瞭倒按揭模式向低收入高齡者貸款。由此,英國成為采取倒按揭"以房養老"模式的第一個國傢。

  如今,大約有20%左右50歲以上的英國老年人采用這種方式。他們將房產抵押給銀行、保險公司等機構,每個月取得貸款作為養老金,老人繼續在原房屋居住,直至去世或搬進養老院後用該住房歸還貸款。



  這些國傢物價水平較低,英國老人把本國的住宅出售後可在西班牙或南非買到面積更大或質量更好的住宅,享受到比本國更好的生活和服務。

  日本:申請條件較苛刻

  以房養老與政府養老之爭

  以東京為例:首先在申請條件上,申請人要在65歲以上,得居住在自己持有產權的住宅當中,傢庭成員構成不能超出單身、夫婦以及夫婦兩人的父母的范圍,也 就是說不能有子女同住。申請人傢庭的人均收入還要在當地的低收入標準之下,並且已經申請瞭低保等福利政策的傢庭還不能享受這項政策。

  此外,申請人持有產權的房屋得是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建築,集體住宅不可以申請。

  經濟學者杜猛是以房養老的堅定支持者,他表示支持的原因在於"它是正確的"。"近日國務院出臺意見,倡導以房養老,開始我們聽到的是一片罵聲。經過一個月解釋,現在支持贊成聲也不少。"

  對於"以房養老"是否可行的問題,很多人表示一時難以接受。贊同者認為這意味著多一種養老途徑選擇,也有人質疑:我們的養老保險不足以贍養老人嗎?

  名詞解釋

  以房養老:是指年輕時貸款買房,老年時將房屋抵押給銀行或保險公司,由上述機構支付養老費用,晚年衣食無憂。

  昨天,相關養老專傢接受記者采訪時表示,"以房養老"是為特殊人群提供的一種補充選擇,可算是一件好事,公眾沒有必要過於擔憂。在相關細則出臺之前,難以評判合理與否。一旦實施,可能還有一個磨合的過程。

敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-17/08523645437.shtml

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