201704150708松綁限貸讓房貸政策真正走向差別化和市場化_1



內容來自sina新聞

松綁限貸讓房貸政策真正走向差別化和市場化

  "9·30央行房貸新政"最大的亮點,筆者認為是個人住房按揭貸款政策真正走向差別化和市場化。自2002年央行121號文以來,在樓市調控上,信貸政策一直秉持差別化的總基調,即確保首套住房貸款在首付成數和利率上優惠,而對於第二套房貸則根據樓市調控形勢采取謹慎支持的原則,對於第三套則施行懲罰性的貸款原則,甚至幹脆停貸。但回顧過去10多年房貸政策的變化,盡管從表面上看始終沒有脫離差別化的大框架,但在執行過程中存在明顯偏誤,表現在首套房貸優惠的政策不穩定、不能長期堅持。沒有將改善性房貸需求和投資性房貸需求厘清,對改善型房貸需求支持不夠;房貸政策沒有隨著住房供求形勢的變化而適時調整。

  為首次購房提供低首付(甚至低到10%)、低利率(普遍的折扣利率)、足額按揭貸款是國際慣例,我國原則上也遵循這一慣例。但是,首套房貸優惠從來都是隨著資金面狀況而起伏,貨幣政策寬松或銀行資金充裕時,利率較為優惠,額度較為充足,如2008-2009年;貨幣政策收緊或資金緊張時,銀行就取消優惠甚至上浮利率,額度也較為緊張,貸款發放周期也較長,2013年四季度以來的房貸政策就屬於這種情況。

  房價上漲較快和房價水平較高時,居民住房貸款需求增長也較快,此時房貸政策的差別化特征應該更加鮮明,降低不合理住房需求占用房貸資源的同時,應增加首套房貸額度、提高首套房貸的優惠幅度。但是,在過去房價上漲較快時期,差別化的房貸政策在抑制不合理需求的同時,首套住房貸款也被連帶緊縮瞭。例如,2010年密集地打壓樓市需求過熱的過程中,將首套房貸首付比例從20%提高到30%,利率折扣幅度不斷降低;再比如,2013年四季度以來,重點城市的房價再創歷史新高,但由於貨幣政策轉向盤活存量和"定向寬松",首套房貸利率水平甚至一度上浮,額度也被砍掉。

  房貸政策僵化的另外一個表現,就是對於新增首套住房需求和改善型住房需求不能靈活支持。我國城鎮傢庭戶均住房套數已經從2008年的0.8套增加到目前的1.0-1.1套,戶籍城鎮居民住房自有率超過80%,2.6億城鎮非戶籍外來人群是未來新增需求的主體。隨著新型城鎮化"三個一億人"戰略的推進,未來這部分人群的住房貸款需求將會明顯增長。外來人群對於低成本、低首付按揭貸款需求的剛性更明顯,但目前銀行在外來人口按揭貸款申請的審核上非常嚴格,包括社保繳納、收入和職業證明等等,這直接降低瞭外來人群可以獲得優惠利率的概率。因此,在支持外來人群首套房購置上,原有的房貸政策在差別化上做得不夠。

  未來,新增住房需求的另一塊就是改善型需求。根據日本等發達國傢的經驗,在基本解決住房需求後,改善住房條件的時代將到來,這一局面在我國更加明顯。目前,我國超過30%的存量部分是上世紀80、90年代建成的,功能缺失和老化問題嚴重;在80年代之前的短缺經濟時期,"低標準"建房是普遍現象,這部分房屋將在如火如荼的棚戶區改造中徹底退出;過去10多年快速城市化期間購房的傢庭,隨著收入增加和傢庭規模擴大(添丁和三代同堂),改善住房的願望強烈。因此,改善性住房需求大規模釋放的時候到瞭。

  改善性住房需求中的絕大部分需要再次申請房貸,特別是拆遷需求和背負首套房貸的所謂"中產階級",他們對於房貸需求的剛性不亞於首套房貸需求者。但是,目前改善性需求的房貸政策與投資性需求的房貸政策等量齊觀,即非常高的首付比例(重點城市為70%,其他城市為60%)和懲罰性的利率(基準利率基礎上上浮10%-30%)。改善性住房貸款政策如此緊縮,既與銀行資金面緊張有關,更多的還是房貸政策設計上的問題。

  "9·30央行房貸新政"的核心內容是結清第一套房貸後,在購買第二套住房時享受首套房貸優惠。這一內容將對於改善性需求的支持置於等同於首套房優惠的地位,順應改善住房時代到來而適時調整房貸政策。而且,這一政策限制二套及以上購房占用房貸資源,給予銀行風險定價權力,激勵先賣後買(多數改善需求需通過賣房來結清房貸),釋放需求的同時也增加瞭供應。在無風險利率比較誘人,而房產投資收益相對下降的情況下,若限制金融杠桿,則投資需求難成氣候,從而真正做到改善性和投資性需求的差別化對待。

  此次新政重申瞭首套房貸利率下限(0.7倍基準利率),但從目前銀行資金來源高成本、流動性風險、資產配置角度看,房貸利率很難觸及下限,短期內維持基準利率是大概率事件,對首套房貸支持力度有限,因此,管理層提出"鼓勵銀行通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金"。這是從根本上解決銀行對首套房貸支持不足的舉措,有利於首套房貸優惠政策的長期性和穩定性。此外,關於房貸利率定價、第三套房貸準入等問題,此次政策調整並沒有像過去一樣,有行政幹預的痕跡,相反給予銀行市場化定價的權力,在滿足多層次市場需求的同時,認可銀行獲得市場化利潤,這也是住房貸款更加市場化的表現。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/08042934240.shtml
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