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??2014年可以說是中國樓市調控的“拐點”,諸多“去行政化”措施相繼落實,還房地產行業真正的市場化發展之路。未來隨著長效機制逐漸完善,一線城市“限購令”必然要退出舞臺。但短期內貿然取消限購,可能時機並不成熟,既沒有取消限購的緊迫性,也沒有取消限購的必要性。

楊科偉京滬限購不取消 但微調又何妨

??2014年房地產市場整體調整、表現低迷,一線城市在前三季度表現較差,但四季度表現可圈可點。從CRIC監測數據來看,2014年一線城市商品住宅新增供應量4370萬平方米,同比增加19%,商品住宅累計成交約3210萬平方米,同比下跌22%,整體供求比為1.36。但一線城市由於其潛在需求量大,購房人群支付力強,第四季度均有不俗表現,成交反彈的力度和持續性卻為最強。尤其是2015年1月上半月,在其他二、三線城市後續需求不濟的情況下,唯獨一線城市成交量維持上漲,且勢頭不減,同比大漲31.5%。正基於此,城市庫存消化周期快速下降,北京、深圳由年中的20個月降至年底的12個月,上海由13個月降至9個月,市場中長期供不應求的矛盾依然揮之不去。

??行業正從“黃金時代”進入“白銀時代”,房地產市場進入“新常態”,城市市場、需求結構等諸多方面分化加劇,尤其是在整體經濟增長放緩、購房適齡人口減少等也成為“新常態”的背景下,部分二線和三、四線城市房地產市場將持續低迷,此時更加凸顯一線城市不動產巨大的投資價值,土地交易不斷升溫、資金集中流向一線城市的背後,也折射出市場預期的變化,一線城市樓市的投資需求依然大量存在,未來可能會更加聚集。

??從購房需求來看,在一線城市2014年的樓市表現中,上海成交表現最為穩定,商品住宅成交總量為971萬平方米,為近5年來第二高,僅低於2013年。成交價格依然小幅穩定上漲,到去年12月均價已達30030元/平方米;北京樓市成交表現與上海並無二致,成交量在四季度上漲明顯,需求依然非常旺盛,不同的是成交均價一路下降,房價理性回歸。

??另一方面,從開發企業對一線城市市場預期看,戰略上延續回歸一、二線的大勢,行動上各路房企甚至中小企業也積極佈局一線市場,直觀表現就是土地成交金額和樓板價雙雙突破歷史最高點。根據CRIC數據,2014年北京土地成交總金額達到1916.9億元,同比微漲5%,樓板價高達11527元/平方米,同比漲幅達51%。上海2014年土地出讓金額與2013年同期相比雖有所滑落,但整體而言,上海土地市場熱度不減,從“方興地王”到“董傢渡地王”,再到“前灘地塊”一天兩次刷新全國土地市場的最高成交單價;火爆的土地市場、頻頻刷新的地王,無不宣示房企對京、滬等一線城市市場的信心和預期。

內容來自sina新聞

??北京和上海分別作為中國的政治和經濟中心,人口吸附力短期不會有改變,剛性需求依然大量存在。對於需求量巨大,購買力十足的一線城市來說,假若放開限購,被抑制的需求集中釋放,成交量迅速暴漲,打破目前好不容易建立起來的良性平衡,引發的市場過熱於房地產發展無益。土地二胎借款

??去年底,一線城市取消限購的消息不絕於耳。在近期的地方“兩會”上,北京市副市長陳剛表示,北京房地產價格正有所回落,房價正理性回歸,取消限購暫不在考慮范圍內。上海住房保障和房屋管理局局長劉海生也表示,上海目前未考慮放寬住房限購政策。

??我們認為,雖然短期內全面取消限購會有問題,於我國房地產市場的發展無益。但局部調整並不無可能,對一些“不合理”的條件進行調整。比如北京要求必須繳納社保或者個稅5年以上方能購房,上海的非戶籍單身不能買房等,的確“誤傷”瞭大量有真實自住需求的在京滬兩地工作、生活的非戶籍購房者。另外如限購的區域、產品類型也可以不用“一刀切”,比如存量較大的區域進行政策放松;140平方米以上大戶型或者高端住宅完全交給市場,供求自由匹配。如若這樣,無疑將會更加有利於市場平穩健康發展。

??(作者為CRIC中心研究員)


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新聞來源http://gz.house.si土融建融苗栗造橋土融建融na.com.cn/news/2015-01-30/06545966699611367456902.shtml

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