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內容來自sina新聞

金九銀十房價不會普漲



"金九銀十"第一炮--長沙第35屆房交會

  主持人語:據不完全統計,僅9月份,長沙市場將有近40個項目開盤推新,也將有20宗地塊掛牌出讓。很顯然,這個"金九銀十",長沙眾多開發商準備甩開膀子大幹一場。營銷方式各不相同,但目的都一樣。為的就是吸引購房者。



業內人士認為,今年的"金九銀十"房價會比較實在。餘志雄 攝



馮朝陽



左曉峰



朱亮



李江



汪俊



李趙



李少波



陳真誠

  但值得註意的是,目前長沙多個銀行都出現瞭貸款收緊的情況,不少購房者的貸款放款時間拉長到瞭3個月甚至更長。這又給"金九銀十"是否會失約添加瞭一重不確定性。

  今年的"金九銀十",市場是否會出現新的變化?房價走勢如何?購房者信心如何?本期會客廳,我們一起探討2013,長沙樓市"金九銀十"是否還會"失約"。

  開發商要把握機會促銷"一步到位"

  馮朝陽(中建信和地產有限公司營銷總監):去年,"金九"不"金","銀十"不"銀";今年,我認為"金九"更"金","銀十"更"銀"。理由如下:一是中國的房地產政策已非常明確,要促進房地產業健康發展;二是金融政策比較穩定;三是我認為政策上不會對房地產做更深層次的大規模調控;四是今年夏天太熱,買房的人比較少,都會集中在九十月份去買。開發商要把握住時機,促銷到位,不要畏畏縮縮的先降一個點,再降兩個點,應該要一步到位。

  長沙目前差不多是6800-6900元/平方米的均價,相比去年漲瞭200-300元。漲幅不大,因為長沙的供應量太大。在地鐵開通之後,周邊項目的價格又會上浮。因此不要等到地鐵開通之後再買房。

  什麼樣的房子能在競爭中取勝?在市場上,無論是豪宅還是普宅,要取勝隻有一個途徑,就是性價比。別看這個房子賣2萬元/平方米,那個房子賣1.8萬元/平方米,絕對不是地段的原因,同樣的地段有人賣1.2萬元/平方米,有人賣1.5萬元/平方米,關鍵是看你這個房子值不值,賣1.2萬元/平方米的房子要做出1.5萬元/平方米的感覺和品質。

  左曉峰(卓陽地產總經理):9月份已經開始瞭,不管是開發公司還是代理公司,大傢都緊張得要命,為瞭下半年的任務沖刺都在摩拳擦掌。我覺得今年的"金九銀十"和前兩年還是會有一些不太一樣,量和價應該都會有突破。很多項目都抱著挺大的目標,願意主動把握"金九銀十",不像往年有點兒消極,今年是比較積極的。

  價格方面,仍是跟價值掛鉤。比如河西的幾大熱點板塊,市民們能感受到變化,心中激蕩,以至於很多其他區域的客戶都跑到那邊購房。所以,房價與區域價值掛鉤。

  現在買房的人大部分是剛需和改善型,更多的還是要從他們的需求點出發。如果是改善型的群體,單價四千、五千、六千能買,七千、八千、九千甚至都能接受--價格有很多檔位,開發商這麼多,是不是應該把消費者群體再做更多的細分?而且,長沙經過這麼多年的洗禮,一個成熟的市場應該是細分做得很明確的市場,不管是開發企業還是代理企業,都是需要更加深入思考的問題。

  銀行二胎貸缺錢急用哪裡借錢"金九銀十"成交量會比今年1-8月大

  朱亮(長沙市萬科房地產開發有限公司銷售經營部經理):今年的"金九銀十",從供應上看將會到供應的頂峰。現在市場上除瞭有1200萬平方米的庫存外,還有大量的供應,從貨源上解決瞭"金九銀十"的銷量;從市場容量來說,長沙作為一個輻射全省的單核城市,1200萬平方米的容量是可以突破的。特別是限購、限貸的敏感期已經過去,如果沒有大的政策變化,相信市州的需求會釋放出來。由此判斷,今年的"金九銀十"在全年的成交量上會有一個好的表現,至少會比1-8月的平均成交量大。

  如果說"金九銀十"的銷量能夠保證的話,價格毫無疑問是會往上走的。至於能走到哪裡?一是看庫存的去化狀況;二是看推盤是否能按期入市;三是看有沒有政策幹擾。

  萬科一直在強調要做城市的配套服務商,要做有人住的好房子。就我個人理解這個觀點的話,我覺得好房子要有幾個因素:一是品牌。對於消費者選擇商品的喜好度來說,肯定會選擇這個品位區間品牌最好的;二是房子作為一個商品要變成成品。我們買個杯子,如果沒有杯蓋,不可想象。未來的房子可能會變成一個完整的商品,交付到業主手中;三是產品的定位問題。很多開發商做產品,其實是沒有研究客戶需求的,可能是根據自己的經驗,根據自己的運營安排,甚至會copy(拷貝)一個產品出來,不具備產品的研發能力,更談不上滿足某一類客戶的需求。所以,客戶需求的滿足與產品定位有很大的關系。

  李江(湖南振業城營銷策劃部經理):我不知道別的區域,個人感覺就梅溪湖區域而言,今年下半年九十月份會是非常瘋狂的局面。因為市場從幾個樓盤領頭變成瞭數十個樓盤齊發的狀況,供應量非常大。所以,我覺得"金九銀十"會有一個比較好的市場前景。房價方面,個人感覺會比較平穩,這本來也是民心所向。

