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  來自北京市土地整理儲備中心的數據顯示,截至11月21日,北京市成交的住宅用地中可建自住型商品住房面積已達142萬平方米,預計年底前累計供應量將突破200萬平方米。若按照90平米一套房換算,以10個月為最快建設周期,那麼,2014年10月左右將有2萬2千多套房子淡水二胎房貸陸續面世。今明兩年,北京將一共有7萬套自住房的土地供應。對於北京新房市場每年10-11萬套左右的成交量而言,自住房或許真的可以分流一部分剛需,不過,自住房真的可解住房市場燃眉之急嗎?

  為何隻承擔收益不承擔風險?

  一名北京戶籍、名下無房的單身人士表示,禦景灣申購人數太多,中簽率實在太低,自己還是選擇放棄。不過,他也表示要等朝陽百子灣的自住房,"百子灣估計3萬左右一平,估計高於一些人的心裡價位,申購的人也就會少一些,可能會好搶點。"

  2008年,"兩限房"的價格是每平5000元左右,2013年,自住房的價格是每平22000元,不可否認5年來經濟增長的促進作用,但增長是否同步就很難說清楚瞭。肯定的是,普通人群尤其一線城市人群需要承受的房價底線迅速攀升、越來越高。

  和自住房類似的,作為北京首個"限房價、競地價"項目--位於房山的中國鐵建長陽國際城此前被爆違規出租,其實類似的事件一直層出不窮,不得不令人思考,自住房今後是否也會陷入常規的尋租空間?

  作為"限房價、競地價"項目,長陽國際城12500元/㎡的銷售限價,比當時在售的周邊商品房低出3000元/㎡,政策規定購買傢庭兩年內不許出租或出售。然而,在不足一年的時間裡,就爆出瞭業主著急張羅賣房,中介著急找房租售的違規現象。

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  有多少人能買到自住房?

  的確,任何政策都難免遭遇尋租,此前的經適房就是典型。常見的現象是,低收入人群依舊望房興嘆,占有資源優勢的非低收入人群獲得便利,各地公務員、國企職工獲得經適房"福利"者居多,買入後高價出租或出售,輕松占據套利空間。

  作為2013年的新生事物,北京自住房在政策上仍有許多值得推敲的地方。

  自住房有多少尋租空間?

  這塊地也得到瞭中介公司的認可。中原地產研究部總監張大偉向中國經濟網表示,朝陽區百子灣和東壩這兩塊自住房地理位置優越,如果以商品房入市,成為"地王"是大概率事件,但現在全部作為自住房用地入市,顯示出政府推動自住房的決心非常大。

內容來自sina新聞

  此前並未進入北京市場的恒大地產依靠禦景灣項目順利進京。從11月30日至12月14日的申購時間裡,已有14.8萬戶提交申購信息,而禦景灣隻能提供約2000套自住房房源,粗略一算,中簽比例達75:1,"僧多粥少"已成定局。

  自住房的出臺除瞭讓剛需群體細分化,對北京的整體房價而言,在短期內似乎很難看到效果。而自住房也並未觸及地價過高、土地財政、政商合一等問題,很難不讓人聯想到,這是為瞭應對無法完成年初承諾的房價調控目標而倉促出臺的政策。

  結語

  對於自住房有多少尋租空間,一傢市場分析機構公司的看法頗為樂觀。

  從以往推行的各類保障房來看,價格也是一路看漲,部分被保障人群一開始買不起,後來拿到瞭號攢夠瞭錢,卻發現還是買不起。

  另外,自住房購買後5年內不得轉讓,5年後轉讓的,如果有增值,應將差價的30%繳納土地收益等價款。

  再者,自住房的價格是建立在當前房價的基礎上再低30%,換言之,當前的高房價在政府看來是正常的、默認的,壓根沒想讓房價降回到合理區間。

北京市今明兩年7萬套自住房入市是否可解燃眉之急

  不過,十八屆三中全會提出要使市場在資源配置中起決定作用,房地產市場既然存在,那麼就一定會有漲有跌,才符合市場規律。

  禦景灣位於北京東五環外、東六環內,多為80-90平米的兩室、三室戶型,均價22000元/㎡,周邊的商品房價格大約在30000元/㎡左右。

  自住型商品房是指在土地出讓之前的限制條件中就約定瞭入市價格,開發商根據自己的成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式,這種方式既可以限制價格,又不會出現高溢價土地。

  可以說,自住房的購買條件門檻相對寬松,可以惠及出於商品房和保障房之間的"夾心層",這類群體在北漂一族中不乏少數。這一點,從首個自住房--恒大禦景灣的火爆申購情況來看也可見一斑。

  不過,對於保障房的管理,政府也在不斷努力修正。住建部、財政部、發改委聯合印發《關於公共租賃住房和廉租住房並軌運行的通知》,也是為瞭對保障房進行更加系統、有效的管理。此外,飽受詬病的經適房也將逐漸淡出歷史舞臺。

  比如,政策規定自住房價格要比周邊商品房低30%左右,購買後5年內不得上市,5年後上市收益的30%上交財政。換句話說,政府隻考慮5年後賣房收益的30%,卻不考慮5年後房價萬一下跌的風險承擔,是否是默認5年後的房價確定一定比現在高?又有哪些因素讓其肯定5年後房價一定看漲呢?

  克而瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬向中國經濟網表示,自住房尋租空間不大。一方面,自住房的分配搖號交由開發商,政府監管,這就規避瞭權力尋租;另一方面,就產品屬性而言,自住房的質量必然不如普通商品住宅,且商品房基本都有飄窗設計,這塊面積能產生一成的價格差;最重要的是,政策規定自住房5年內不可以賣,五年後出售則需要繳納30%收益,這些都將使得尋租空間收窄。

  至少現在,自住房政策規定一旦發現虛報信息、虛假騙購的,將列入取消購房資格,5年內不得在北京購房。

  不過,對於自住房是否會出現類似於"兩限房"的違規事件,還將取決於後期的政策監管和執行力度。

  另一方面,優先購房的傢庭占到申請量的70%。在14.8萬戶中,經濟適用房、兩限房輪候傢庭有8023組,北京市戶籍傢庭12.4萬戶,非北京市戶籍傢庭1.58萬戶。

  無論如何,由"京七條"誕生的自住房對我國住房市場結構提供瞭另一種補充思路,保障房、自住房、商品房三者結合也符合"低端有保障、中端有政策、高端有控制"的調控方針。對於自住房能否不陷入"屢調屢漲"的怪圈現在還未可知,但可以預知的是,由政府主導的房地產宏觀調控在未來將逐步弱化,轉而由市場主導,進行最佳資源配置。

  政策規定,按照限購政策規定在北京市具有購房資格的傢庭,可以購買自住房,其中,北京市無房傢庭(含夫妻雙方及未成年人子女),其中單身人士須年滿25周歲,以及經濟適用住房、限價商品住房輪候傢庭可以優先購買。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-18/07542542206.shtml

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