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內容來自sina新聞

不動產登記暫行條例明年3月施行 限制以人查房

??《不動產登記暫行條例》2015年3月1日起施行,等瞭7年之久的靴子終於落地。雖然關於房地產產權的登記隻是不動產登記中的一小部分,但這一小部分卻是關註度最高的。不動產登記是房產稅開征前兆嗎?它會使房價下降嗎?“房叔房姐式”的住房腐敗會被遏制嗎?對每一位普通人來說,該條例的實施將帶來哪些生活上的變化?從這些不斷被提及的問題中就可以看出,不動產登記被寄予瞭太多期待。

??爽約半年背後

??2014年12月22日建地貸款台中潭子建地貸款,國務院頒佈第656號國務院令,《不動產登記暫行條例》(後稱《條例》)正式公佈,並自2015年3月1日起施行。《條例》的正式公佈,標志著不動產統一登記工作頂層設計基本完成,轉而進入正式落實階段。

??早在2007年通過的物權法中,即用專節規定瞭不動產登記制度。2013年國務院曾給出時間表,2014年需完成不動產統一登記工作的各級職責整合和基礎制度建設,並於2014年6月底前出臺登記條例。

??不過到今年6月末,《條例》並未如約出臺。直至8月才公佈征求意見稿,又經過4個多月,《條例》方才出臺。相關機構在其研究報告中表示,作為我國房地產乃至宏觀調控的重要一環,由於涉及部門眾多,統一登記工作的推進需排除多方阻力,但中央的空前決心最終推動條例落地。

??清華大學法學院副教授程嘯在接受媒體采訪時表示,因為涉及《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《草原法》、《森林法》和《農村土地承包法》等多部法律條文的協調問題,從技術上也使《條例》最終延遲出臺。

??與8月15日公佈的征求意見稿相比,《條例》的主體框架基本保持一致,分為總則、不動產登記簿、登記程序、登記信息共享與保護、法律責任及附則六個內容。具體來看,《條例》則在多個細則方面有所調整,對登記類型、登記權利、不動產登記人員、不動產登記機構的審查職責、登記錯誤的賠償職責等方面進行瞭明確,原三十條內容細化至三十五條。

??在天津財經大學人文學院院長叢屹看來,不動產登記作為基礎性制度,是一項早就應該開始做的工作。“無論確定產權關系,還是為瞭房地產市場的管理,不動產登記都是最起碼應有的制度。沒有不動產登記,樓市調控沒有微觀數據基礎,還會產生很多灰色的隱形問題,給投機、腐敗留下漏洞可鉆。”叢屹表示。

??信息共享統一

??長期以來,我國不動產登記工作采取的是各部門、各地區分散登記體制。隨著經濟社會的發展,這一套體制已經無法滿足社會管理和經濟活動的需求。不動產多部門管理導致的職能重疊、重復登記等問題,直接導致資源利用和社會管理效率低下,交易活動安全性受到影響,不動產權利人的合法權益難以得到有效保護。

??國土資源部相關負責人表示,相關不動產管理部門都在辦理不動產登記,各自配備瞭一整套專門的人員、機構、場所以及設施設備等。國傢不僅為此多支付人力物力成本,而且由於各部門之間的職能交叉,容易導致爭權奪利或者推諉扯皮,降低行政辦事效率。建立不動產統一登記制度,理順部門關系,整合登記職責,可以大大減少政府行政成本,提高辦事效率,提高政府的公信力。

??《條例》將此前龐雜而分散的不動產系統整合成一個統一的平臺,並強調不同機構間信息的互通和共享。《條例》規定,國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺,確保國傢、省、市、縣四級登記信息的實時共享。不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

??不動產登記局局長王廣華表示,這一制度設計下,既方便群眾依法查詢不動產登記資料,也便於機構高效開展登記審核工作,最大限度保證登記內容的真實性和市場交易安全。

??《條例》中明確,“不動產登記簿應當采用電子介質,暫不具備條件的,可以采用紙質介質。”與征求意見稿指出的“不動產登記簿可以采用紙質介質,也可以采用電子介質”有明顯不同,明確電子介質的使用,無疑為未來的不動產登記信息聯網奠定基礎。

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???限制以人查房

??近年來冒出的“房叔”“房姐”“房妹”等新聞不斷吸引各方眼球,“以人查房”也被當成不動產登記的重要看點。

??從《條例》內容來看,“以人查房”的主體受到嚴格限制。《條例》規定,隻有權利人、利害關系人、有關國傢機關才可以依法查詢、復制不動產登記資料。“不動產登記作為一項基礎性制度,其根本目的是摸清楚傢底,厘清產權關系,並沒有直接指向反腐領域。所謂的‘以人查房’,其方式是使人可以隨意查到其他人名下的房產,從財產隱私保護的角度看,不動產登記對其謹慎對待是正確的。”叢屹表示,不動產登記不意味著所有信息完全公開,個人私人財產權保護,查詢的理由、條件是需要法律有詳細規定的,制度的完善還需要一個過程。操作細則在沒有討論清楚之前,宜嚴不宜寬。