  現在的購房者越來越理性,他們更相信自己眼睛看到的,同時也需要我們去做導向。所以,我們應該做一些客戶真正需要的好房子。有些房子建完之後,我們自己覺得加瞭很多附加值,但一定是客戶真正需要的。打造客戶需要的稀缺性好房子,也是制勝關鍵。

  房價不會普漲

  汪俊(鑫遠集團項目管理中心總經理助理):今年的6、7、8月,我們公司的銷售遇到瞭一些阻力,可能與3、4、5月推存量貨源有關系,也跟天氣有關,太熱瞭,大傢都沒看房的欲望。因此,"金九銀十"可能會集中釋放一波。

  關於房價。多年的數據反映出來的情況是,長沙市房價的拉升更多的是因為高端物業,普宅價格的增長速度很穩定。而熱點板塊產品的面市,對房價的拉動作用比較大。

  目前,我們感覺到銷售壓力最大的是中大戶型。現在市場上的剛需很旺盛,80-140平方米的產品,隻要價格不是很離譜,放在哪個區域做都沒有很大問題。反而是改善型的產品,可能是市場定位不準,可能是價格有點兒虛高,或者是推廣方向不對,導致在後期的銷售過程中面臨很多問題。因為,大戶型的受眾確實很少,市場上可供比較、選擇的產品非常之多。我覺得,要在下半年的市場競爭中脫穎而出,最主要的是要解決好大戶型去化的問題。

  李趙(湖南興和順置業有限公司副總經理):"金九銀十"是消費者決定的,開發商巴不得每一個月都是"金九銀十"。今年的"金九銀十",我認為趨勢向好。

  房價方面,個人的觀點是不會大漲,不會普漲。但是,核心區域、熱點區域的樓盤價值應該會通過價格來體現。從梅溪湖、洋湖、濱江的項目入市來看,也得到瞭驗證。首先,長沙是目前湖南唯一的一個單核心城市,人口、教育、醫療等優質資源都集中在長沙,長沙房地產市場面臨的客戶群是針對整個湖南人;第二,長沙每年1000多萬平方米的去化量,甚至趕上北上廣,超過深圳,需求還是很旺盛。但因為供應量巨大且城市的熱點區域四面開花,所以很難普漲;第三,核心優質樓盤的價值一定會兌現。

  從營銷上來說,各傢都有自己的營銷手法,營銷真不是雪中送炭的東西,而是錦上添花的策略。個人覺得營銷類似於鬥地主,同樣一手牌,看你怎麼出,畢竟產品是你改變不瞭的。

 "金九銀十"不要盲目樂觀

  李少波(佳兆業地產(長沙)有限公司營銷總監):房地產市場未來怎麼走?市場怎麼發展?最終的價格怎麼樣?影響房價的因素有很多,在中國市場不僅僅是房子本身、供求關系、土地供應,還有政策關系。所以可能要綜合這些方面來一起考慮。

  整個中國市場的政策會是什麼樣?房地產作為GDP重要的拉動因素,整個下半年的政策應該是會支持房地產市場發展的,起碼在短期不會在這個方面進行嚴控。今年下半年,政策不會有太多的利空或利好出現,會利用市場的手來調控市場。

  再講講整個城市供求關系的問題。去年整個長沙市成交瞭90塊地,在今年下半年或者明年會集中面市,這說明今年下半年的供應量會有顯著提升,這就會對價格略微產生影響。

  在產品方面,整個下半年,隨著樓盤品質的提升,高端樓盤能夠給整個長沙市場帶來的價格提升,應該說是比較大的。

  "金九銀十",天氣舒服,購房者會集中看房買房,開發商也會集中面市,也就造成瞭銷售量的上升。現在這個市場很難一招制勝,因此項目定位很重要。然後是策略的問題,每個項目要拿出自己的特色和亮點出來,大傢共聚一堂是要做大蛋糕,才會有蛋糕吃。

  陳真誠(著名財經評論員):今年上半年,尤其是3月份到現在應該是相對比較熱的。目前市場供應量大,個人認為今年的"金九銀十"價格會比較實在,不會大漲,但降的可能性是很小的。"金九銀十"要有很好的效果,我認為也很難。我預計"金九銀十"市場表現面應該和3月份左右差不多,希望大傢不要盲目樂觀,理性分析市場,把握好市場。

  市場供應量大,大戶型占比太大,目前消化難度很大。大傢都說剛需,長沙市有幾個開發商在做剛需產品?沒有幾個。產品結構,確實有很大壓力。

  現在,大傢都在找客戶,很多企業談得最多的是找圈層,圈層說白瞭也是客戶,銷售壓力還是蠻大的。剛才,我從樓下接電話接到樓上,說李嘉誠要拋售大部分資產,目前沒有得到他的肯定答案,但我們分析是基於他對資產價格和形勢的判斷,也有可能擔心金融市場形勢產生變化。但是,我也要告訴大傢一個樂觀的因素,房地產私募投資基金興起之後,近兩年大量的房地產私募投資基金進入市場,因此整體金融形勢沒有那麼糟糕,市場有大量的資金。

  對於房地產而言,市場整體向好。我建議大傢真正研究一下市場營銷,雖然市場營銷不能改變市場的未來,但可以改變銷售速度和市場方向。說到底,價格在很大程度上是一種心態,是一種預期,如果預期有所改變,大傢的心態就會有很大的改變。建議做營銷的時候一定要有惠客政策,有惠客政策,效果完全不一樣。

  最後建議大傢,存貨多的時候,趕緊想辦法出存貨吧。

  主持人:潘昭暉 侯亮

  文字整理:洪房貸二胎利率試算表利率多少免費諮詢試算

  攝影:餘志雄

  網絡傳播:新浪樂居 長沙新聞網(星辰在線)

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/09013547070.shtml

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