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內容來自sina新聞

泰禾地產34%去化率恐讓高周轉戰略成空

  從2013年年報數據上看,泰禾去年的豪賭毫無疑問大獲全勝。銷售合同金額同比翻番,凈利潤同比增長126%,而其付出的代價是財務壓力全面上升。

  進入2014年,來勢洶洶的泰禾繼續高歌猛進,在他們眼中整體趨向下行的樓市隻是暫時現象。然而,截止到2013年12月31日,泰禾存貨價值已達233.73億元,而該公司2013年累計實現銷售合同金額為124.44億元,泰禾必須要實現銷售總額翻番的目標才能消化掉如此高的庫存。但以泰禾"北京院子"項目僅僅34%的去化率,上述銷售目標能否實現仍存懸疑,泰禾高周轉化解財務壓力的戰略還能順利運轉嗎?

  真實負債躍升近12%

  年報顯示,2013年該公司共拿下12塊土地,合計金額超195億元,其中福建區域拿地超過100億元,其次北京達63.35億元。顯然泰禾沒有剎車的念頭,2014年該公司的銷售目標再度翻番,達到250億元。

  當然,超常規發展的代價是財務壓力的上升,據長江證券的研究報告顯示,公司的負債率從55.84%一躍達到67.49%。盡管泰禾的貨幣資金同比增長142%,達到66億元,但該公司的帶息負債已經達到214億元,短期借款就接近62億元,長期借款132億元,而當中有15億元一年內到期的非流動負債。

  2013年泰禾集團經營活動產生的現金流量為負114億元,而2012年底,這一數字僅為負8.02億元。但在接受媒體采訪時,泰禾集團掌門人黃其森認為,負債並不可怕,隻要企業獲得的土地優質,項目運作能力良好,就沒有問題。而且其強調,2014年公司將會更加靈活地運用金融工具,相信明年公司負債方面會有一定程度或相當程度的降低。

  黃其森降負債的方法似乎並非控制擴張規模,2013年泰禾經營活動產生的現金流之所以有巨大的負面數字,是由於去年泰禾在土地市場的擴張猛烈,需要大量資金支付土地出讓金及工程建設款。而今年猛烈擴張還在繼續,前4個月,泰禾就已經花瞭超過140億元拿地,比去年同期翻瞭近一倍,京津區域是其中的絕對大頭。

  面對高杠桿帶來的財務壓力,黃其森強調去年開工的各地項目將會帶來源源不斷的現金流。這是泰禾應對財務風險的慣用模式,即所謂高周轉應對高杠桿。按長江證券的觀察,該公司基本實現瞭拿地到開盤隻有不到9個月的時間。

  存貨價值達銷售總額兩倍

  據泰禾北京公司的管理層透露,"搶工期"一直是該公司考核最嚴格的環節。之所以如此要求,與公司在開發前期資金壓力關系密切。2013年年報顯示,泰禾最大的長期借款債主是某銀行,其借款的起止日期是從2012年11月30日到2014年5月30日,盡管名為長期借款,但實際使用時間也不過是一年半。而"金額前五名的長期借款"項目顯示,第一名及第四名來自銀行的長期借款,使用年限均為一年半,兩項借款期初數相加達22.8億元。

  這也許就是為何泰禾需要更短的周轉時間,另一方面,黃其森曾透露,該公司去年的融資成本大約為12%左右,以該公司214億元的帶息負債計算,每年其需要支付的利息就超過24億元。加速周轉顯然是化解財務壓力的最好途徑。

  黃其森為泰禾定下銷售再翻番的目標,而截止到2013年12月31日,泰禾的預收賬款達到65億元,存貨價值為233.73億元,而該公司2013年累計實現銷售合同金額為124.44億元。換而言之,要達到今年的銷售翻番目標,泰禾幾乎要把已有的存貨在一年內全部清空。

  在房地產銷售下行的背景下,這顯然不是一個容易達成的目標。以泰禾最大的基地福建為例,國傢指數研究院發佈的3月百城房價指數顯示,廈門房價環比上漲1.76%,而福州一手房均價環比也上漲瞭0.9%。

  但與之相對應是樓市成交量的急速萎縮,廈門3月成交量同比下跌超過六成,福州3月一手房成交同比下房屋2胎貸款率利跌52%。事實上,進入2014年後,福建樓市成交量持續減少,據相關部門的統計顯示,1~2月福建一手房銷售量同比下降瞭17.8%,3月稍有回暖但也下降瞭10%。

  15個月去化率僅為34%

  今年泰禾地產將更多的資源投入京津地區,僅今年在北京的3個項目投入已達101億元。但北京樓市似乎同樣表現不佳,北京市建委4月21日的統計顯示,北京新建住宅庫存為6.7萬套,成為13個月以來的庫存最高點。而北京市統計局公佈的數據顯示,今年一季度北京市商品住宅新開工面積同比增長28.4%,住宅竣工面積同比增長44.5%,這顯示北京樓市供應有望穩定增長。

  另一方面,北京市商品房銷售面積為260.5萬平方米,同比下降34.3%,住宅下跌情況更為嚴重,同比下降43.2%。北京市統計局副局長夏沁芳表示,北京樓市已進入新一輪觀望期。

  泰禾在北京的項目主要為高端住宅以及商業項目。盡管泰禾一直強調,其已開盤的"北京院子"項目實現瞭高價盤也能高周轉的戰略目標,一期開盤項目已賣出瞭18個億。但北京市住房和城鄉建設部網站未能體現這一數據,該網站顯示項目賣出40餘套房子,價值8億多元。

  即使按開發商給出的數據計算,泰禾"北京院子"項目也僅僅賣出瞭90餘套,與已經拿到預售資格的274套單元相比,去化率也隻在34%左右。而距離項目拿地,已經過去瞭近15個月,與泰禾其他項目相比,去化速度確實不快。

  今年4月,"泰禾長安中心"進入銷售前期,這是泰禾在北京首個高端商務綜合體。事實上泰禾今年在京津地區拿下的四幅地塊中,有三幅都帶有商業項目。顯然,商業也是今年泰禾主要的業態形式。但商業項目需要沉淀大量資金,這是業界的普遍認知。高周轉房企普遍慎入商業項目,例如萬科、碧桂園等高周轉房企的代表就很少介入該業態。

  泰禾逆流而上前景如何?高緯環球研究服務部大中華區執行董事林榮傑就表示:"未來5年北京寫字樓存量或將是現在的2倍。"而該公司董事總經理戴瑞德也認為,未來兩年將有144萬平方米的甲級寫字樓入市。另一方面國內經濟形勢不明朗,"可能導致供應過剩,空置率大幅上升。"林榮傑並不樂觀。

  黃其森在接受媒體采訪時強調,泰禾定價合理,不會走"降價策略"。但在巨大的財務壓力面前,當市場持續觀望,還有什麼可以保證高周轉?

  名詞解釋

  去化率:在房地產領域稱為銷售率,主要指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-26/08432705985.shtml

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