??“紀檢機關不再需要到各地搜集線索,而隻要經過一個平臺就可以查詢某一特定個人名下的全部不動產。”程嘯表示,統一完善不動產登記信息,從衍生價值角度來看,是有利於反腐的,《條例》中也明確表示,紀檢機構等有關國傢機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料,他們可以更加清晰的查清官員的房產腐敗問題。

??與此同時,《條例》將不動產登記信息的保護放到很重要的位置,將征求意見稿中的第二十四條拆分為二十六、二十八兩條,其中二十六條新添內容“涉及國傢秘密的不動產登記信息,應當依法采取必要的安全保密措施”,同時第二十八條中也明確指出“未經權利人同意,不得泄露查詢獲得的不動產登記資料”,強化瞭對於國傢、個人的不動產信息的保護,較征求意見稿更加嚴密,范圍也更加廣泛。《條例》規定,不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員,查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國傢規定,泄露不動產登記資料、登記信息,或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動,給他人造成損害的,依法承擔賠償責任。

??房產稅的必要不充分條件

??對於普通人來說,關註不動產登記制度,很大程度上源於對房產稅的關心。不過接受記者采訪的業內人士均表示,《條例》的出臺,距離房產稅還有很長一段路要走。

??相關機構研究員馬千裡表示,不動產登記條例雖已出臺,但數據庫的自身建設還有很長的路要走,與住建部、農業、林業、海洋等各部門的信息統一交互也存在著很多門檻,《條例》本身提出的建立信息平臺方面,也僅僅是一次全國范圍的“居民財產登記”而已,而從條例發佈前後的政府表態來看,並未涉及後續工作,諸如房產稅等頂層調控機制的推進等。

??“不動產登記制度隻是房產稅的必要條件,不是充分條件。大傢沒必要認為一有不動產登記,馬上會有房產稅,房產稅要在住宅市場作為財產稅確立,還有很長的路要走。不動產登記隻是條件之一,不是全部條件。”叢屹表示。

??2014年3月不動產登記工作第一次部際聯席會議曾經指出,將“用3年時間全面建立不動產統一登記制度,用4年時間運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺”。

??王廣華的公開表態也證明瞭不動產登記本身還有一段路要走。他表示,國傢層面負責開展信息化建設頂層設計,組織建設全國統一的國土資源與不動產登記信息平臺。各地負責推進本地區不動產登記的數據整合、接入信息平臺的相關準備工作,2015年下半年開始陸續完成不動產登記操作系統軟件與信息平臺的對接,提供不動產登記信息查詢服務。“我們計劃2015年7月上線試運行信息平臺,2016年完善平臺並擴大試運行范圍,2017年全面運行。”王廣華在接受采訪時表示。

??在數據庫建設上,雖然條例規定各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺,不動產登記信息管理基礎平臺也開始實施,但並未說明信息管理基礎平臺是否應具有“按人查詢”、“按年限查詢”等分類查詢功能,與房屋交易、林地、海洋等方面的數據關聯也沒有做出具體要求,以此來看,數據庫的本身應用建設還有很長的路要走。據瞭解,針對上述問題,國土資源部正在牽頭起草《條例》的具體操作細則。

??房地產長效機制

??相關機構的分析師更願意將不動產登記看作房地產長效機制的一部分來看待。“今年以來,房產稅提法已趨於弱化,房地產稅制改革取而代之,作為底層架構的重要內容,建立全面、詳盡的不動產檔案尤為重要,而以土地為核心的登記方式,也將進一步完善集體土地產權,推進農村土地制度改革,推動農地入市。”上述中指院分析師對新金融記者表示,短期內登記工作難以覆蓋存量市場,但隨著時間的推進,全國房地產基礎數據將逐漸充實、完善。

??中國房地產業協會名譽副會長朱中一表示,不動產登記和個人住房信息聯網是房地產長效調控機制最基礎的內容,有利於摸清國傢的住房傢底,進而制定更加合理、科學的政策。全聯房地產商會名譽會長聶梅生則認為,當前“樓市調控的長效機制也都在儲備階段”,諸如土地制度改革、不動產登記都是樓市調控長效機制推出的基礎性手段。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-28/10465954799253896610417.shtml

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