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內容來自sina新聞

北京豪宅市場三大危機

按照預言，北京10萬元/平方米的樓盤將俯拾皆是。如果一個人在五環周邊購置一套100平方米的房產，那麼在五年之內，將坐擁千萬身傢......這句當時很多人認為危言聳聽的預言，如今卻一語成讖，而這也構成瞭豪宅市場危機的誘因。

危機1

五環內外遍地豪宅

如今的北京出現瞭這樣一種現象：隻要是在五環周邊拿地，就一定是豪宅。因為近兩年這些區域開盤的項目無二順位房貸銀行年息一不是價格高高在上，無一不是以"豪宅"自居。

這也給瞭開發商一個誤導，認為隻要拿瞭五環周邊的地，就應該做"豪宅"，至於區域是否適合、人群是否匹配、配套是否完整、生態是否自然、品牌是否夠格、產品是否高端，都無關緊要。隻要價格高高在上，就足夠支撐項目"豪宅"的定位瞭。

這不禁讓人疑惑，難道五環內外所有區域都適合做豪宅嗎？難道所有的開發企業都有能力打造豪宅嗎？當然不是！

其實，一個項目是否擔得起豪宅的名頭，首先應該取決於開發企業的心態，而非地段和產品。有些企業，急於冒進，拿地必"豪"，豪宅必貴，市場卻並不買單，其項目也屢屢陷入滯銷窘境。而有些企業，穩健踏實，用心做出符合地段特點、適合目標人群的優質產品，即便是在六環，即便價格沒有達到千萬級別，但依然會被市場推舉為"豪宅樣本"。比如鴻坤、中赫這樣的企業，其項目的去化速度就足以說明這一觀點。

在"偽豪宅"泛濫的當下，鴻坤地產並未隨波逐流，而是始終堅持精細打造高品質住宅作品，代表作為鴻坤·花語墅、鴻坤·林語墅、鴻坤·羅納河谷等。

危機2

二手豪宅價格僅為新豪宅的1/3

據北京中原三級市場研究部統計，以及《安傢》雜志監控的數據顯示：目前北京已經出現高端市場別墅價格低於公寓價格的倒掛現象。同時，多數區域二手豪宅價格僅為同區域新盤價格的1/3。

為此，安傢記者實地探訪瞭部分豪宅項目，並將其售價做一對比。

價格止步不前，成交量持續萎靡，其實歸根結底是一些偽豪宅產品拉低瞭這些數據，而豪宅市場也因此到瞭不得不洗牌的時間。

隨機抽選二手豪宅成交量及成交價

前文中，讀者可以清晰地看到北京豪宅市場新舊產品價格高差的畸形危機。除價格之外，記者還對幾個二手豪宅的銷售價和成交價格進行瞭查詢。

價格落差折射出豪宅增值能力的短板，而導致這一短板產生的原因則是持續萎靡的市場成交量。正所謂，無人買單，何以生財。

2014新入市項目均價一覽表

一邊是無人問津的二手豪宅，另一邊卻是一份長長的表格，裡面細數著今年北京將面世的新豪宅。對於這些項目的產品、企業和市場走勢，《安傢》也將在今後的"豪宅"欄目中持續關註。

危機3

豪宅新盤市場滯銷

2014年一季度，北京有泰禾·北京院子和東方普羅旺斯2個高端別墅項目入市，帶來362套新增別墅供給量；但是高端別墅成交量卻僅為130套，環比下跌過半，售價環比上漲1%。《安傢》記者從住房和城鄉建設部網站發現，北京一季度取得預售證的4萬以上項目共有9個，其平均去化率為19.27%，分別為泰禾·北京院子、紫辰院、天潤福熙大道、西山藝境、五礦萬科如園、鴻坤·林語墅、臻園、北京華僑城以及定泗路88號。其中位於昌平區的東方普羅旺斯和朝陽區的盤古大觀項目均沒有成交記錄。

2014年1-4月北京部分熱銷豪宅新盤去化率一覽

雖然這隻是北京目前部分豪宅新盤的銷售狀況，但從中已經可以得出這樣的結論--豪宅項目除個別被市場和受眾高度認可的項目外，其餘產品去化率均十分緩慢，可以說是出現瞭嚴重的滯銷狀態，這對豪宅市場將是致命的打擊。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-16/10212734214.shtml

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