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  陳國強把去年的政策變化概括為"兩頭緊、中間松"--形如棗核。"兩頭緊"就是年初和年末分別出臺的"國五條"和"18城新政"。"中間松"就是從4月到10月的半年多時間裡,中央未明確對調控做出進一步具體指示。可以把那段時期成為政策的"靜默期"或者是"真空期"。但縱觀去年的從頭至尾,可以看出政策的變化和轉向非常明顯:其中的重要節點就是10月底習近平總書記的講話。緊接著就有三中全會、中央經濟工作會議,以及中央城鎮工作會議等一系列會議與相關文件作支撐。因此可說年初確立瞭方向,年中觀察瞭動向、年末修正瞭走向。

房地產政策轉向更加明顯 2014年房價迎轉機

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/08202562969.shtml

  全年政策變化呈棗核形 調控最高境界是"無為而治"

  杜猛同時表示,2013年的我國房地產市場的區域分化已清晰形成,而且非常嚴重。比如隻要是限購的城市,基本上都面臨供求關系失衡造成的價格過快上漲。因為漲,所以限;由於限,不停漲;成瞭一個首尾銜接的"怪圈"。而三四線城市有漲有跌,主流還是漲,因為三四線城市也在高速發展,甚至發展的空間比已基本成型的一二線城市還要大。但一片繁榮之下,也確有搖搖欲墜的如溫州、鄂爾多斯。杜猛相信,在全民房地產的狂熱下,還有許許多多的溫州和鄂爾多斯,隻是沒有曝光出來。因為地方政府、開發商和購房人為瞭各自利益的粉飾太平。綜上所述,區域的片面和泡沫的隱藏會致使分析和判斷市場的失真。

內容來自sina新聞

  陳國強最後強調,融資環境一旦寬松、資金面也會隨之寬松,這對於未來市場增加產品供給、緩解供求矛盾是有利的。

  另外從政策和市場的角度可觀察得出,中央政府的管理方式有些趨向於道傢的"無為而治"。就是並非什麼也不做,而是遵循事物的自然趨勢達成無為無不為,無治無不治。而管理的清淡和市場的活躍形成瞭鮮明的對照,這也反映出瞭市場的野蠻生長能力,或者說是凸顯瞭行業的深厚內力。陳國強認為,"國五條"是上一屆政府樓市調控的句號,而習總書記的講話可以看作是新政的開端,由此發端,之後一系列重要會議的文件等於是對新的調控邏輯的逐層展開。所以從這個角度看,這一屆政府的手法很特殊,未來市場的看點會很多。

 70城房價不足代表全國 激流之下泡沫許多

  杜猛堅持"背離區域性談房價無從談起"的觀點。他認為,片面數據讓我們慣性地一談房價就說北上廣深。的確,這四大城市占瞭中國房地產可開發面積的21%左右,但總銷售額卻隻占瞭12%。他們的確頗具代表性,但不是全部和絕對。全國有680多座城市,其中包含14個行政單列市、79個省屬行政單列市、288個地級市、655個縣級市、2000多個縣、19000多個鄉。既然以上這些市、縣、鄉、鎮都隸屬於中國范圍,那當地的房價當然也是中國房價。而機構一直用70個城市代表瞭幾倍甚至幾十倍於樣本數的地方。這是不足為據的,是以偏概全的。所以杜猛認為,談中國房地產,首先要明晰范圍。中國是一個整體,房價就應是國土范圍內的全部,代償當舖二胎而不是區域性的。

  又是辭舊迎新日,又到盤點展望時。2013年,中國樓市大步疾奔,卻也有磕絆跌撞。這一年,一二線城市地價、房價相輔上漲,與三四線城市分化加劇;這一年,數傢房企業績激增,千億俱樂部成員數翻倍,拿地激進,融資又興起;這一年,新型城鎮化和土地改革成瞭業內外人都要說兩句的熱點;這一年,最大的變化在於中央對房地產市場政策思路和管理方式的轉變--控壓減弱,引領市場自主變成瞭主旋律。

  馬太效應無處不在 融資放寬有利緩解供需

  2013年是房企的豐收年,多傢房企早在11月甚至10月就完成瞭任務,千億俱樂部翻倍擴容。而面包賣得好,房企就不會停止買面粉的動作,因此"地王"在2013年出現之頻繁已讓人見怪不怪瞭。而加大投入增加土儲必然要求房企自身通過融資"輸血"。在上市房企再融資放開持續升溫的預期下,陳國強分析認為:目前從房地產行業面臨的融資環境說,未來一段時間內,肯定是較自2010年以來的這輪調控至今愈發寬松瞭。近期A股市場的IPO重啟就是訊號,而過去的這一年中,也已經有房企通過保障房改造獲得瞭資本市場的機會。三中全會的《決定》文件中也特別提到:"金融改革方面未來要增加直接融資比重,要推進金融創新。"這就等於是說會增加融資的方式和渠道,降低融資成本等等。過去深受限制的信托、PE、股權融資包括其他形態和形式的融資渠道甚至海外融資都會擴開和拓寬。當然機會也並非是均等的,強者恒強。品牌企業、埔心農地貸款龍頭企業恐怕會更易抓住機會,而受限於品牌影響力和資金實力,中小房企把握機會的力度可能不足。

  多重變化齊發生 "轉向燈"明年更亮

  從年末習總書記的講話為標志點,房地產政策正在發生著切切實實的變化:過去濃墨重彩的強硬行政手段愈發淡化,市場的自住型和主動性逐漸鮮活起來;而對調控的目標也由過去的短跑道,移到瞭中長跑道上,通過更多考慮市場體系、供求關系,構建長效機制、建設配套制度;管理手段上的本末也"倒置"過來--由過去的"限需求",變成瞭今後的"增供應"。幾個會議文件中,都特別強調要增加住宅用地的比例、提高土地容積率,供應商要做加法等,這等於是治水方式由鯀的"堵"變成瞭禹的"疏",更有利於綠水長流;另外,過去"中央集權制"的統一部署、統一發令,現在也轉向瞭"突出地方自主性",把主導權下放;還有,過去隻"紙上談兵"的雙軌制,在很多城市,尤其是北京這樣的一線大都市就要"變現"瞭--北京甚至是"三軌制"。

  最後,未來對於行業影響的因素已經遠遠不局限於房地產市場本身瞭,外圍的一系列改革--如土地制度改革、戶籍制度改革等都會牽一發而動全身地為房地產業帶去深遠影響。

  2014開年伊始,《新華有約》特邀中國房地產學會副會長陳國強、北京大學房地產研究基金中心副主任杜猛、世聯地產北京公司副總經理劉春巖,以及華創房地產研究院院長程崇山四位,從政策、土地、市場、企業各方面還,一起追憶與憧憬,剖析房地產市場的表象和內核。
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