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內容來自sina新聞

合景泰富崇文門地塊建購物中或陷 商圈困局

  北京崇文門天價地塊終於落地瞭。合景泰富地產控股有限公司相關負責人最新發佈消息稱,該地塊將建成一個購物中心,並以"摩方"作為主體概念,打造一個別樣的商業項目。

  這是合景泰富時隔兩年後重磅推出的產品,對於這個遲遲未公佈的規劃方案,市場卻引起不同的聲音。特別是該地塊位居北京核心商圈,曾經以地王價格獲取的地塊,擱置兩年卻遲遲未見動工,一度讓其他開發商垂涎,也為閑置的兩年時光感到惋惜。

  對此,合景泰富商業地產事業部副總裁黃興齡表示,崇文門項目所處的核心城區位置以及"摩方"較精小額信貸利率比較致的建造規模,對合景泰富來說在項目前期規劃定位及設計上遇到瞭挑戰。"我們一直在精細地做規劃,要找到適合的業態來適應商圈發展。"

  除瞭規劃上的難題,合景泰富或許還要面對整個商圈的差異化經營挑戰,據悉,目前崇文門商圈已經接近飽和,"摩方"作為其在北京首個商業項目,房貸2胎增貸任何問題免費諮詢能否成功仍要接受市場考驗。

  項目擱淺兩年

  2011年6月27日,合景泰富以7.1億元,140%的溢價率獲得崇文門地塊,折合樓面價為4.32萬元/平方米,成為當時北京的單價地王。

  不過兩年多過去瞭,該地塊一直沒有實際性的進展。4月8日,記者在項目附近踩點時發現,現場雖已進駐工程隊,但施工人員對項目何時結束,作何規劃等事宜並不瞭解。

  據悉,目前房地產開發周期普遍為8~10個月,合景泰富在4月4日發佈的年報也顯示,其開工周期符合行業平均水平,按照8~10個月的周期推斷,該地塊面積約為4萬平方米,體量並不大,如果有成熟的規劃方案,項目早已完工,投入運營。但現實卻是一直未完工,這也引起諸多猜測。

  記者翻閱資料獲悉,當年合景泰富在拿下崇文門地塊後不久,國際評級機構瑞信就發表報告稱,雖然該地塊面積較小,但公司之前並無建設或管理商場的經驗,這會增加投資運營風險,而7.1億元的支出短期內不會改變公司的財務狀況,但可能會造成長期現金負擔。

  根據相關數據顯示,近年來的融資成本快速攀升,2010年融資成本為0.2億元,2011年這一指標為1.25億元,融資成本上升瞭1.05億元,同比上升525%,2012年融資成本有所下降,為0.7億元,但在最新公佈的合景泰富2013年年報中,2013年集團融資成本約為2.14億元,創歷史新高。

  在此背景下,業內人士分析,當初7.1億元的買地資金因為地塊閑置而無任何回收,這筆資金每年僅資金成本就是不小的數額,也給企業造成很大的負擔。

  此外,缺乏成熟的建設和管理經驗或成為"摩方"難產的一個主要原因。 黃興齡也表示,合景泰富商業地產的確面臨上述挑戰。欠缺一支成熟的商業團隊,似乎成為合景泰富在商業地產上大展身手的一個軟肋。

  黃興齡就在公開場合表示,合景泰富在商業物業上的起步不是最早的,但是現在還能趕上去。合景泰富這幾年引入瞭不少在商業地產方面有經驗的高管,就是希望能夠在更高的起點上出發。

  崇文門商圈"困局"

  然而,前期規劃的出臺似乎並未給後期鋪平道路。據悉,"摩方"項目地處崇文門商圈,地塊緊挨崇文門飯店、新世界百貨以及國瑞城,目前該商圈的購物中心已有飽和趨勢,未來隻有實現差異化經營才能突圍。

  對於這種差異化經營,黃興齡說,合景北京·摩方,主要通過韓日品牌、歐美時尚品牌以及原創品牌等業態配比,定位為北京潮流勝地。

  對於定位潮流勝地的"摩方"來說,新世界百貨、國瑞城等購物中心的競爭地位不容小覷。

  對此,黃興齡告訴記者,現在各個商業項目都還沒有開業,我也不敢保證每個項目引入的品牌都是完全不同的,但是,我們會盡力為各項目引入最適合它們的商戶,保證每個項目的個性化。

  值得註意的是,對於商業地產起步較晚的合景泰富來說,在商業領域的每一步選擇都像站在刀尖上。3月底,合景泰富稱,將來全國范圍的4個商業項目將長期持有。

  與目前大多數商業項目選擇出售再返租統一經營或保留主力商戶位置持有、其餘部分出售以回籠資金的做法不同。合景泰富在蘇州、成都、上海、北京4個購物中心的商鋪全部由合景泰富或與新鴻基、綠地、富力等合作夥伴一起長期持有,隻租不售。這無疑將給企業現金流帶來巨大的考驗。

  4月4日,合景泰富發佈2013年年報顯示,2013年該公司實現的權益銷售額為163億元,同比增長33.6%。權益銷售面積118.2萬平方米,同比增長26.8%。期內收入約94.68億元,同比減少約2.2%,股東應占溢利約27.5億元,同比增長14.27%。

  較快的增速或可成為其采取持有的底氣,不過一份來自花旗和美銀美林對合景泰富做出的評級報告顯示,合景泰富要與同業競爭,該集團應擴大業務規劃及進入二線城市,且業務應多元化。

  對此,中國商業地產聯盟秘書長王永平表示,現在很多企業也出現瞭挖人現象,這也是發展的需求,因為一個好的操作模式至關重要,拷貝容易,但是拷貝出這種創新型的業態卻很困難,關鍵是有各自獨立的生存空間,項目之間的規劃要合理,否則會加大企業的風險。

  擴展閱讀:

  【年度專題】京城購物好去處 北京最繁華商圈集錦

  商業地產產品線差異化研究:專傢解密商業地產開發困局

  毛大慶:萬科社區化養老服務模式已形成

  北京盈石副總裁周睿:本地人情感是文化地產根基

  專傢解密商業地產人才標準之謎

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-13/09572775012.shtml
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